一）房地产估价讲座心得
房地产经营与估价个人简历范文
在一大堆的个人简历中能被录取的有多少?很多求职者看到对方招聘的要求高，不抱有什么希望，所写的个人简历非常敷衍，这样的个人简历在第一时间就会被淘汰。
个人信息
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性 别： 男
民 族： 畲族 年 龄： 30
婚姻状况： 已婚 专业名称： 房地产经营与估价
主修专业： 土建类 政治面貌： 团员
毕业院校： 福建交通学院 毕业时间： 20xx年6 月
最高学历： 大专 电脑水平： 精通
工作经验： 五年以上 身 高： 172 cm 体重：65公斤
现所在地： 新罗区 户 籍： 上杭县
求职意向
期望从事职业： 资料员，监理员，标书专员,房建土建施工员，造价员 期望薪水： 面议
期望工作地区： 福建福州市 新罗区 期望工作性质： 全职
最快到岗时间： 随时到岗 需提供住房： 需要
教育/培训
教育背景：
学校名称： 福建工程学院 ( 20xx年10月 - 20xx年3月 )
专业名称： 土木工程 学历： 本科
所 在 地： 福建省福州市 证书： 工程识图，建筑施工技术，房屋建筑学，房地产测绘，建筑CAD，建筑结构
学校名称： 福建交通学院 ( 20xx年9月 - 20xx年6月 )
专业名称： 房地产经营与估价 学历： 大专
所 在 地： 福建省福州市 证书： 工程识图，建筑施工技术，房屋建筑学，房地产测绘，建筑CAD，建筑结构
培训经历：
培训机构： 福建翰林人防工程有限公司 ( 20xx年1月 - 至今 )
课程名称： 人防专业 证书：
课程描述： 20xx.1至今，于龙岩市新罗区福建翰林人防工程有限公司从事工程部——项目主管。
培训机构： 金家房地产有限公司 ( 20xx年2月 - 20xx年4月 )
课程名称： 金家上城一期 证书：
课程描述： 20xx-2年至20xx-4年在湖北省黄冈市，金家上城项目负责现场施工，担任建筑施工员。
培训机构： 中国建筑第五工程局有限公司(注：福建良友建筑工程劳务有限公司承揽从事) ( 20xx年4月 - 20xx年9月 )
课程名称： 福州市工人文化宫改扩建项目 证书：
课程描述： 20xx-4至20xx-9于中国建筑第五工程局有限公司建筑工程部(福州工人文化宫改扩建项目)从事建筑施工工作负责现场施工、管理现场、工程验收和工程项目结算及移交等工作，担任建筑施工员。(注：福建良友建筑工程劳务有限公司承揽从事)
培训机构： 中铁二十四局(注：福建良友建筑工程劳务有限公司承揽从事) ( 20xx年9月 - 20xx年1月 )
课程名称： 武夷新区云谷小区C地块-瑞锦苑 证书：
课程描述： 20xx-9至今于中中铁二十四局建筑工程部(武夷新区云谷小区C地块-瑞锦苑)从事建筑施工工作负责现场施工，担任建筑施工员。(注：福建良友建筑工程劳务有限公司承揽从事)
工作经验
公司名称： 福建翰林人防工程有限公司 ( 20xx年1月 - 20xx年5月 )
所属行业： 房地产开发·建筑与工程·服务(中介·物业·监理·设计) 公司性质：
公司规模： 工作地点： 福建龙岩新罗
职位名称： 工程部主管
工作描述： 一、对安装项目工程实施全面管理。
二、负责图纸审查。
三、负责防护、防化等设备材料下单工作。
四、负责工程技术重要问题的解决和协调。
五、按工程质量要点，监督检查施工。
六、完成规定的质量验收及竣工验收。
七、当合同变更时，及时进行协调和调整。
八、调度安装班组。
公司名称： 中铁二十四局(注：福建良友建筑工程劳务有限公司承揽从事) ( 20xx年9月 - 20xx年1月 )
所属行业： 房地产开发·建筑与工程·服务(中介·物业·监理·设计) 公司性质：
公司规模： 工作地点： 南平市建阳区
职位名称： 建筑施工员
工作描述： 一、管理、监督项目进度、质量、安全工作。
二、协助项目经理及技术负责人对本工程的现场管理，对施工现场出现的一些施工问题及时反馈及处理。
三、 了解熟悉施工图，学习掌握和贯彻工程施工中的各项规章、规范和标准，并严格按照施工图相关规范和施工组织设计的计划要求组织施工。
四、建筑放样、建筑测量、组织安排班组施工。
五、负责现场施工、管理现场、放样。
六、对施工现场监督管理，遇到重大质量、安全问题时及时会同有关部门进行解决。
公司名称： 中国建筑第五工程局有限公司(注：福建良友建筑工程劳务有限公司承揽从事) ( 20xx年4月 - 20xx年9月 )
所属行业： 房地产开发·建筑与工程·服务(中介·物业·监理·设计) 公司性质： 其他
公司规模： 工作地点： 福州市台江区
职位名称： 建筑施工员
工作描述： 一、管理、监督项目进度、质量、安全工作。
二、协助项目经理及技术负责人对本工程的现场管理，对施工现场出现的一些施工问题及时反馈及处理。
二、 了解熟悉施工图，学习掌握和贯彻工程施工中的各项规章、规范和标准，并严格按照施工图相关规范和施工组织设计的计划要求组织施工。
三、负责对图纸变更、增补工程进行现场签证和记录。
四、负责对施工现场存在的质量、安全、文明施工等方面的事故隐患和问题进行检验和整顿。
五、建筑放样、建筑测量、组织安排班组施工。
六、负责现场施工、管理现场、放样。
七、负责配合组织隐蔽工程、单位工程、分项工程的完工验收工作。
八、对施工现场监督管理，遇到重大质量、安全问题时及时会同有关部门进行解决。
九、向专业所管辖的班组下达施工任务书和施工技术交底。
十、负责协助整理各项工程(土建、水电、园林绿化)的交接工作。
十一、参加工程竣工交验，负责工程完好保护。
十二、负责配合工程验收和工程项目结算及移交等工作。
公司名称： 金家房地产有限公司 ( 20xx年2月 - 20xx年4月 )
所属行业： 房地产开发·建筑与工程·服务(中介·物业·监理·设计) 公司性质： 其他
公司规模： 工作地点： 湖北省黄冈市
职位名称： 建筑施工员
工作描述： 一、协助项目经理做好工程开工的准备工作，初步审定图纸、施工方案，按照施工图相关规范和施工组织设计的计划要求组织施工。
二、管理、监督项目进度、质量、安全工作。
三、负责协调工程项目各分项工程之间和施工队伍之间的工作。
四、认真做好施工日记的`记录工作。
五、协助技术负责人进行图纸会审及技术交底。
六、负责与外协单位传递信息与资料。
自我评价
自我评价： 本人性格开朗，积极向上，热情待人，谨慎对事，不具艰苦，乐于学习，有较强的领导及协调沟通能力。能熟悉使用OFFICE,CAD工程绘图等软件，能独立负责项目工程测量，熟练使用工程测量仪器(水准仪、电子经纬仪、全站仪)，熟悉工程施工流程及工序。善于学习进取和总结经验教训，努力使工作做得更好，在工作中不断丰富自己的技术及管理知识，不断提升自己的工作能力，以增强个人的职业竞争能力。 所获证书、荣誉： 1.二级建造师证(建筑工程) 2.安全员B证 3.助理工程师证 4.建筑工程技术员证 5.试验工中级证书 T计算机一级证书 7.会计从业资格证 8.楼馆会“积极分子”称号 9.梦点兼职机构获得“城市生存挑战赛”一等奖 10.志愿者服务证
语言能力
语种名称 掌握程度
英语 良好
普通话 良好
拓展阅读：用人单位如何筛选简历
众所周知个人简历的作用是用人单位所决定的，那么用人单位是如何来筛选简历的呢?下面就来了解一下。
1，从个人简历的整体“外貌”
用人单位的在筛选个人简历的时候，首先就是看其整体形象，而整体形象也是第一印象。太过长的个人简历基本上没有什么优势，大多招聘官都不喜欢太长的简历的。其次，个人简历在设计上不能给视觉造成太大的冲击，简单来说就是整体和谐。最后，所投递出去的个人简历要清晰、干净。
2，个人简历的内容中有过硬的指标
用人单位在看过个人简历的整体形象后，就会针对其中的过硬指标来筛选，通常用人单位招聘的时候会对求职者的条件有所要求，比如说学历、专业、技能、工作经验、家庭住址、年龄等等。这些硬性的指标如果不能满足，会很难通过第一轮筛选。
3，简历中有没有明确求职目标
用人单位通过什么衡量硬性指标呢?要知道不同的职业、 岗位所需要的能力不同，同一用人单位对的部门主管岗位的要求，以及对部门经理岗位的要求差别很大。求职者在编写个人简历的时候必须要明确求职目标，不能等着用人单位来给你决策。
4，个人简历的描述表达
描述表达是用人单位筛选个人简历的一个重要标准，比如说个人简历的可读性、个人简历的真实性、求职者的优势特长等等，这些都是通过其表达能力来描述出来的。表达不好则对方很难接收到信息，那么自然难以通过筛选。
二）房地产估价讲座心得
为进一步规范我县房地产估价活动，维护房地产市场秩序，保护估价当事人的合法权益。对照省住建厅下发赣建房{20xx}12号文件《关于开展房地产估价管理工作检查的通知》的要求，结合我县实际，现将我县房地产估价机构管理工作自查情况汇报如下：
一、法规制度落实情况。凡在我县行政区域内从事房地产估价活动的房地产估价机构，要求自觉接受房地产主管部门的监督管理。房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，认真执行《房地产估价机构管理办法》和《房地产估价规范》。
二、估价机构资质审批情况。局行政服务股受理估价机构的备案。目前，我县只有“福地房地产土地评估咨询有限公司” 于20xx年9月4日通过省住建厅电子政务大厅房地产估价机构管理系统的网上审批，取得了全国统一的房地产估价机构三级资质。对在我县执业的估价机构和估价人员进行动态考核，并根据房地产估价机构和估价人员在我县执业情况，将逐步建立、健全我县房地产估价行业信用档案。
三、行业监管情况。在我县执业的估价机构中，没有一级资质的房地产估价机构在我县设立分支机构，没有出现行政干预房地产抵押业务，强制评估、制定评估等问题，也不存在阻碍和排斥外地机构进入本地市场的情况。
四、估价机构执业情况。异地来我县执业的估价机构目前有2家，我们要求异地估价机构应委派熟悉我县房地产市场情况且相对固定的三名估价师执业，对首次来我县开展估价业务的机构，应持估价机构的营业执照、资质证书以及估价师的.执业证书原件来我局行政服务股办理备案登记手续后，才能从事房地产估价工作。
五、存在的问题：通过对多家异地房地产估价机构的检查，发现存在如下问题：1、房地产估价机构承接业务，与委托人普遍没有签订书面估价合同。2、对需要经过房管部门的房地产抵押的估价业务，房管部门对估价机构可以取得比较好的监管作用，但对于不需要经过房管部门的估价业务，对估价机构就很难监管到位。
因此，今后我局将整顿规范房地产估价秩序，采取现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，加大对异地房地产估价机构的检查力度，对异地来我县开展业务的估价机构实行备案有效期为一年，期满前30日内可向我局办理续期手续的方法实行有效监管，促进我市房地产估价行业健康、有序的发展。
三）房地产估价讲座心得
《房地产估价理论与方法》复习题 简述专业房地产估价的定义；与非专业估价相比，专业估价有哪些特点？(P2)答：定义：专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析测算和判断并提供相关专业意见的活动； 特点：他是专业机构和专业人员完成的；他提供的专业意见，他具有公信力，他实行有偿服务，他有担当法律责任。简述房地产估价的本质(P5)及现实需要(P14)；
答：本质：评估房地产价值
现实需要：房地产抵押的需要；房地产税收的需要，房地产征收征用的需要，房地产司法拍卖的需要，房地产分家析产的需要，房地产损害赔偿的需要，房地产保险的需要，房地产转让和租赁的需要，国有建设用地使用权出让的需要，企业有关经济行为的需要，房地产行政管理的需要，其他方面需要。房地产为什么需要专业估价？(P12)答：由于房地产市场是不完全市场并且有许多妨碍房地产合理行程的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行代替市场的估价。房地产估价有利于将房地产价格导向正常化，促进房地产交易公平，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。房地产估价为何在估价行业中占主体？(P13)1:房地产量大面广，其他财产相对较少；2：房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形较少3：房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。简述房地产权益(P49)、区位的含义(P53)；一宗房地产的权益包括哪些内容？(P49)答：房地产权益：是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来发权利、利益和好处。房地产区位：房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
房地产权益内容：1:拥有的房地产权利2:该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3：该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4:额外的利益或好处 房地产含义的总结（P46）
房地产是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产是建筑物及其他相关地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。从房地产估价和把握房地产价值的角度看，房地产主要有哪些特性？(P58)答：1:不可移动2：独一无二3：寿命长久4：供给有限5：价值较大6：用途多样7：相互影响8：易受限制9：难以变观10：保值增值 为什么说房地产的变现能力弱？(P64)答：房地产由于具有价值较大、独一无
二、易受限制等特性，加上交易手续较繁杂等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长时间才能脱手。简述房地产价格与一般物品价格的异同(P83)答：同：都是价格，是价值的货币表现；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价，既优质高价劣质低价。
异：房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大；房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品的价格是物品本身的价格；房地产价格有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格；房地产价格容易受交易者的个人情况影响，一般物品的价格不易受交易者个别情况的左右；房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格行程时间一般较短。名词解释：
估价时点（P31）：也称为价值时点、评估基准日、评估期日。所评估的估价对象价格或价值对应的某一特定时间。估价假设（P34）：针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。
房地产需求(P85)：某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
房地产供给(P88)：房地产开发企业和拥有着在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。
残余价值(P100):估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值。基准地价(P110):在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
标定地价(P110)：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。
房地价格(P111)：房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占有范围内土地的价格，或者土地及其上建筑物的价格。
楼面地价(P112)：简称楼面价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积 容积率：又称建筑面积毛密度，是指一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率。期房价格(P114)：是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的房地产价格。定基价格指数与环比价格指数(P192)：在价格编制中，需要选择某个时期为基期，如果是以某个固定时期为基期的，则为定基价格指数。如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。决定房地产需求量(P86)、供给量的因素主要有哪些？(P88)决定房地产需求量的因素中除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关房地产的价格水平；⑤消费者对未来的预期。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。什么是房地产均衡价格(P90)？简述其形成机制(P91)房地产均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致买方之间或者卖方之间的竞争，形成价格下降或上涨的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。房地产价格影响因素有哪些分类？每种分类的内容是什么？（P121）
房地产价格影响的分类：房地产自身因素和房地产外部因素，其中房地产自身因素又分为区位因素、实物因素和权益因素三类。房地产外部因素有人口、制度政策、经济、社会、国际、心理和其他。也可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素。个别因素是指对特定房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素。
也可以分为房地产状况因素、房地产市场因素和房地产交易因素。房地产状况因素是房地产自身因素。房地产市场因素是指房地产市场状况方面对房地产价格有影响的因素。房地产交易因素是指房地产交易中对房地产交易价格有影响的因素。金融政策、利率变动、税收政策变化是怎样影响房地产价格的？(P138,展开)金融制度政策:采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨，相反，会导致房地产价格下降。
利率变动：提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力，提高购房门槛，减少商品房的需求，使商品房价格下降，反之，会使商品房价格上涨。
税收制度政策：1.增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而推动房地产价格上涨，反之，会使房地产价格下降。
2.增加卖方的税收会使房地产价格上涨，减少卖方税收会使房地产价格下降。增加买方税收，比如提高契税税率，会抑制房地产的需求，从而使房地产价格下降。见面契税，会刺激房地产需求，从而使房地产价格上涨。
3.增加房地产保有环节税收，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，抑制房地产投资与投机，减少房地产的需求，房地产价格下降。试列举一些对房地产价格有影响的规划和计划，并简述其对房地产价格的具体影响。（P140,展开）
对房地产价格有影响的规划有： 国民经济和社会发展规划：十一五规划的实施抑制普通商品房价格上涨，会使大户型高档商品房价格上涨。城市规划：如果城市规划将某个地区列为重点发展区域，则这个地区的房地产价格一般会上涨。
土地相关规划和计划：土地利用总体规划确定建设用地总量、农用地转用量和国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局，决定了房地产开发用地的供应状况，对房地产开发用地和商品房价格有较大的影响。
住房相关规划和计划：住房建设规划是引导和调控城市近期住房建设的专项规划，其确定的住房建设目标、建设总量、结构比例、建设时序和空间布局等，特别是普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加，对房地产价格价格有较大的影响。影响房地产价格的交通条件可细分为哪些？它们是如何影响房地产价格的？
交通因素对房地产价格的影响因素可分为可借助的交通工具、道路状况、交通收费情况、停车的方便程度、交通管制。
如何影响：1.对交通依赖程度越高的房地产，其升值幅度会越大。
2.从房地产位置看，离道路和站点越近的房地产，其升值幅度就越大。3.从影响发生的时间看，对房地产的升值作用主要发生在交通项目立项之后，完成之前。影响房地产价格的外部配套设施主要有哪些？（P133）它们与房地产价格的关系如何？(P134)外部配套设施：教育质量高的中小学、医疗水平高的医院购物中心和休闲娱乐场所。外部配套设施完备的住宅，其价格就越高，反之，其价格越低。房地产估价原则主要有哪些？(P153)房地产估价为何要遵守最高最佳使用原则？如何衡量及找出估价对象的最高最佳使用？(P166)房地产估价原则：①独立客观公正原则②合法原则③最高最佳使用原则④价值时点原则⑤最高最佳利用原则⑥谨慎原则
房地产估价之所以遵守最高最佳利用原则，是因为在现实房地产利用中，每个房地产拥有着都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。
如何衡量：(1)法律上的许可性。(2)技术上的可能性。(3)经济上的可行性。(4)价值是否最大。房地产估价原则中的替代原则对房地产估价有何要求？为什么要遵守该原则？(P165)要求：：(1)如果附近存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知其价格，则可以依据替代原则，由这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。(2)不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。房地产估价原则中的谨慎原则对估价有何要求？何种目的的估价应遵守该原则？为何？(P171)要求：1.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。
2.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率和资本化率不应偏低。
3.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折扣。
4.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
在房地产抵押价值评估应遵守谨慎原则。
由于需要处分抵押物的时间与估价时点一般相隔较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金。损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押房地产的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注。简述比较法的含义(P173)、理论依据及比较法估价的操作步骤(P175)比较法含义：选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。理论依据：替代原则 步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例的成交价格进行处理(分为价格换算、价格修正、价格调整)④求取比准价格。简述比较法适用的估价对象及比较法估价需要具备的条件(P174)比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。例如：住宅、写字楼、商铺、标注厂房和房地产开发用地。
具备条件：1.比较法估价需要在价值时点的近期较多类似房地产交易。2.获取房地产真实成交价格及估价所必要的房地产状况信息
3.运用比较法估价需要把营业税、所得税、契税、交易手续费等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。简述比较法中搜集交易实例(P177)、选取可比实例的要求(P179)搜集交易实例的要求，搜集信息完整、真实、准确的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
选取可比实例的要求：1.数量要求，一般选取3至5个可比实例 2.质量要求：可比实例与估价对象房地产相似，可比实例的交易方式适合估价目的，可比实例成交日期接近价值时点，可比实例的成交价格应尽量为正常价格。3.注意其他问题： 比较法估价中为什么要统一付款方式并以成交日期一次性付清为基准？(P183)房地产交易金额较大，许多成交价格采取分期付款的方式支付。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。估价中为了便于比较，价格一般在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。现实中造成成交价格偏离正常市场价格的因素有哪些？(P189)1.利害关系人之间的交易。2.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。3.被迫出售或被迫购买的交易。4.人为哄抬的交易。5.对交易对象有特殊偏好的交易。6.相邻房地产合并的交易。7.受迷信影响的交易。比较法估价中房地产状况调整的内容有哪些？(P196)1.区位状况调整的内容：将可比实例在自身区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。
2.实物状况调整的内容：将可比实例在其自身状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。
3.权益状况调整的内容：将可比实例在其自身权益状况下的价格，调整为估价对象权益状况下的价格。简述收益法的含义、本质(P212)、理论依据及收益法估价的操作步骤(P216)收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
本质：以房地产的预测未来收益为导向来求取房地产的价值和价格。理论依据：预期原理
操作步骤：1.选择具体估价方法，选择报酬资本化法还是直接资本化法
2．测算收益期或持有期3.测算未来收益 4.确定报酬率或资本化率、收益乘数 5.计算收益价值 简述收益法适用的估价对象及收益法估价需要具备的条件(P215)适用对象：收益性房地产，包括：住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐园、影剧院、停车场、标准厂房、农地等。条件：收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确的预测。对未来预测通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的房地产市场调查研究为基础。收益法估计中求取净收益应注意的问题有哪些？（P242）
1.有形资产和无形资产 2.实际收益和客观收益
3.乐观估计、保守估计和最可能估计 4.重置提拨款和扣除方式 简述报酬率的含义及(P246)其与资本化率的区别与联系(P255)报酬率：报酬率也成为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率同性质的比率。
联系：资本化率和报酬率都是将房地产的预期收益转换为价值的比率。
区别：1.资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率。2报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价格的比率。
2.资本化率是房地产某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。报酬率是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的净收益的现值的比率。
简述直接资本化法与报酬资本化法的优缺点(P256)直接资本化法的优点：1.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。2.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况。3.计算过程比较简单。缺点：由于直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖性很强。
报酬资本化法的优点：1.指明了房地产价值是未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础。2.每期的净收益或现金流量都是明确的,直观容易理解。3.由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是接近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资和收益率也可以求取报酬率。缺点：由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价师的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况。
成本法中的“成本”是成本还是价格？原因何在？(P269)成本法可以说是以房地产价格各个组成部分之和的基础来求取房地产的价值和价格。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。成本法中的“成本“不是通常意义上的成本，而是价格。33 简述成本法的本质、理论依据(P270)及成本法估价的操作步骤(P273)成本法的本质是一房地产重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值或价格。理论依据：生产费用价值论
操作步骤：1.选择具体估价路径 2.测算重置成本或重建成本 3测算折旧 4.计算成本价值
简述成本法估价中投资利息的含义及计算投资利息需要把握哪些方面？(P278)投资利息：房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息与手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，都应计算利息。
投资利息：1。应计息项目 2.计息周期 3.计息期 4.计息方式 5.利率
成本法最基本的公式是？(P284)房地产价值=房地产重新构建价格—房地产折旧
简述重新构建价格的含义(P287)1.重新构建价格是在价值时点的重新构建价格。2.重现构建价格是客观的重新构建价格。3.建筑物的重新构建价格是全新状况的建筑物的重新构建价格，土地的重新构建价格是价值时点状况的土地的重新构建价格。
简述建筑物折旧的含义及引起建筑物折旧的原因(P295)建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新构建价格与在价值时点的市场价值之差。原因：物质折旧、功能折旧、外部折旧。
简述假设开发法的含义、本质、理论依据(P319)及假设开发法估价的操作步骤（P322）
含义：假设开发法简要得说是根据估价对象开发完成后的价值来求取估价对象的价值或价格的方法。具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发必要支出及应得利润和开发后的价值，将开发后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点到价值时点后想减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值和价格的方法。
本质：以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格 理论依据：预期原理
操作步骤：1.选择具体地估价方法 2,选择具体地估价对象 3.选择最佳开发经营方式 4.测算后续开发完成后的价值 5.测算后续开发的必要支出 6.测算开发完成后的价值 7.确定折现率或测算后续开发的应得利润 8.计算开发价值
简述假设开发法适用的估价对象(P321)具有开发或再开法潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法。如可供开发的土地（生地，熟地、毛地、各种房地产开发用地），在建工程（或称为房地产开发项目），可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。
简述假设开发法中动态分析法与静态分析法的主要区别及优缺点(P323)区别：1.对后续开发的必要支出和开发完成后的价值测算，在静态分析法中主要根据价值时点的房地产状况做出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
2.静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相减。动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再进行相减。
3.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
优缺点：动态分析法测算出的结果较精确，但是测算过程相对复杂。静态分析法测算出来的结果较粗略，但测算过程相对简单。
简述长期趋势法的含义及理论依据(P345)长期趋势法是运用科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。
长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。
简述长期趋势法适用的估价对象和条件(P346)长期趋势法适用的估价对象是无明显季节波动的房地产
长期趋势法需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实。
简述路线价法的含义、理论依据、操作步骤及其适用的估价对象和条件(P368)路线价法是在城镇街道上划分路线价区并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算其平均单价和楼面地价，利用相关调整系数将平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。理论依据：替代原理
操作步骤：1.划分路线价区段 2.设定标准临街深度 3.选取标准临街宗地 4.调查评估路线价 5.制作价格修正率表 6.计算临街土地的价值 估价对象：城镇临街商业用地
简述路线价法中选取标准临街宗地的具体要求(P370)1.一面临街 2.土地形状为矩形 3.临街深度为标准临街深度 4.临街宽度为标准临街宽度 5临街宽度与临街深度的比例适当 6.用途为所在路线价区段有代表性用途 7.容积率为所在路线价区段具有代表性 8.其他方面，如土地开发期限、土地开发程度应有代表性。
简述路线价法中的“四三二一法则”和“九八七六法则”(P372)四三二一法则：将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等分，各等分因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等分的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%、10%。“九八七六法则”：超过100英尺的第一、二、三、四个25英尺等分的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。
需要补地价的情形主要有哪些？(P385)1.改变土地用途、容积率等规划条件。2.延长土地使用期限。3.转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。
高层建筑地价分摊可以解决哪些问题？高层建筑地价分摊的方法有哪些？(P387)高层建筑地价分摊可以解决：1.各部分占有的土地份额 2.各部分分摊的土地 3.各部分分摊的地价额。
高层建筑地价分摊的方法：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊、按照土地价值进行分摊
房地产估价的基本程序有哪些？(P393)1.受理估价委托 2.确定估价基本事项 3.制定估价作业方案 4.搜集估价所需资料 5.实地查勘估价对象 6.选用估价方法进行测算 7.确定估价结果 8.撰写估价报告 9.审核估价报告 10.保存估价资料
简述房地产估价程序的作用？(P394)1.规范估价行为 2.保证估价的质量 3.提高估价效率 4.防范估价风险
房地产估价报告通常由哪些部分组成？(P411)1.封面 2.致估价委托人函 3.目录 4.估价师声明 5.估价假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件.51 计算题
P183例6-1；P187例6-5；P194例6-8；P205例6-12；P206例6-13； P219例7-3；P222例7-6；P225例7-9；P228例7-12；P233例7-16； P234例7-18；P234例7-20；P243例7-21；P261例7-27；P262例7-28； P285例8-1；P290例8-2；P297例8-4；P300例8-5；P303例8-7； P305例8-8；P309例8-13；P336例9-1；P337例9-2；P339例9-3； P339例9-4；P373例11-2；P377例11-4；P379例11-6；P381例11-7； P386例11-9；P388例11-10；P389例11-11；P390例11-
12、例11-13；
考试题型与分值 名词解释（10分）填空题（30分）简答题（30分）计算题（30分）
四）房地产估价讲座心得
经甲乙双方协商，兹就房地产估价事宜订立本合同，内容如下：
一、乙方受甲方委托，对产权名下的坐落于的房地产于估价时点的价值进行评估。
四、估价报告交付日期xx年xx月xx日(甲乙双方如有约定，从其约定)。
五、甲方应于xx年xx月xx日前将委估房地产估价所必要的资料提交乙方，甲方提交的资料如下：
六、乙方在估价期间需要到现场勘察，甲方必须陪同并提供方便。
七、乙方对甲方提供的资料应妥善保管，并尽保密之责。
八、甲方应在乙方交付报告之日按国家有关收费标准，一次性交清评估费。
九、乙方如无特殊原因和正常理由，不得迟于本合同规定的时间交付报告。
十、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提供估价所需的有关资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告的交付日期。
十一、乙方在交付估价报告收取评估费甲方未应用该估价报告，乙方概不退还评估费。
十二、其它：
十三、本合同自甲乙双方正式签订之日起生效，其中任何一方未对方同意不得随意更改，如有未尽事宜，需经双方协商解决。
十四、本合同签订于xx年xx月xx日。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
五）房地产估价讲座心得
房地产估价报告是一项重要的工具，用于评估房地产的市场价格。它为买家、卖家和贷方提供了有关房地产价格的关键信息，帮助他们做出明智的决策。本文将详细讨论房地产估价报告的主要组成部分以及如何编制一个全面且准确的报告。
房地产估价报告通常由注册评估师编制，他们具有丰富的经验和专业知识。报告的第一部分是关于估价师的背景信息，包括姓名、资格证书和经验。这些信息对报告的可信度至关重要，因为只有有资质的专业人士才能提供准确的估价。
报告开始介绍所评估的房地产。它描述了房地产的位置、用途、面积和其他关键特征。这些信息有助于读者理解报告中所提供的数据和分析。
然后，报告详细说明了用来估计房地产价值的方法和数据来源。这些方法可以分为三个主要类别：市场比较法、收益法和成本法。市场比较法是最常用的方法，它通过比较类似的房地产交易来确定市场上类似房地产的价格。收益法适用于商业房地产，它基于租金收入和投资回报率来计算房地产价值。成本法是根据建造房地产的成本来估计其价值。这些方法通常都会结合使用，以确保估价的准确性。
报告的下一部分是数据分析和市场趋势。评估师会收集和分析大量有关当地房地产市场的数据，例如类似房地产的销售记录、租金水平和土地供应量。他们会使用这些数据来评估房地产的当前市场价值和预测未来的趋势。这些分析对于买家、卖家和贷方来说都是非常有价值的，因为它们可以帮助他们做出明智的决策。
报告中会包含评估师的和建议。根据所有收集到的数据和分析结果，评估师会提供他们的意见，指出房地产的价值范围。如果有必要，他们还可能提供一些建议，例如翻修房地产以增加其价值，或者适当的定价策略。这些建议对于买家、卖家和贷方来说都是非常有帮助的，因为它们可以指导他们在房地产交易中做出明智的决策。
小编认为，房地产估价报告是一项重要的工具，为买家、卖家和贷方提供了有关房地产价值的关键信息。编制一个全面且准确的报告需要经验丰富的评估师和大量的数据分析。这些报告对于房地产交易的决策过程至关重要，因为它们可以帮助人们做出明智的选择，最大程度地利用他们的投资。
六）房地产估价讲座心得
| 基本信息 | 房地产经营与估价个人简历表格 | 个人相片 | ||||
| 姓 名： | 性 别： | 男 | ||||
| 民 族： | 汉族 | 出生年月： | 1986年3月9日 | |||
| 证件号码： | 婚姻状况： | 保密 | ||||
| 身 高： | 170cm | 体 重： | 62kg | |||
| 户 籍： | 河南郑州 | 现所在地： | 河南郑州 | |||
| 毕业学校： | 洛阳理工学院 | 学 历： | 本科 | |||
| 专业名称： | 房地产经营与估价 | 毕业年份： | 20 | |||
| 工作年限： | 二年以上 | 职 称： |
| 求职意向 | |
| 职位性质： | |
| 职位类别： | |
| 职位名称： | |
| 工作地区： | |
| 待遇要求： | 元/月 不需要提供住房 |
| 到职时间： |
| 技能专长 | |
| 语言能力： | 英语 一般 ; |
| 教育培训 | ||||
| 教育经历： |
| |||
| 培训经历： |
|
| 工作经历 | |||||||||||||||
|
| 其他信息 | |
| 自我评价： | 本人积极向上，学习刻苦努力，团结同学，热爱集体活动。有较强的责任感，和社会荣辱观。拥有较为全面的专业知识和一定的实践经验, 具有较强的沟通和组织能力，为人正直、能吃苦耐劳、爱好广泛，有极强的'责任心和集体荣誉感； 三年的大学生活造就了我——钢铁航海人！我愿用自己的双手与您共同打造.....美好的未来。通过对贵公司的了解,感觉贵公司实乃我理想中锻炼自己,完善自己并发挥自己所学的理想场所.在此,我诚挚的请求加入贵公司,希望贵公司能给我机会,我会尽自己所能为公司服务.最后,祝贵公司事业蒸蒸日上 |
| 发展方向： | |
| 其他要求： |
| 联系方式 |
七）房地产估价讲座心得
在招聘之前用人单位会先发布招聘信息，在招聘信息中有关于招聘的职位介绍、条件要求等等，这些就可以作为编写个人简历参考信息。而用人单位在筛选人才的标准上，首先考虑就是其基本的入职条件。尤其是在使用系统筛选的时候，更不会考虑其他是否有特长补充，基本条件不符合也就没可能求求职成功。所有的用人单位在人才的招聘上，都想要招到高素质的人才，也就是具有高能力的人才。
因此，求职者的实力也是用人单位筛选人才的重要标准，特别是在求职人数比较多的时候，能够通过基本条件的人也多，那么，选择谁来入职，就要看谁的实力更高。很多求职者在求职期间并不在意人品方面的表现，但实际上个人人品也是用人单位筛选简历的标准之一，而且是非常重要的一个项目。所有的人用单位都希望自己找来的人才在人品上有问题，这对单位的地发展影响非常大。而个人的人品所包含的内容也很多，诸如工作的'稳定性、信誉度、职业道德等等。
工作描述：主要负责接待前来咨询商铺的客户的招商工作以及维护场内商户的经营状况，另外统计每日场内VIP客户的成交数据，及时向上级反映情况。
离职原因：
工作描述：作为金桥集团旗下的一间投资策划公司，主要从事商业地产的策划同招商工作。从短短几个月里面，深深体会到商业地产的发展潜力。在日常招商以及同客户沟通过程中，使我认识招商过程是一个需要精心策划、细心领导的工作。
工作描述：深入理解房地产业务各样环节，从中领悟到细节在业客双方交易过程中的重要性，以及如何将一个销售工作转变为策划工作，使自身能力得到进一步提升。
离职原因：
工作描述：开阔视野，扩大自己在社会的关系网，分析自己优缺点，摆正自己在社会上的角色，端正了心态。
-092009-07广东交通职业技术学院房地产经营与估价物业管理证-
2006-092009-07广东交通职业技术学院房地产经营与估价助理策划师，英语四级证-
英语与计算机水平：英语水平良好，通过英语学校等级考试。能进行必要的听说读写。 熟悉WindowsXP环境，能在WindowsXP平台上使用word、Excel、PowerPoint等办公软件，对photoshop软件、组网技术、网页制作等有一定的了解。
获奖情况：
1、 获2006～国家励志奖学金。
2、 于2006～、2007～被评为“学习积极分子”称号。
3、 于2007～度获“优秀团干”称号。
4、 获2006～度“校园治理先进个人”称号。
5、 参加公路学院第六届班级篮球赛联赛，并荣获“亚军”。
6、 获公路学院第四届干部训练营“优秀奖”。
7、 获班级网页制作大赛二等奖。
担任职务：
性格特征：热情开朗、诚实守信 、认真负责、有组织，沟通和协调能力，注重团队合作精神和集体观念，助人为乐，能恪守以大局为重的原则。
八）房地产估价讲座心得
由于全球经济一体化和信息高速公路的发展，在全球市场占有一席之地的房地产业，国际化趋势日益明显。入世后，中国经济与世界经济联系更加密切，而房地产业的发展与经济发展呈高度的正比例关系，因而，我国的房地产业受国际经济全局和区域变化的影响也会越来越明显。房地产估价业作为我国的一个新兴行业，无论在制度、政策、法规等方面，还是理论方法研究方面，与国外一些发达国家相比还不够完善。
摘要：房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。
九）房地产估价讲座心得
岗位职责
1、熟练的房地产估价(咨询)报告撰写能力;
2、对房地产相关的政策与制度熟悉;
3、对区域市场不动产价值把握能力;
4、具备房地产估价师或土地估价师资格证;
任职资格
1、房地产相关专业大学专科及以上学历;
2、3年以上房地产评估行业经验,具备房地产估价师或土地估价师资格证;
3、熟悉各种评估、咨询报告的撰写,能够完成报告审核及询价工作;
4、熟悉国家、地方房地产管理有关政策,掌握房地产项目投资测算技术,对地区房地产市场有系统研究和把握;
5、熟悉房地产项目开发个环节的`取费标准,项目成本分析及时准确;
6、具备较强的分析能力和市场洞察力。
十）房地产估价讲座心得
房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的`人员。下面和小编一起来看房地产估价师申报条件，希望有所帮助！
一、凡中华人民共和国公民和香港、澳门、台湾居民，遵纪守法，并具备下列相应条件者，均可报名参加房地产估价师、房地产经纪人资格考试。经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员，具备下列相应条件者，可报名参加房地产经纪人资格考试。
（一）报考房地产估价师的条件：
1、取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划、工业与民用建筑、建筑经济、投资经济、房地产价格管理等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满5年；
2、取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满4年；
3、取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满3年;
4、取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务工作满2年;
5、取得房地产估价相关学科博士学位;
6、不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业的助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满6年，成绩特别突出。
（二）报考房地产经纪人资格的条件：
1、取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；
2、取得本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；
3、取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；
4、取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年；
5、取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。
二、对已取得房地产估价师资格证书，并需要参加房地产经纪人考试的人员，可免试《房地产基本制度与政策》科目。
三、报考条件中涉及专业工作时间年限的，均计算到报考当年年底。
四、因有专业技术人员资格考试违纪违规行为，已按有关规定处理，尚在停考期内的人员，不得参加该项考试。
十一）房地产估价讲座心得
2017房地产估价师考试仿真题
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一、单项选择(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)
1. 成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是(D )。
A、价格
C、劳动价值
B、生产费用
D、成本加利润
2. 运用成本法估价，需要懂得( D )。
A、房地产成本构成
C、房地产价格构成
B、房地产供求关系
D、房地产重置价格构成
3. 对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从( B )上把握房地产价格的“数量”。
A、货币支付
C、现象
B、价值
D、本质
4. 某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为( B )元。
A、3800
C、3300
B、3500
D、3100
5. 重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物( B )的新建筑物的正常价格。
A、具有同等效用
C、具有同等功能
B、完全相同
D、类似
6. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的( D )。
A、剩余价值
B、实际使用年限
C、剩余使用寿命
D、实际损耗程度
7. 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其( A )所排列出的先后进行次序。
A、时间顺序
C、程序
B、逻辑顺序
D、内在联系性
8. 房地产估价的核心是为( C )，对特定房地产在特点时点的价值作出估计。
A、特定对象
C、特定目的
B、特定委托人
D、特定要求
9. 具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用( B )作为其中的一种估价方法。
A、比较法
C、收益法
B、假设开发法
D、成本法
10. 对估价资料的保存时间一般应在( D )以上。
A、5年
B、8年
C、10年
D、15年
11. 假设开发法在形式上是( B )。
A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法
B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法
C、评估房地产价格的收益法的倒算法
D、评估房地产价格的成本法的倒算法
12. 在传统方法中，投资利息和( B )都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A、投资利润
C、投资收益
B、开发利润
D、销售税
13. 投资利息估算只有在( B )才需要。
A、比较法
C、现金流量折现法
B、传统方法
D、收益法
14. 在现实生活中，房地产价格的高低是由( A )的结果。
A、众多影响房地产价格的因素综合作用
B、影响房地产价格的因素作用
C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同
D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同
15. 商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和( C )。
A、周围环境状况
C、临街状况
B、与市中心的远近
D、交通便捷程度
16. 房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( C )下的估价结果具有近似性。
A、同一估价原则、同一估价时点
C、同一估价目的、同一估价时点
B、同一估价目的、同一估价方法
D、同一估价原则、同一估价目的
17. 现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值( B )新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A、小于
C、等于
B、大于
D、小于或等于
18. 某房地产土地面积为500平方米，土地价格为2000元/平方米，建筑物建筑面积1000平方米，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/平方米，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/平方米，则该建筑物的每平方米建筑面积的实际价值比重置价值低( C )元。
A、100
C、300
B、200
D、400
19. 收益法是以( B )为基础的。( )说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A、收益原理
C、未来原理
B、预期原理
D、替代原理
20. 某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的资本化率为6%，则该房地产的收益价格为( B )。
A、150.56万元
C、157.61万元
B、154.56万元
D、152.69万元
21. 某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，资本化率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为( C )。
A、5250元/m2
C、5536元/m2
B、5655元/m2
D、5456元/m2
22. 比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的(A )。
A、类似房地产的交易
C、相关房地产的交易
B、相同房地产的交易
D、房地产的市场交易
23. 如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用( C )的市场汇价进行换算。
A、估价作业日期
C、估价时点
B、成交日期
D、交易日期修正后
24. 价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为( B )。
A、固定价格指数
C、长期价格指数
B、定基价格指数
D、环比价格指数
25. 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的( C )。
A、变动规律和发展趋势
B、变动规律和长期趋势
C、发展规律和变动趋势
D、发展规律和长期趋势
26. 越接近( C )的发展速度对估价更为重要
A、客观情况
C、估价时点
B、市场供求
D、现在
27. 针对不同的估价目的所采用的价值标准，分为( C )。
A、客观合理价值标准与公开市场价值标准
B、客观合理价值标准与非公开市场价值标准
C、公开市场价值标准与非公开市场价值标准
D、客观合理价值标准与主观合理价值标准
28. 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用( B )
A、正旁两街分别轻重估价法
C、比较法
B、重叠价值估价法
D、假设开发法
29. 下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的( C )。
A、出租型房地产
C、旅馆型房地产
B、自用型房地产
D、营业型房地产
30. 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的资本化率为7%。该宗房地产的收益价格为( A )。
A、650万元
C、585万元
B、687万元
D、630万元
31. 某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为( D )。
A、6.6%
C、6.2%
B、5.8%
D、6.4%
32. 路线价法实质上是一种(C )
A、长期趋势法
C、比较法
B、成本法
D、收益法
33. 土地具有( B )，而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。
A、不可损耗性
C、保值增值性
B、不可毁灭性
D、寿命长久性
34. 路线价法特别适用于对( C )进行估价
A、单宗土地
C、大量土地
B、待开发土地
D、少量土地
35. 由于土地具有( A )，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。
A、独一无二性
C、价值高大性
B、不可移动性
D、数量有限性
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二、多项选择(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1. 运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：( )。
A、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策
B、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规
C、要有一套完整的开发计划和管理制度
D、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单
E、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划
2. 选择最佳的开发利用方式包括( )等的确定。
A、结构
C、用途
E、档次
B、构造
D、规模
3. 归纳起来，古今中外主要有下列几种物品分配方式( )。
A、武力、计划
C、抽签、排队
E、礼让、价格
B、偷窃、掠夺
D、分配、补偿
4. 明确估价基本事项主要包括( )。
A、明确估价目的
C、明确估价时点
E、明确估价费用
B、明确估价对象
D、明确估价内容
5. 价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件：( )。
A、生产成本高于市场平均成本
B、生产成本低于市场平均成本
C、自由竞争
D、该种商品本身可以大量重复生产
E、生产成本等于市场平均成本
6. 政府对房地产价格的干预，包括( )。
A、政府指导价、政府定价
C、规定成本构成或利润
E、规定成本利润率
B、市场调节价、宏观调控价
D、最高限价、最低限价
7. 确定重新构建价格时，应特别注意下列几点( )。
A、重新构建价格是估价时点时的价格
B、重新构建价格是现在的价格
C、重新构建价格是客观的
D、重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和
E、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧
8. 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要包括下列内容( )。
A、拟采用的估价技术路线和估价方法
B、拟调查搜集的资料及其来源渠道
C、预计所需的时间、人力、经费
D、估价作业步骤和时间进度安排
E、完成估价任务的措施
9. 对房地产估价总的要求是( )，这应作为房地产估价的最高原则。
A、合法
C、客观
E、公平
B、独立
D、公正
10. 要把握影响房地产价格的因素，首先应在观念上具备以下认识( )。
A、各种影响房地产价格变动的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的
B、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的
C、各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的
D、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学模型来度量
E、某些影响因素对房地产价格的影响可以进行定性分析
11. 有以下几个经济学原理有助于把握最高最佳使用 ( )。
A、适合原理
C、均衡原理
E、收益原理
B、替代原理
D、收益递增递减原理
12. 在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的( )。
A、客观收益
C、有形收益
E、潜在收益
B、实际收益
D、无形收益
13. 区位状况比较修正的内容包括( )。
A、环境景观
C、朝向楼层
E、平面布局
B、地形地势
D、建筑规模
14. 建筑物外观形象包括( )。
A、建筑式样
C、结构
E、色调
B、风格
D、构造
15. 标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括有( )。
A、一面临街，土地形状为矩形
B、临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度
C、土地面积中等
D、用途为所在区段具有代表性的用途
E、建筑容积率为所在区段具有代表性的建筑容积率
三、判断(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的编号，用“√”表示正确，用“╳”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)
1. 由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。 ( )
2. 房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。 ( )
3. 运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。( )
4. 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其外在联系性所排列出的先后进行次序。 ( )
5. 如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比较法估价。 ( )
6. 交易日期修正的关键，是要把握估价对象这类房地产的.价格自某个时期以来的涨落变化情况。 ( )。
7. 估价时点，应根据估价目的来确定。 ( )
8. 某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。( )
9. 房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素的影响。 ( )
10. 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 ( )
11. “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为比较法中的“可比实例”价格。 ( )
12. 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。 ( )
13. 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 ( )
14. 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。 ( )
15. 从理论上讲，标准深度是对地价影响的转折点：由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐降低;由此远离道路的方向，地价可视为基本不变。 ( )
四、计算题(共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)
1. 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的资本化率为10%。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：
|
可比房地产 |
价格（万元） |
净收益（万元/年） |
|
A |
25200 |
3000 |
|
B |
29400 |
3500 |
|
C |
23800 |
2800 |
|
D |
16600 |
2000 |
试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
2. 某在建工程开工于2002年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000 m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/ m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/ m2。至2003年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/ m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(资本化率为8%，折现率为10%)。
十二）房地产估价讲座心得
估价项目名称：济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室
委托方：吴锡仁
估价方：
估价人员：
估价作业日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估价报告编号：
１
目 录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、附件
２
致 委 托 方 函
吴锡仁：
受您委托，我们秉承独立、客观、公正、科学的原则，对济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产（建筑面积为46.27平方米）的市场价值进行了评估测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为 元/平方米。
此致
随函附奉评估报告
济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
二0一0年十月十四日
３
估 价 师 声 明
我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并作了记录。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7 委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。
8、使用本报告，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。
估价师签名
４
估价的假设和限制条件
1、委托估价方对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任。
2、本估价报告中所采用计算的土地使用权面积、房屋建筑面积是依据委托方所提供的资料中所显示的，其真实性准确性由委托方负责。
3、任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律。法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4、本报告所估价的房地产抵押价值，是在估价时点时的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的估价价格。但由于房地产抵押担保的时间的延续性，本报告未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的不利影响。在短期强制处分的情况下，房地产的处分价格一般要低于房地产正常的市场价格。
5、本报告仅供所述评估目的提供参考依据，未经同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地产估价结果报告及其相关的房地产估价技术报告有效期为一年，即从2010年10月14日至2010年10月13日。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。
６
房地产估价结果报告
一、委托方：吴锡仁
二、估价方：济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
三、估价对象：
1、权属状况
估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，《房屋所有权证》号为：济房权证 字第 号；产别：私有房产；设计用途为住宅；房屋所有人为
2、建筑物状况
历下区甸柳新村三区11号楼为混合结构6层建筑，建成于1985年，外墙为水刷石，设计用途为住宅。
3、估价对象房屋状况
估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，建筑面积为46.27平方米。室内未装修，水、电齐全，煤气入户
4、地理位置与周围环境
估价对象位于历下区甸柳新村三区11号楼，周边有三庆燕柳园、中润世纪城、吉祥苑小区等高档社区，以及银座超市、东外环小
７ 商品市场、甸柳吉祥苑菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。项目文化教育配套条件优越。周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和山东政法学院、山东经济学院等各大知名高校。18路、49路、K50、K96、119路公交车通达，交通方便。
四、估价目的：为房地产赠与及买卖提供价值参考依据
五、估价时点：2010年10月14日
六、价值定义：
本报告中所称的房地产的市场价格是指委估房地产在估价时点对应于本报告书所列估价目的及估价的假设和限制条件下的市场价格。房地产的市场价格是指房地产的交换和买卖是在公开和竞争的市场上进行的，而且买卖双方都是慎重、平等、自愿的行为，其价格是公允的。
由于委估房地产是由土地和房屋两部分组成，本报告书所称的房地产市场价格是指该房地产的综合价值，包括房屋建筑占用土地使用权的分摊价值、房屋建筑的价值及基础配套设施的分摊价值。对于土地是按住宅用地土地使用权限价值进行评估的，而房屋建筑则是按所有权价值进行评估的。
七、估价依据：
1、国家建设部、国土资源部及济南市人民政府颁发的有关政策、８ 法规文件；
2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
3、委托方提供的房屋所有权证；
4、济南市基准地价等相关资料；
5、评估人员现场勘察获取的数据和资料。
八、估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
九、估价方法：
根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用 法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果：
估价人员根据估价规范，采用了科学的估价方法，在现场勘察的
９ 基础上，经过认真测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为 元/平方米。
十一、估价人员
十二、估价作业日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估价报告应用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日
济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
二0一0年十月十四日
１０
附件
１１ 《房屋所有权证》复印件
十三）房地产估价讲座心得
第二十条 一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十一条的规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。
分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。
第二十一条 分支机构应当具备下列条件：
(一)名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式;
(二)分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师;
(三)在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师;
(四)有固定的经营服务场所;
(五)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。
注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。
第二十二条 新设立的分支机构，应当自领取分支机构营业执照之日起30日内，到分支机构工商注册所在地的省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门备案。
省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门应当在接受备案后10日内，告知分支机构工商注册所在地的市、县政府房地产主管部门，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。
第二十三条 分支机构备案，应当提交下列材料：
(一)分支机构的营业执照复印件;
(二)房地产估价机构资质证书正本复印件;
(三)分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明;
(四)拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件。
第二十四条 分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后30日内，报原备案机关备案。
十四）房地产估价讲座心得
房地产估价报告是在房地产交易过程中起到重要作用的一项文件。它旨在提供有关房地产当前市值及潜在增值空间的详细信息，为买卖双方提供准确的参考依据。本文将详细介绍房地产估价报告的内容和意义，并解释其在房地产交易中的重要性。
房地产估价报告通常由专业的房地产估价师编制。他们会前往现场进行实地勘查，了解该房地产的具体情况，并评估其内外部环境的影响因素。师傅们还会收集有关该地区的市场动态，包括相似房产的交易信息、租金水平、用地政策等。通过这些严谨的步骤，估价师能够编制出准确而全面的估价报告。
据悉，房地产估价报告中包含了大量的详细信息，例如房地产的基本信息，如地址、面积、建筑材料、修建年份等。报告还会列出各种内外因素，例如周边环境、交通状况、配套设施、教育资源、市场需求等。这些因素对房地产的价值和投资潜力有着直接影响。通过研究这些因素，并结合专业知识和经验，估价师能够提供准确的市场价值评估和可能的增值空间预测。
房地产估价报告的重要性不容忽视。对于买家来说，报告能够帮助他们更好地了解房地产的真实价值和潜在风险。买家可以根据报告中的信息进行合理的定价，避免因盲目出价而损失资金。对于卖家来说，估价报告可以提供一个有力的市场证明，更容易吸引潜在买家。估价报告还可以帮助贷款机构评估房地产的价值，从而决定是否提供贷款及贷款额度。
房地产估价报告对于房地产市场的稳定和发展也有极其重要的作用。它可以提供全面的市场数据，帮助政府、企业和投资者制定决策。通过对房地产市场状态的准确评估，各方可以更好地分析市场趋势，预测未来的投资潜力，并制定相应的政策和战略。
需要注意的是，房地产估价报告并不是完美的预测工具。估价师的判断和预测受许多因素和风险的影响。例如，市场经济的波动、宏观调控政策的调整、自然灾害等都可能对房地产市场产生不可预见的影响。因此，在使用估价报告时，买卖双方应考虑到这些因素，并结合自己的情况做出最佳决策。
小编认为，房地产估价报告是一个详细具体且生动的文件，它提供了有关房地产市值和潜在增值空间的重要信息。这些信息对于买卖双方制定合理定价、准确评估风险以及推动房地产市场的稳定和发展非常重要。需要注意的是，估价报告不能预测和消除所有风险，买卖双方应在决策时综合考虑多个因素。
十五）房地产估价讲座心得
甲方(委托方)：
乙方(受托方)：
根据国家《合同法》等法律、法规和规章，并遵循《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等标准，本着独立、客观、公平、公正的原则，甲乙双方就房地产价格评估事宜订立合同如下：
一、合同内容
(一)估价对象：
(二)估价目的：为确定估价对象的 价值提供参考，而评估其房地产(房屋、土地、构筑物)的 价值。
(三)价值类型： 房地产公开市场价值
(四)估价时点： 年 月 日
(五)报告份数：预报告 份，正式报告 份。
(六)作业时间：自 年 月 日至 年 月 日止(计 天)。
二、合同时间
合同有效期为 年 月 日始至 年 月 日止。
三、评估费依据、标准及计算方法
(一)收费标准：
1、房屋征收补偿评估按评估额的0.5%收费。
2、司法鉴定按《吉林省发展和改革委员会吉林省司法厅关于司法鉴定收费项目及收费标准的通知》吉发改收管联字[20xx]1577号的规定标准收费。
3、 其他项目按《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格[1995]971号规定收费。
(二)计算方法：
计算多个估价标的物的收费，执行《吉林省房地产估价规程》(DB22/T475—20xx)第17条“估价报告中有多个估价对象的，估价机构应以每个估价对象为评估费的计算依据。评估费应采取差额定率分档累进方法计算，不应随意改变计算方法或降低收费标准。”的规定。
(三)收费金额：
1、乙方预收评估费人民币(大写)元元，余额按实际评估额另行计算。
2、乙方按实际评估额计算评估费。
四、双方的权利与义务
(一)甲方的权利与义务
1、甲方有权要求乙方按国家法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等规定出具估价报告。
2、甲方有权要求乙方按约定的估价对象、估价目的、价值类型、估价时点、报告份数、作业时间出具估价报告。
3、甲方有权要求乙方在规定时间内对报告中的错误进行修正，或对报告进行复估。
4、甲方或当事人或利害关系人对报告有异议的，乙方要按有关规定予以口头或书面做出答复。
5、甲方要向乙方提供与估价对象相关的资料，并对资料的真实性、合法性和完整性负责。
6、甲方要填写《估价对象法定优先受偿情况调查》。
7、甲方有权要求乙方公示估价结果，或安排房地产估价师回答相关问题。
8、甲方应当按项目需要，给乙方提供与估价对象有关的资料
(1)工商执照、自然人身份证
(2)房屋所有权证
(3)房屋使用权证
(4)土地使用权证
(5)无证房屋的用途、结构、建筑面积证明
(6)构筑物所有权证明
(7)房屋测绘报告
(8)构筑物测绘报告
(9)土地测绘报告
(10)规划意见(选址)书
(11)建设用地规划许可证
(12)建设工程规划许可证
(13)建筑工程施工许可证
(14)商品房销(预)售许可证
(15)其他与估价对象有关的资料
A、房屋、土地征收征用公告或行政许可证
B、司法鉴定方面的资料
C、房屋(构筑物)土地租凭(承包)合同
D、房屋、土地抵押合同
E、房地产交易合同
F、房地产拍卖确认书
G、法院、仲裁机关的判决或裁定
H、房地产交易公证书
I、企业财务报表(资产负债表、利润表、现金流量表)
J、企业财务审计报告，或财务报表审计报告
6、甲方有权要求乙方保守涉及估价报告的内容和估价对象的商业机密。
7、甲方为乙方提供查看估价对象的实物、权益和区位状况提供方便，并配合乙方取得估价对象所在地的政府发布的有关土地和房屋价格方面的文件。
8、甲方不得干预乙方评估工作、不得要求乙方出具违背法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》的报告。
9、甲方应当按国家的有关规定，及时足额向乙方支付评估费。
(二)乙方的权利与义务
1、乙方要依据国家法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》撰写报告，并对估价报告的合法性负责、
2、乙方必须遵循独立、客观、公正的基本原则和普适技术性原则，根据估价对象的估价目的、价值类型、估价时点、作业时间出具报告，并按约定的报告份数向甲方提供预评估报告的正式报告。
3、国家征收征用房屋补偿方面的评估，乙方必须遵照有关规定公示房屋或土地的估价结果，并安排注册房地产估价师现场回答当事人或利害关系人的疑问。需要乙方复估的，乙方要在规定的时间内进行复估。
4、国家机关和组织，当事人和利害关系人或异议人，对报告的格式、内容等有疑问或异议，乙方要根据疑问或异议要求，口头或书面进行回答。
5、报告需要听证的、或需要房地产价格评估专家咨询或鉴定的，乙方要认真配合。
6、乙方必须严格遵守职业道德，不得和当事人或利害关系人串通，不得向甲方以外的任何组织和个人泄漏估价报告的内容和涉及甲方的商业机密。
7、乙方不得利用工作之便，向甲方或当事人和利害关系人提出任何与评估工作无关的要求。
8、乙方不得超标准收费，收费后要给甲方出具正式发票。乙方可以预收评估费，但多收部分要及时返还给付款方。
9、除项目终止外，乙方在合同时间内因甲方或当事人或利害关系人原因，没有完成评估工作，甲方应适当延长合同有效期限。
10、乙方不得将合同委托业务转托其他机构。
五、违约责任
(一)任何一方不得无故解除合同。因乙方在约定时间内没能完成工作，或发现乙方和当事人或利害关系人串通，违反法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》的行为，甲方可以终止合同。由此造成的损失由乙方负责。
(二)甲方或当事人和利害关系人不配合乙方的评估工作，乙方可以终止合同。由此造成的损失由甲方负责赔偿。
(三)除不可抗力外，有一方违约给另一方造成损失的，违约方应负赔偿责任。双方对赔偿责任达不成一致的，可依法主张各自的权利。
(四)本合同自双方签订之日起生效。如有未尽事宜，需经双方协商解决。本合同一式两份，双方各执一份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
十六）房地产估价讲座心得
第八条 房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。
省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。
省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环境。
国务院住房城乡建设主管部门应当加强对省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门资质许可工作的指导和监督检查，及时纠正资质许可中的违法行为。
第九条 房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。
第十条 各资质等级房地产估价机构的条件如下：
(一)一级资质
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上;
3.有15名以上专职注册房地产估价师;
4.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;
5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
6.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
8.有固定的经营服务场所;
9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;
10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
11.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。
(二)二级资质
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上;
3.有8名以上专职注册房地产估价师;
4.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;
5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
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6.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
8.有固定的经营服务场所;
9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;
10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
11.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。
(三)三级资质
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
2.有3名以上专职注册房地产估价师;
3.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;
4.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
5.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
6.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
7.有固定的经营服务场所;
8.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;
9.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
10.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。
第十一条 申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料：
(一)房地产估价机构资质等级申请表(一式二份，加盖申报机构公章);
(二)房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件;
(三)营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章);
(四)法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件(加盖申报机构公章);
(五)专职注册房地产估价师证明;
(六)固定经营服务场所的证明;
(七)经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件(加盖申报机构公章)及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息;
(八)随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件(一式二份，加盖申报机构公章)。
申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。
第十二条 新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供第十一条第(一)项、第(三)项至第(八)项材料。
新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。
第十三条 房地产估价机构资质核准中的房地产估价报告抽查，应当执行全国统一的标准。
第十四条 申请核定房地产估价机构资质的，应当向设区的市政府房地产主管部门提出申请，并提交本办法第十一条规定的材料。
设区的市政府房地产主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门。
省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。
省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内,将准予资质许可的决定报国务院住房城乡建设主管部门备案。
第十五条 房地产估价机构资质证书分为正本和副本，由国务院住房城乡建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。
房地产估价机构遗失资质证书的，应当在公众媒体上声明作废后，申请补办。
第十六条 房地产估价机构资质有效期为3年。
资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。
在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年。
第十七条 房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。
第十八条 房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。
房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定;其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。
第十九条 房地产估价机构的工商登记注销后，其资质证书失效。
十七）房地产估价讲座心得
2017年房地产估价师报名流程已经公布，大家知道其报名流程是怎样的呢？下面一起来看看！
报名流程 网上报名时间：2017年8月1日9:00— 8月10日17:00。 报考人员须在上述报名时间内，进入湖南人事考试网，点击网站首页的“网上报名”，选择“房地产估价师考试入口”，进入网上报名系统进行报名。报考人员报名前须仔细阅读报考条件，按有关要求在网上填写本人真实的报考信息，上传本人近期免冠数码电子证件照。 报考人员请在规定时间内进行“缴费”;网上缴费时，请使用有“银联”标志的银行卡(不限银行)进行网上缴费。缴费完成后，务必查看“缴费状态”是否为缴费成功。网上缴费截止时间：2017年8月10日17:30。过期未缴费视为报考人员放弃报名。 缴费成功后，请及时下载打印《资格考试报名表》(此表在考试合格后资格审查和存档时必用)，请务必妥善保管。报名截止后报名系统不再提供下载和打印。缴费完成之后，报考人员即完成所有报名手续。 未按时打印表格而影响资格审查和发证的，报考人员责任自负。 注意事项: (一)报考人员在使用网上报名平台时，应注意以下几点： 1.报考人员上传的照片将直接制作在《资格考试报名表》、考场座次表、准考证和合格证书上，请务必上传与本人相貌一致的清晰正面免冠证件照片，禁止使用生活照或风景照截图，照片格式必须是采用JPG格式，大小必须为10-20KB，高宽为170*130像素。上传照片不符合上述要求的，将无法在《资格考试报名表》、考场座次表、准考证和合格证书上正常显示，由此带来不能参加考试、无法制作合格证书等一切后果由报考人员自行承担。 2.报考人员务必在报名时间段内及时打印《资格考试报名表》，过期报名系统不再提供打印。未按时打印表格，影响资格审查和发证的.，报考人员自行承担后果。《资格考试报名表》一经打印不允许再修改任何报名信息。 3.报考人员对提交的个人信息真实性、有效性负责，如提交虚假信息，一切后果由报考人员自行承担。 (二)在报名、考试、资格审查、证书发放等环节中，报考人员应主动浏览湖南人事考试网的相关栏目，按时缴费、打印准考证、参加考试和进行资格审查。 考试方式 (一)房地产估价师资格考试设《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》4个科目。《房地产基本制度与政策》科目为客观题型，以填涂答题卡的方式作答;《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》两个科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式;《房地产估价案例与分析》科目在答题纸上作答。 (二)参加考试的人员必须在连续2个考试年度内通过全部科目，方可获得资格证书。 根据部考试中心《关于专业技术人员资格考试核查成绩等有关工作的通知》(人考中心函〔2005〕168号)的规定，客观题阅卷采用分数处理自动化系统，没有人工登分、核分过程，除缺考、违纪等特殊情况，原则上不接受应试人员查分申请。 (三)应试人员应试时，必须携带本人《准考证》和有效《居民身份证》原件方可进入考场，并在监考老师处的《考场座次表》上签名。 (四)应试人员应试时，应携带黑色墨水笔、橡皮、2B铅笔(填涂卡用)，《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》科目考试可携带无声无文本编辑功能的计算器。不得携带手机等通讯工具入场，携带者必须关机，放在考场指定位置。考试期间如发现使用通讯工具或未关机的，一律按违纪处理。《房地产估价案例与分析》科目为开卷考试，应试人员可携带纸质资料，仅限自用，不得与其他应试人员交换使用。 (五)考场上备有草稿纸，供应试人员索取，考后回收。考试结束后，在监考老师处的《考场座次表》上“交卷签字”栏签名。 估价技术报告 （与房地产估价结果报告配合，仅供估价机构存档和作为估 价结果提交有关管理部门确认和备案时的附件） 洪房（房估）技字（2014）第SYY111670号 估价项目名称：十堰东万红精铸制造有限公司所属的位于丹 江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地产抵押价值评估 委 估托价方：十堰东万红精铸制造有限公司 方：武汉洪房房地产土地估价有限公司 估价人员： 胡 彦 胡莉华 估价作业日期： 2014年11月26日至2014年11月27日 武汉洪房房地产土地估价有限公司 二○一四年十一月二十七日 （本报告未经我公司同意，不得向估价报告审查部门之外的任何单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得转载于任何公开或内部媒体上） 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1、估价对象范围： 本次估价对象为丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房 地产，该房地产产权属十堰东万红精铸制造有限公司所有。根据委托 方提供的两套《房屋所有权证》（丹江口市房权证六里坪字第00067346 号、丹江口市房权证六里坪字第00067345号）和《国有土地使用证》（丹江口市国用（2010）第640号），确定本次评估的估价对象建筑 面积合计为3308.84平方米，土地使用权面积为13168.03平方米。 2、估价对象区位状况： （1）估价对象位置： 估价对象位于丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地 产，所在位置东临白浪东路，西临司家湾，南面为空地，北面临岗河 村卫生室。地处十堰市工业用地Ⅳ级地段（参照《十堰市城区工业用 地级别与基准地价图》）。 （2）估价对象周边景观环境： 估价对象所在区域人文景观及自然景观均一般。 （3）估价对象周边产业聚集度： 估价对象所在位置地处神鹰工业园周边，周边产业较密集，附近 分布有知名实业发展有限公司、东风汽车配件厂、东风汽车精工齿轮 厂、十堰全成工贸有限公司等，工业产业聚集度较好。 （4）估价对象区域基础及公共配套设施完备程度： 估价对象位于神鹰工业园周边，产业聚集度较好，区域内排水、 供电、供水率均大于95%，周边分布有六里坪火车站派出所、十堰青 少年校外活动中心等单位及物业，所在片区各种公共设施及基础配套 设施完善度一般。 （5）估价对象交通条件： 估价对象东临白浪东路，交通路网较发达，道路通达性较好，能 较好满足工业企业对交通运输的要求。 3、估价对象实物状况 （1）估价对象建筑物实物状况 估价对象建筑物位于丹江口市六里坪镇岗河村四组，《房屋所有 权证》证载建筑物共有4栋，各房屋具体状况如下表： 各栋房屋状况一览表 估价对象房屋承重构件基本完好，非承重墙基本完好，整体面层 平整基本完好，地基基础有足够的承载能力，基本无不均匀沉降，楼 地面平整；门窗基本能正常使用；排水管道基本通畅，电器设备线路、照明装置齐全，绝缘较好；估价对象房屋维护、保养较好。 （2）土地及附着物实体状况描述 估价对象宗地形状不规则，位于六里坪镇岗河村四组六里坪工业园，地势较平坦，地基基础有足够承载能力，未发现塌陷、沉降现象，基本不会受到地质和自然灾害的危险。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内“场地平整”。 宗地内除估价对象4栋房屋外，另有简易等建筑物，均未办理产权证。宗地内除建筑物基底以外的地面部分作有绿化带，其余均已硬化，宗地四周有围墙围护。 4、权益状况 （1）建筑物权益状况 估价对象房屋位于丹江口市六里坪镇岗河村四组，《房屋所有权证》填发单位均为丹江口市房屋产权产籍监理所，房屋所有权人均为十堰东万红精铸制造有限公司，无共有权人，登记时间均为2011年6月21日，房屋共计4幢，建筑面积合计为3308.84平方米。各幢房屋的具体情况如下表： 房屋情况一览表 （2）土地使用权权益状况 估价对象宗地证载座落为丹江口市六里坪镇岗河村四组，《国有土地使用证》证号为丹江口市国用（2010）第640号，填发单位为丹江口市国土资源局，填发日期为2010年9月29日，无地号，无图号，登记时间为2010年9月29日。土地使用者为十堰东万红精铸制造有限公司，无共有权人，土地使用权面积为13168.03平方米，用途为工业用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2060年9月30日。 （3）他项权利状况 根据委托方提供的资料及介绍，至价值时点，估价对象权属明确，未对外出租且无租赁纠纷。至价值时点，估价对象房地产抵押等他项权利登记尚未注销。 房地产估价师考试真题：估价理论与方法 单项选择题(每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于( )业务。 A.传统价值评估 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估 2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是( )。 A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.替代原则 D.谨慎原则 3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因( )的需要。 A.房地产作价入股 B.法院强制拍卖 C.房地产税收 D.房地产征收补偿 4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租****益价值为1600万元，则承租****益价值为( )万元。 A.-40 B.400 C.1800 D.3600 5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为( )元/㎡ A.98 B.102 C.108 D.116 6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为( )元。 A.4296.96 B.5560.86 C.5839.91 D.30838.91 7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是( )的结合体。 A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位 C.实物、权利、位置 D.实体、权益、位置 8、某期房年后建成入住，类似现房的`价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为( )元/㎡。 A.4395 B.4486 C.4636 D.4850 9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。 A.370 B.385 C.420 D.550 10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： (1)要求在成交日期一次性付清; (2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣; (3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款; (4)约定自成交日期起一年内一次性付清; (5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。 上述情况中，存在名义价格的是( )。 A.第(1)、(3)种情况 B.第(3)、(4)、(5)种情况 C.第(23、(4)种情况 D.第(2)、(4)、(5)种情况 11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。 A.上涨 B.下跌 C.保持相对稳定 D.先涨后跌 12、评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是( )。 A.甲 B B.乙 C.丙 D.丁 13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中( )。 A.区位因素 B.社会因素 C.实物因素 D.权益因素 14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的( )。 A.配套设施建设的限制 B.房地产使用管制 C.房地产权利的设立和行使限制 D.房地产相邻关系的限制 15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。 A.收益递增递减原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.适合原理 16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。 A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( )的收益估计值。 A.较高 B.较低 C.最高 D.居中 18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。 A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3790.93 19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为( )万元。 A.40 B.48 C.50 D.60 20、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为( )元人民币/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡) A.17484 B.19020 C.19754 D.20539 21、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为( )元/㎡。 A.55.20 B.103.22 C.109.63 D.114.82 22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是( )。 A.16% B.42% C.58% D.84% 23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为( )万元。(建筑物报酬率为10%) A.11.80 B.16.07 C.23.57 房地产估价理论与实务 姓 名：胡倩学 号：年 级：班 级：资源环境与城乡规划管理指导老师：彭贤伟 ——课程结业作业 091002010015 2009级 估价项目名称：贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆转让价值评估 估价委托人：贵州师范大学 估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司 估价人员：胡 倩（注册号：123456）、朱轶彬（注册号：456789） 估价作业日期：2012年5月15日至2012年5月20日 估价报告编号：世纪房估［2012］第80号 目 录 一、致委托方函………………………………………………………4 二、估价师声明………………………………………………………5 三、估价的假设和限制条件…………………………………………7 四、估价结果报告……………………………………………………9 五、估价技术报告……………………………………………………13 六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函 贵州师范大学： 本公司接受贵方的委托，我们对位于贵阳市宝山北路贵州师范大学的图书馆进行了评估，估价的目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2012年5月15日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规划》即国家相关法律、法规和政策规定，经过详细的现场勘查和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元，单价：1539.1元／M2。 贵阳市世纪房地产估价公司 法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业 分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关 当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进 行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师胡倩、全凯云已于估价时点对本估价报 告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了失地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被掩盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7、本估价报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资 料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。 8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象 正常市场价格进行合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以权属管理部门认定为准。 注册房地产估价师：胡 倩（注册号：123456）签名： 注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789）签名： 估价的假设和限制条件 1、本次估价的假设前提 （1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由 转让； （2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定； （3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化 或实质性改变； （4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象有必要的 专业知识； （5）不考虑特殊卖家的附加条件。 2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据 （1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验；本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题； （2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销； 3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 （1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下得市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险； （3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有再无及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响； 4、本报告使用的限制条件 （1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让房地产市场价值参考，不作他用； （2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作对象的市场价值参考，超过一年，需生新进行估价； （3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。 5、其他说明 （1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项分估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。 （2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。估 价 结 果 报 告 一、估价委托人：贵州师范大学 二、估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司 住所：贵阳市白云区大坝路36号 法定代表人：胡 倩 资质等级：一级 证书编号：建房估证字［2011］号 有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日 三、估价对象 估价对象为贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为 12526平方米，四、估价目的 为委托方转让估价对象提供市场参考价值。 五、估价时点 2012年5月15日 六、价值定义 房地产转让价值，即为公开市场价值。 七、估价依据 本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有： 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、国家标准GB/T50291——1999《房地产估价规范》； 4、本公司掌握的房地产市场信息资料； 5、本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料； 6、委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权》复印件。 八、估价原则 1、合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地长权属证实和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划，土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 2、最高最佳使用原则 最高最佳李永刚是估价对象一种罪可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体变现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。 3、替代原则 根据市场运行规律，在统一商品市场中，上平或提供的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即由两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过互相影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其他具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，是价格相互牵制而趋于一致。 4、房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。 5、独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。 九、估价方法 根据《房地产估价规范》（GB/T50291——1999），通行的估价方 法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正等。因估价对象为较为完整房产，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；有根据该类似房地产有出租收益，可以采用收益法、市场法进行估价。 市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各 项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易状况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。 收益法是预测估价对象未来收益，然后利用适合的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。 十、估价结果 注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采 用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2012年5月15日的公开市场价值为人民币：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元 单价：1539.1元／M2。 十一、估价人员 注册房地产估价师：胡 倩（注册号：123456）注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789） 十二、估价作业日期 二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日 十三、估价报告应用的有效期 自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。 估 价 技 术 报 告 一、估价对象实物状况描述与分析 估价对象为贵阳市宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为12526平方米。（1）房屋用途：教学（2）建筑结构：框架结构 （3）外观：估价对象所处的整体建筑物呈连体式（4）房屋楼层：五层 （5）平面布局：中央有大厅，在其周围有藏书的隔间（6）配套设施：给水、排水、供电、通讯等配套设施完备（7）装修状况：简单装修 二、估价对象描述与分析 位于贵阳市宝山北路116号，图书馆总层数为五层。距离喷水池800米；周边有师大附中、师大幼儿园等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。 三、估价对象权益描述与分析 完全产权房地产。 四、估价方法适用性分析 根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场不活跃，且类似交易案例较少，故确定采用成本法和假设开发法作为本次评估的方法。 成本法的理论依据是生产费用价值论：商品的价格是根据其生产所必要的费用决定的。 假设开发法是根据估价对象预期开发玩成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体的说，假设开发法是预测估价兑现开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 四、估价测算过程 （一）假设开发法 估图书馆2012年5月15日的建筑物重置价格。图书馆共五层，总建筑面积为12526M2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到该重置价格所需要的有挂数据如下：建筑安装工程费为1200元／M2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费和专业费之和的3%，销售费用为售价的3%，投资利息：开发经营期为2年，费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%，销售税费为售价的5.53%，开发利润为投资利润的20%。解:设该图书馆的重新构建总价值为V，估算如下： 1、建筑安装工程费=1200*12526=15031200元 2、专业费用=15031200*6%=901872元 3、管理费=（901872+15031200）*3%=477992.16元 4、销售费=V*3% 5、以上4项之和=16411064.16+0.03V 6、投资利息=（15031200+901872+477992.16+0.03V）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03V）*0.06=984663.85+0.0018V元 7、销售税费=V*5.53% 8、开发利润=（984663.85+0.0018V）*20%=196932.77+0.00036V元 9、V=16411064.16+0.03V+984663.85+0.0018V+0.0553V+1969 32.77+0.00036V元 V=19278783.15元 建筑物重置单价=1539.1元／M2 （二）收益法 图书馆是1989年建成的，假设使用期限为70年，那么到2012年已使用了23年，还剩47年，日过出租的话，预测图书馆正常情况下每年的净收益为563829.78元，该嘞房地产的报酬率为1.375%，计算图书馆的收益价值。 解：该图书馆的收益价值计算如下： V=A／Y［1-1／(1+Y)^n］ V=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元 建筑物重置单价=1538.62元／M2 附 件 1、估价对象《房屋所有权证》（复印件） 2、估价对象《国有土地使用权证》（复印件） 3、委托人身份证（复印件） 4、失地查勘相片（原件）十八）房地产估价讲座心得
十九）房地产估价讲座心得
二十）房地产估价讲座心得
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