〘一〙房地产课件
销售谈判技巧“听、问、答、看、叙、辩”
一、“听”的要诀
认识了听力障碍的几种情况，我们要想提高收听效果，就必须掌握“听”的要诀，想尽办法克服听力障碍。
第一，专心致志，集中精力地倾听。
专心致志地倾听讲话者讲话，要求谈判人员在听对方讲话时，要特别聚精会神，同时，还要配以积极的态度去倾听。
为了专心致志，就要避免出现心不在焉“开小差”的现象发生。即使自己已经熟知的话题，也不可充耳不闻，万万不可将注意力分散到研究对策问题上去，因为这样非常容易出现万一讲话者的内容为隐含意义时，我们没有领悟到或理解错误，造成事倍功半的效果。
精力集中地听，是倾听艺术的最基本、最重要的问题。据心理学家统计证明，一般人说话的速度为每钟 120 到 180 个字，而听话及思维的速度，则大约要比说话的速度快 4 倍左右。因此，往往是说话者话还没有说完，听话者就大部分都能够理解了。这样一来，听者常常由于精力的富余而“开小差”。那么万一这时对方讲话的内容与我们理解的内容有偏差，或是传递了一个重要信息，这时真是聪明反被聪明误，后悔已是来不及了。
因此，我们必须注意时刻集中精力地倾听对方的讲话。用积极的态度去听，而不是消极的、或是精神溜号去听，这样的倾听成功 的可能性就比较大。注意在倾听时注视讲话者，主动地与讲话者进行目光接触，并做出相应的表情，以鼓励讲话者。比如可扬一下眼眉，或是微微一笑，或是赞同地点点头，亦或否定地摇摇头，也可不解地皱皱眉头等等，这些动作配合，可帮助我们精力集中，帮助起到良好的收听效果。
需要特别注意的是，在商务谈判过程中，当对方的发言有时我们不太理解、甚至令人难以接受时，万万不可塞住自己的耳朵，表示出拒绝的态度，因为这样的做法对谈判非常不利。作为一名商务谈判人员，应该养成有耐心地倾听对方讲话的习惯，这也是一个良好的谈判人员个人修养的标志。
第二，通过记笔记来达到集中精力。
通常，人们即席记忆并保持的能力是有限的，为了弥补这一不足，应该在听讲时做大量的笔记。记笔记的好处在于，一方面，可以帮助自己回忆和记忆，而且也有助于在对方发言完毕之后，就某些问题向对方提出质询，同时，还可以帮助自己作充分的分析，理解对方讲话的确切含义与精神实质;另一方面，通过记笔记，给讲话者印象是重视其讲话的内容，当停笔抬头望望讲话者时，又会对其产生一种鼓励的作用。
对于商务谈判这种信息量较大且较为重要的活动来讲，一定要动笔作记录，不可过于相信自己的记忆力。因为谈判过程中，人的思维在高速运转，大脑接受和处理大量的信息，加上谈判现场的气氛又很紧张，所以只靠记忆是办不到的。实践证明，即使记忆力再好也只能记住一个大概内容，有的则甚至忘得干干净净。因此，记笔记是不可少的，也是比较容易做到的用以清除倾听障碍的好方法。
第三，有鉴别地倾听对手发言。
在专心倾听的基础上，为了达到良好的倾听效果，可以采取有鉴别的方法来倾听对手发言。通常情况下，人们说话时是边说边想，想到哪说到哪，有时表达一个意思要绕着弯子讲许多内容，从表面上听，根本谈不上什么重点突出，因此，听话者就需要用心倾听的基础上，鉴别传递过来的信息的真伪，去粗取精、去伪存真，这样即可抓住重点，收到良好的听的效果。
第四，克服先人为主的倾听做法。
先人为主地倾听，往往会扭曲说话者的本意，忽视或拒绝与自己心愿不符的意见，这种做法实为不利。因为这种听话者不是从谈话者的立场出发来分析对方的讲话，而是按照自己的主观框框来听取对方的谈话。其结果往往是听到的信息变形地反映到自己的脑中，导致本方接受信息不准确、判断失误，从而造成行为选择上的失误。所以必须克服先人为主的倾听做法，将讲话者的意思听全、听透。
第五，创造良好的叛变环境，使谈判双方能够愉快地交流。
人们都有这样一种心理，即在自己所属的领域里交谈，无需分心于熟悉环境或适应环境;而在自己不熟悉的环境中交谈，则往往容易变得无所适从，导致政党情况下不该发生的错误。可见，有利于已方的谈判环境，能够增强自己的谈判地位和谈判实力，事实上，科学家的实验也证实了人在自己客厅里谈话，比在他人客厅里谈话更能说服对方这一观点。因此，对于一些关系重大的商务谈判工作，如果能够进进主场谈判是最为理想的，因为这种环境下会有利于我方谈判人员发挥出较好的谈判水平。如果不能争取到主场谈判，至少也应选择一个双方都不十分熟悉的中性场所，这样也可避免由于客场谈判给对方带来便利和给我方带来的不便。
第六，注意不要因轻视对方、抢话、急于反驳而放弃听。
人们在轻视他人时，常常会自觉不自觉地表示在行为上。比如，对对方的存在不屑一顾、或对对方的谈话充耳不闻等等。在谈判中，这种轻视的作法百害而无一益。因为这不仅表现了自己的狭隘，更重要的是难以从对方的话中获得我们所需要的信息，比如判断对方真伪的信息、反驳对方的信息等等。同时，轻视对方还可招致对方的敌意，甚至导致谈判关系破裂。
谈判中，抢话的现象也是经常发生的。抢话不仅会打乱别人的思路，也会耽误自己倾听对方的全部讲话内容。因为在抢话的同时，大脑的思维已经转移到如何抢话上去了。这里所指的抢话是急于纠正别人说话的错误，或用自己的观点取代别人的观点，是一种不尊重他人的行为。因此，抢话往往会阻塞双方的思路和感情交流的渠道，对创造良好的谈判气氛非常不利，对良好的收听更是不利。
另外，谈判人员有时也会出现在没有听完对方讲话的时候，就急于反驳对方某些观点，这样也会影响到收听效果，事实上，如果我们对对方的讲话听得越详尽、全面，反驳起来就越准确、有力。相反，如果对方谈话的全部内容和动机尚未全面了解时，就急于反驳，不仅使自己显浅薄，而且常常还会使已方在谈判中陷入被动，对自己十分不利。
不管是轻视对方，还是急于抢话和反驳，都会影响倾听效果，必须加以注意。
二、“问”的要诀
为了获得良好的提问效果，需掌握以下发问要诀：
第一，应该预应准备好问题，最好是一些对方不能够迅速想出适当答案的问题，以期收到意想不到的效果。同时，预先有所准备也可预防对方反问。
有些有经验的谈判人员，往往是先提出一些看上去很一般，并且比较容易回答的问题，而这个问题恰恰是随后所要提出的比较重要的问题的前奏。这时，如果对方思想比较松懈，突然面对我们所提出的较为重要的问题，其结果往往是使对方措手不及，收到出其不意之效。因为，对方很可能在回答无关紧要的问题时即已暴露其思想，这时再让对方回答重要问题，对方只好自成体，按照原来的思路来回答问题，或许这个答案正是我们所需要的。
第二，在对方发言时，如果我们脑中闪现出疑问，千万不要中止倾听对方的谈话而急于提出问题，这时我们可先把问题记录下来，等待对方讲完后，有合适的时机再提出问题。
在倾听对方发言时，有时会出现马上就想反问的念头，切记这时不可急于提出自己的看法，因为这样做不但影响倾听对方其下文，而且会暴露我方的意图，这样可能对方会马上调整其后边的讲话内容，从而使我们可能毛掉本应获取的信息。
第三，要避免提出那些可能会阻碍对方让步的问题，这些问题会明显影响谈判效果。
事实上，这类问题往往会给谈判的结局带来麻烦。提问时，不仅要考虑自己的退路，同时也要考虑对方的退路，要把握好时机和火候。
第四，如果对方的答案不够完善，甚至回避不答，这时不要强迫地问，而是要有耐心和毅力等待时机到来时，再继续追问，这样做以示对对方的尊重，同时再继续回答对方问题也是对方的义务和责任，因为时机成熟时，对方也不会推卸。
第五，在适当的时候，我们可以将一个已经发生，并且答案也是我们知道的问题提出来，验证一下对方的诚实程度，以及其处理事物的态度。同时，这样做也可给对方一个暗示，即我们对整个交易的行情是了解的，有关对方的信息我们也是掌握很充分的。这样做可以帮助我们进行下一步的合作决策。
第六，即不要以法官的态度来询问对方，也不要问起问题来接连不断。
要知道像法官一样询问谈判对方，会造成对方的敌对与防范的心理和情绪。因为双方谈判绝不等同于法庭上的审问，需要双方心平气和地提出和回答问题，另外，重复连续地发问往往会导致对方的厌倦、乏味而不愿回答，有时即使回答也是马马虎虎，甚至会出现答非所问。
第七，提出问题后应闭口不言，专心致志地等待对方作出回答。
通常的作法是，当我们提出问题后，应闭口不言，如果这时对方也是沉默不语，则无形中给对方施加了一种压力。这时，我们保持沉默，由于问题是由我们提出，对方就必须以回答问题的方式打破沉默，或者说打破沉默的责任将由对方来承担。这种发问技巧必须掌握。
第八，要以诚恳的态度来提出问题。
当直接提出某一问题而对方或是不感兴趣，或是态度谨慎而不愿展开回答时，我们可以转换一个角度，并且用十分诚恳的态度来问对方，以此来激发对方回答的兴趣。实践证明，这样做会使对方乐于回答，也有利于谈判者彼此感情上沟通，有利于谈判的顺利进行。
第九，注意提出问题的句式应尽量简短。
在商务谈判过程中，提出问题的句式越短越好，而由问句引出的回答则是越长趣好。因此，我们应尽量用简短的句式来向对方提问。因为当我们提问的话比对方回答的话还长时，我们就将处于被动的地位，显然这种提问是失败的。
综上几点技巧，是基于谈判者之间的诚意与合作这一命题提出来的，旨在使谈判者更好地运用提问的艺术来发掘问题、获取信息、把握谈判的方向。切记将这些变成限制谈判者之间为了自己的利益而进行必要的竞争教条。
三、“答”的要诀
通常，回答的问题不仅应采取容易接受的方法，而且应当巧立新意，渲染已方观点，强化回答效果。谈判中的回答有其自身的特点，它不同于学术研究或知识考试中的回答，一般不以正确与否来论之。谈判中回答的要诀应该是：基于谈判效果的需要，准确把握住该说什么，不该说什么，以及应该怎样说。
为此，我们必须：
1 .回答问题之前，要给自己留有思考时间。
商务谈判中所提出的问题，不同于同事之间的生活问话，必须经过慎重考虑后，才能回答。有人喜欢将生活中的习惯带到谈判桌上去，即对方提问的声音刚落，这边就急着马上回答问题，这种做法很不讲究。其实，在谈判过程中，绝不是回答问题的速度越快越好，因为它与竞赛抢答是性质截然不同的两回事。人们通常有这样一种心理，就是如果对方问话与我方回答之间所空的时间越长，就会让对方感觉我们对此问题欠准备，或以为我们几乎被问住了;如果回答得很迅速，就显示出我们已有充分的准备，也显示了我方的实力。其实不然，谈判经验告诉我们，在对方提出问题之后，我们可通过点支香烟或唱一口茶，或调整一下自己坐的姿势和椅子，或整理一下桌子上的资料文件，或翻一翻笔记本等动作来延缓时间，考虑一下对方的问题。这样做即显得很自然、得体，又可以让对方看得见，从而减轻和消除对方的上述那种心理感觉。何乐而不为。
2 .把握对方提问的目的和动机，才能决定怎样回答。
谈判者在谈判桌上提出问题的目的往往是多样的，动机也往往是复杂的。如果我们没有深思熟虑，弄清对方的动机，就按照常规来作出回答，结果往往是效果不佳。如果我们经过周密思考，准确判断对方的用意，便可作出一个独避蹊径的、高水准的回答。比如，人们常常用这样一个实例来说明：建立在准确地把握对方提问动机和目的基础上回答，是精彩而绝妙的。艾伦&S226;金斯伯格是美国著名的诗人，一次在宴会上，他向中国作家提出一个怪谜，并请中国作家回答。这个怪谜是：“把一保五斤重的鸡装进一个只能装一斤水的瓶子里，用什么办法把它拿出来?”中国作家回答道：“您怎么放进去的，我就会怎么拿出来。您凭嘴一说就把鸡装进了瓶子，那么我就用语言这个工具再把鸡拿出来。”此可谓是绝妙回答的典范。谈判人员如果能在谈判桌上发挥出这种水平，就是比较出色的谈判人员。
3 .不要彻底地回答问题，因为有些问题不必回答。
商务谈判中并非任何问题都要回答，要知道有些问题并不值得回答。
在商务谈判中，对方提出问题或是想了解方的观点、立场和态度，或是想确认某些事情。对此，我们应视情况而定。对于应该让对方了解，或者需要表明我方态度的问题要认真回答，而对于那些可能会有损已方形象、泄密或一些无聊的问题，谈判者也不必为难，不予理睬是最好的回答。当然，用外交活动中的“无可奉告”一语来拒绝回答，也是回答这类问题的好办法。总这，我们答问题时可以自己将对方的问话范围缩小，或者对回答之前提加以修饰和说明，以缩小回答范围。
4 .逃避问题的方法是避正答偏，即顾左右而言它。
有时，对方提出的某个问题我方可能很难直接从正面回答，但又不能拒绝回答的方式来逃避问题。这时，谈判高手往往用避正答偏的办法来回答，即在回答这类问题时，故意避开问题的实质，而将话题引向歧路，借以破解对方的进攻。其实，这只是应付对方的一个好办法。比如，可跟对方讲一些与此问题即有关系又无关系的问题，东拉西扯，不着边际。说了一大堆话，看上去回答了问题，其实并没有回答，其中没有几句话是管用的。经验丰富的谈判人员往往在谈判中运用这一方法。此法看去似乎头脑糊涂、思维有问题，其实这种人高明得很，对方也拿这类人毫无办法。例如，一位西方记者曾经讥讽地问周成来一个问题：“请问，中国人民银行有多少资金?”周深知对方是在讥笑中国的贫困，如果实话实讲，自然会使对方的计谋得逞，于是答道：“中国人民银行货币资金嘛，有十八元八角八分。中国银行发行面额为十元、五元、二元、一元、五角、二角、一角、五分、二分、一分的十种主辅人民币，合调为十八元八角八分。”周巧妙地避开了对方的话锋，使对方无机可乘，被中国人民传为佳话。
5 .对于不知道的问题不要回答。
参与谈判的所有与会者都不是全能全知的人。谈判中尽管我们准备得充分，也经常会遇到陌生难解的问题，这时，谈判者切不可为了维护自己的面子强作答复。因为这样不仅有可能损害自己利益，而且对自己的面子也是丝毫无补。有这样一个实例，我国内某公司与美国外商谈判合资建厂事宜时，外商提出有关减免税收的请求。中方代表恰好对此不是很有研究，或者说是一知半解，可为了能够谈成，就盲目地答复了，结果使乙方陷入十分被动的局面。经验和教育一再告诫我们：谈判者对不懂的问题，应坦率地告诉对方不能回答，或暂不回答，以避免付出不应付出的代价。
6 .答非所问也是一技。
有些问题可以通过答非所问来给自己解围。答非所问在知识考试或学术研究中是不能给分的，然而从谈判技巧的角度来研究，却是一种对不能不答的问题的一种行有效的答复方法。
〘二〙房地产课件
述职报告是向上级机关和本单位群众汇报单位、部门领导集体或领导者个人一个阶段履行职责的情况并回答称职与否的报告。下面述职报告的小编分享《房地产销售人员个人述职报告范文》供大家参考!
一、 XX年度个人工作总结及个人工作得失。 XX年是充满梦想和激情的一年，也是房地产行业不平凡的一年。 这年初春，有幸加入到我们公司，融为这个集体的一份子，本着对这份工作的热爱，抱以积极、认真、学习的态度，用心做好每一件事情. 我于去年8月成为公司的一名销售部副经理，至今任职15个月时间，负责金龙大厦项目的销售工作。现就任职15月来的具体情况总结如下： 从一个对本行只是一股劲的热爱，到实战工作，我不断追求新的目标。刚开始公司将我安排到其他楼盘学习理日常事务，但在这个过程中我仍然学到了很多东西，且明白了要做一个有责任感的人，做一名公司喜爱的员工。感谢那些让我在平淡的工作日中给我快乐和鼓励我的人。 去年10月，喜欢你的工作，自信地去完成它! 这个月是我们的成长期，经过了上二个月的转折，这月由公司安排，调至金龙大厦项目配合代理公司。工作虽略显繁忙，但整个团队都充满了激情，工作也上手了。我们从一开始的市场调查，到项目周边配套的了解，再到房地产专业知识的培训，以及会客制度，项目的熟悉等等，我们都在积极的去学习，并渴求进步，当然这些都是为我们更好地去接待客户，完成销售业绩做好前期准备。最好的见证还是要在日后的工作中去检验，感谢领导对我们数次的培训和帮助，使得我们接待户客过程中也更加自信，同样也因为喜欢这份工作，我们将做得更自信和出色!! 去年10月，有幸参加公司组织的拓展活动，我们共同感悟了一些心得。并将我们在拓展活动中的口号适用于现在的销售工作中，“超越自我，勇做第一”。除了感谢，感动以外，我们还明白了，一个人的成绩是微薄的，团队优秀才是我们共同的奋斗目标。因此在日后的销售工作中，我们将更注重团队的建设，心系集体，一起建造和谐，友谊，激情向上的优秀团队。 今年7月，自觉自发的工作，就是对能力最好的检验本月以接待客户和熟悉项目知识为主。对环境和项目渐渐熟悉的我们，每天都有新客户接待，把握并了解客户的需求，是这阶段一直在做的开盘前的准备工作。当然也很考验我们的销售能力，看能否将客户把握住。很多客户都要在了解价格的基础上才会考虑购买，那么诚意金的收取就显得尤为困难，公司在此阶段制定了一些可行的优惠政策作为说辞，让客户提前以认购的方式将房源定下来，一方面可以抓住客户，另一方面也可以减轻销售压力，做到心中有数。销售才刚刚开始，我们准备启航! 七月来访客户上百人次，成交客户也到不了十户。虽然销售率不是很高，但人气较好，且每位置业顾问的态度也比较乐观，新的销售挑战才开始，我们需要做到完成公司下达的任务指标，并有所超越。这些都需要我们整个团队的配合与努力，同样也深信团队的力量是可以做到的。 8月，“剩者”为王的坚持。 今年是我从事房地产行业中最具挑战的一年，在这一年里我们都看到了房产市场走到了历史的大拐点，销售率的高位萎缩态势进一步明显，同样也意味着这是一个机遇和挑战并存的开始。 这个月中公司相继有很多项目增添的工作人员，这样大流量的人员给以每一个身在销售岗位上的置业顾问很大的煽动，甚至对于自己的前程也是一种思考，每当有新朋友问到你是做什么时，答案得知后他们都会说到今年的买房政策时，估计不会好卖吧!这样的话语给以我们的失落情绪，想必大多置业顾问都曾有过这样的感受，同样也曾有过挣扎、放弃的念头吧。 可是，自身从小的教育经历中有过一句话叫做：“坚持到底就是胜利”，平日里听得多了，我们都只把它当做了一句口号，但是仔细想来其实意义非凡。成功和失败很可能的差别就在最后一两步，在面对国家政策对卖房不利的情况下，不坚持就意味着对这份工作的放弃，如果坚持下去了，你可能收获的会比你想象的更多。所谓“剩”者为王，必定需要坚持下去。 八月——适应日新月异的市场，使自己变得更强某一次和朋友交流中听到过一句很真实的言语，房地产行业他本身就是一个不健康的市场态势，只是现在把它更淋漓尽致的展现出来了。房地产行业作为最典型的周期性行业，其兴衰与宏观经济周期呈正相关关系。我们说市场日新月异也好，千变万化也好，如果你想在这个行业干下去，那么你一定要使自己变得更强。 8月月这两个月客户的观望情绪就更加浓烈了，我们分别做了项目及个人的分析总结，在几次与公司领导的交流沟通中，在一定可行性的范围内，公司作了价格调整。我们也在不断寻找适合于现在行情的销售策略，因为我们都有一个共同的目标，即，增进销售率。经过本月的努力，销售进度也在一定程度上有了起色，所以说是成功者找方法，失败者找理由! 九月、十月(黑夜给了我一双黑色的眼睛，我却用他来寻找光明)这几个月来，在销售业绩方面不是很理想，2个月共销售了20套房源。但是对于销售业绩不好的现状，我们有更多的闲暇时间来不断地学习，充实自己，以此来适应这个市场，在技巧方面，经过对一些书籍的学习，个人总结了一套流程： 学习理论技巧知识→用心接待客户→类似客户的技巧运用→分析总结客户特点→找出相似点→针对性的说辞→提高销售技巧→相互学习和探讨→不断加强团队进步;以这种学习，思考，总结，探讨的方式来帮助我们提高销售技巧，当然这个过程离不开领导和同事的帮助，个人销售技巧也需要逐步的提高。 在工作中我始终相信态度决定一切，当行情受挫不理想时，工作态度最能反映出我们的价值观念。积极、乐观的我们将乐意不断向好的方向改进和发展，相信什么样的态度会决定什么样的成就。 二、 XX年度个人学习成长及不足总结： 成长是喜悦的，学习最大的收获有其三： 一、 对“北岸逸景”项目，新津市场的深入了解，包括其价格，区位，消费心理等。 二、 公司多次培训，使得我们更坚定了这条房地产的道路，也学习到了很多销售技巧。 三、 自我管理能力的提高。 四、 销售工作贵在坚持的恒心 审视自己的不足之处以及对此的改善之道 审视检查自身存在的问题，我认为主要是销售技巧上还有待提高。个人对销售说辞的把控已有了一定的逻辑性，欠缺的主要是丰富的说辞和销售技巧，可能跟销售经验少有关;在接待过程中，有时太过于热情，欠缺一种淡定和沉稳的个人形象，以及气质等都有待帮助和提高。 对于以上不足之处，经过思考拟定了对此的改善方法： 销售技巧的提升可多向领导学习;平时多上网或看书学习专业知识;尽量多参加市场调查，来弥补竞争对手说辞的空缺，突显本项目的核心优势;增加客户接待量，从客户身上现学现卖;接待客户后应尽多分析、思考、总结说辞;通过这几点来逐步改善现在的销售能力，以期许能为公司带来更高的效益。 形象气质是客户最看重的第一印象，如何才能做到一个气质型的置业顾问，给客户一种专业、愉悦之感。平时自己在看一些关于女人提升气质的书籍，来帮助改善不足之处;也可以通过一些销售道具的使用，衣着的整洁等来体现个人的专业形象，由内到外的改善过程，也需要从细节慢慢的去提高。 以上列举的不足之处，是自我反思后认为自身在工作中存在的问题和需要改进之处，在日后的工作，也希望领导和同事能帮助我一同发现问题、解决问题。 三、对个人从事工作的本行业发展前景预判： XX年即将远去，面对新的一年，房地产市场将会比即将过去的一年要理想，房屋买卖政策会给该行业的人员带来迷雾和压力。政策不好的态势下公司应该更加注重人才培训，素质培训等等。 个人对本行业发展前景的预判如下： 开发商自然是房产行情低靡最直接的影响者，由于房地产是资金密集型高的一个行业，所以楼市销售不景气将会直接影响到开发商的回款压力大;其二便是存量房会相继出现，其三开发量的减小，其四销售成交量的萎缩。个人根据网上的一些分析及判断：在房价过高的今天，房屋销售压力并未得到缓解，同时又无明显的价格下降趋势下，房市的复苏之路显得极其艰难，至少需要两年市场才有会全面复苏。 作为房地产销售人员，我会乐观的去面对现状，用更多客观的例子，全面理性的分析，促进成交，并深信房产市场会逐渐走向好的趋势。 四、下一步的个人工作目标： 明确的目标，才能有的放矢的开展自己的工作。XX年即将到来，用心做好工作中的每一件事情，有效地完成每一项工作，全面提高自己各方面的能力，并为公司发展效力。 在新的一年即将开展的工作中，积极配合公司完成各项任务指标。当然，在能力方面，我还需要提高，以达到我们团队的目标超额完成拿到集体奖集体奖军是每一个渴求成功人的梦想，对于团队中的每一个成员，我充分的相信他们的能力，也肯定他们的目标会达成。这个目标一方面是对自己的激励和鞭策，另一方面是希望能通过自己的努力为公司创收，这是我极力渴求的，并随时把目标放在心上，目标与行为共同起步! 下一年全年工作计划 目标与计划同行： 1. 提高自己各方面综合能力。主要是加强销售技巧的提高。 2. 平时多学习房地产专业知识和市场政策知识，提升专业形象。 3. 每周或半月一次市场调查，做到知己知彼 4、积极主动地完成公司的各项工作任务 5、加强团队协作力、共同进步 6、优秀的执行能力 7、不断更新的销售技巧 五、 对公司的合理化意见及建议： 公司在我心中的印象一直是非常好的，有那么多完善的管理制度，并且很务实，以及每周或每月的学习日培训等，都给予每一名员工精神粮食。但专业知识方面，我们的确还需要加强学习，在此希望公司能给我们提供更多的培训机会，主要是户外拓展培训、房地产相关政策、金融、经济等，以这样不断学习和提高的专业知识，定会促进员工销售能力的提升，员工的提升也就是公司发展的财富。 第二，增强企业文化体系，形成核心的企业精神和价值观，可从以下几方面做提高，仅供参考。 1.服务是销售中最重要的一个环节，做好服务工作，便开启了客户与我们之间的一道信任之窗。每月公司都会做客户满意度调查，在此基础上可以设定服务明星，让得分最高的置业顾问或项目夺得，可以用锦旗，也可以用服务明星牌来以示鼓励和表扬。 2.公司可在年终时设定优秀员工奖，全勤奖，年度销售冠军奖等，对辛勤工作了一年的员工们作出表扬和慰藉。 3.组织销售人员到一些成功的房地产公司进行学习。 4.建立公司网站，提高对外的形象宣传，也方便各项目与公司的信息交流。 5.在条件允许范围内，可创作企业期刊，提升知名度，同时也让有才识的同仁展现自己。 6.在闲暇之际，可考虑以公司或项目的名义为所在区域做义工，提升公司或楼盘的形象。 7.公司可将发展中的每一年作出一个方向性的规划，如服务年，创新年，品牌年等作为企业的发展航向。 以上便是心中的小小建议，不妥之处，还请领导多批评指正! 更多述职报告范文尽在述职报告频道! 房地产销售经理个人述职报告 房地产述职报告（2） | 返回目录 售楼销售工作如逆水行舟,不进则退。紧张繁忙的一年即将过去,新的挑衅又在眼前。沉思回想,这一年我作为销售本部经理,在公司领导的指导下和同事的合作中,我积累了更多的实践经验,学习到了更多理论知识,同时,也在工作中发明了自身的一些不足。这是充实的一年,具体的工作总结如下。 一、本部销售事迹统计及分析: (一) 事迹统计: **年公司履行目标义务制,每个部门、每个人都在年初签定了相关义务书。今年本部的销售指标是1-5期(含**园)必达目标4400万元,争取目标4700万元,考核时间20xx年1月—20xx年12月。 根据20xx年1月—12月27日统计,本部共实现销售额4304万元,其中1-5期实现销售额3632万元,**园实现销售额672万元。 (二)事迹分析: 由事迹统计可见,1至7月份,销售本部的事迹总额和在公司总事迹中所占比率都保持在很理想的程度上。而由8月份至年底,则有必定程度的下滑。下面就正反两方面来对此进行分析。 1、影响本部事迹的正面因素: ①上半年以3期门面销售为主力,市场反应良好。截至20xx年6月,三期门面已清盘。 ②宣传和一线销售有效沟通,拿出一系列合理化计划并得以实行。这包含: a.一期*****的10套,采用“比同区域房价每平方米低300元”的宣传策略(已清盘); b.三期小户型“小户型精装修”运动; c.四期***花园车库及门面,首次采用“分类广告”的情势,达到明显效果; d.六期“青年人购房月:首付二万月供一元”运动; e.五期“公务员购房月:买四房送8888”运动; f.装饰建材大市场,8万—12万“零风险”产权商铺。 ③销售履行目标义务制,使目标逐级分解。销售人员不再仅关心完成每月的既定任务,而且还要时刻重视自己年度任务的完成情况,能够主动调剂,有效的进步了工作效率。 ④公司所供给的销售人员保底薪,进步一线人员提成比例以及对老客户带新客户给予嘉奖的“经济”手段,极大的调动了销售人员和客户的积极性,也是促成事迹的重要因素之一。 ⑤成立售后服务部,专门负责招待解决前期产品遗留问题。一方面提升了公司的服务品德,另一方面,更重要的是细化了分工,使销售人员从遗留问题中摆脱出来,能够专注于发明新事迹。 2、影响本部事迹的负面因素: ①国家宏观政策使购置客户群体产生变更,7月开端,客户量急剧减少。 ②公司房价高过区域蒙受范畴。 ③房源决定客源,客户群体产生转变,销售人员的心态存在波动,业务程度有待进步。 ④前期产品遗留问题较多,无法产生“连锁效应”发掘老客户资源。 ⑤本部资源分流,这也是造成本部事迹在公司总事迹中所占比率下滑的重要原因。 a.市区售楼部在市区、现场都有设点。本部所谓的“地理优势”已经微乎其微。 b.在本部以外增设了另2个售楼部,分辨在“**园”、“***园”的现场。于是本部不仅在市区无销售点,而且本来的**市场资源也被分流。 二、团队的建设事迹及总结: (一)本部团队建设事迹: 1、通过事迹的优越劣汰,留批业务程度较高的销售人员。目前,本部有售楼人员:***、***、**、**、***等五人。其中20xx年年度目标达850万以上的优秀售楼人员有2人:***、***。 2、本部销使从无到有。目前比较稳固的销使有5名,周六周日兼职销使5名。 3、销售人员的工作能动性加强。具体体现在主动追击客户等方面。 4、团队的履行力有所加强,合理的计划一经采用马上就能得到实行。 (二)团队建设总结: 1、采用每日早会、晚会的方法,准确把握销售人员每人每日的客户情况。 2、汇凑集体聪慧,充分调动本部人员的积极性。 20xx年房地产销售年度工作总结性。每周拟定目标房源,针对目标房源提出销售措施,并将计划与策划部商讨履行,进步了计划的可行性,也加强了销售人员的工作能动性。 3、在客户减少的情况下,转变坐销模式,组织部门人员走出售楼部,到各大单位及写楼上门访问客户。 4、治理实践中,应用建立部门销售明星等手段,不断地进步销售人员工作危机感和使命感,从而使得销售人员的主动性不断加强。销售如逆水行舟,不进则退,“居安思危”的心理利于工作主动性和工作实效的提升。 三、存在的问题及建议: (一)销售治理电子化 销售治理需要大批数据的支撑,就相当于打靶需要有望远镜帮助看靶心一样。每次放枪,都应当检讨成果,以便于不断调剂而尽量达到最高目标正确度。 然而目前公司的销售数据治理还靠秘书用纸、笔来统计,没有实现电子化。销售数据与财务部门的回款也只能一个月一对接。效率低下,劳命伤财,容错率也极低。 我认为正确地治理应当是每半个月,财务部门应当向销售部门供给详尽的数据,帮助销售治理的判定和调剂。同时,应当配备相应的治理程序,能让销售秘书方便的将客户资源及时输入电脑,这不仅能极大的进步现时工作效率,也能作为公司的储备资料,便于今后各期项目资源共享,有利于发掘老客户资源。 (二)销售团队的精简化 随着公司项目标增多,销售队伍也越来越宏大,销售部编制最高峰达到了42人。而我们平均每月1000万的销售额是否与这样的团队相适应呢?从销售成本方面考虑,我认为在不影响销售的基础上我们的队伍需要有效整合。 (三)销售产品改良化 公司1-5期项目,有些产品面积过大,总价过高,还有些产品尚不具备销售条件,这些产品要在20xx年进行销售就必须进行产品改良,或采用一些有效的促销手段。具体有: (1)××街11-22号小户型:12套,平均每套60多平方米,140多万元销售额。目前没有高低楼梯、没有进户门、没有高低水、没有隔墙,无法销售。 (2)公司11层主楼住宅:31套,平均每套170多平方米,1200多万元销售额。目前问题是没有小区,面积过大,房型不规范,总价过高,无法销售。 (3)一期建材大市场主楼门面:1套,996平方米,620多万元销售额。目前问题是单套门面总价达到600多万,这样的客户群极少,已待售2年还未售出。建议公司将其分割为专业市场铺面销售,或先对外招租,以租带售。 (4)**园复式楼:59套,平均每套220多平方米,2300多万元销售额。目前问题是面积过大,销售部建议将其改革为:露台复式楼或改为两层进行销售。由于涉及产权、工程造价等问题,因此20xx年一直没进行改革。假如计划通过,20xx年进行销售,则需加快改革进度。 以上是我对20xx年度工作的总结。面对年即将来临的机会与挑衅,我会更加努力的投入到工作中,更好的负起自身的职责,加强理论学习,勇于实践,使自己的业务程度,治理程度全面进步,为公司发展奉献自身全部的能量。用发展、用效益往返报公司,实现自身的人生价值。〘三〙房地产课件
签署购房合同须知
一、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。
二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70％以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。
三、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。
四、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。
五、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。
六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。
七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。
八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。
九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。
十、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。
十一、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。
十二、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。
其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的`朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。
签订购房合同需要注意啥
第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。
第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。
第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的公用面积）是多少。如面积误码率差超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。
第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70％时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。
第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应有合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。
第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言，签约时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应在发展商处拿到影印件，回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。
识别对购房人不利的合同条款
一、合同约定：暂测面积与实测面积的允许误差在5％，如误差超过5％，按实际情况多退少补。从目前了解的情况看，购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少，如果互不结算，吃亏的肯定是购房者，由此可见，上述条款对张先生的不利是十分明显的。
二、合同约定：购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，而发展商若没有按时交房，却什么惩罚措施也没有。
律师说法：这是一条明显不公平的内容，许多购房者却忽略了。现实中出现的发展商延期交房却理直气壮，购房者却无可奈何的情况，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施，比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样，出现问题购房者才有计可施，有权可维护。
三、合同约定：若因施工问题造成延期交房，属不可抗力，与开发商无关，开发商不负违约责任。
律师说法：这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不可抗力，若真的因施工问题延期交房，开发商应当承担违约责任，所以，这一条应当从合同中删去。
四、合同约定：发展商交房后三个月内负责办理产权证。
律师说法：这里面有两个问题，交房以什么为标准，很多人没有意识到。甚至出现这样的事：发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙，否则不给。到头来购房者还是住不进新房。因此，律师建议购房者应将交房的含义具体化，即规定为：交房屋钥匙。否则，应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里却没有规定，以至于问题发生时不知所措。同样建议应明确为：若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，要求退房。这样，购房者的权益才能得到充分保障。
五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同附件里，只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……”却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种含糊不清的约定是不完整的，希望也能引起其他购房者的注意。
慎签购房合同
许多购房者买房时，往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规，在没有明确房屋是否是合法销售的情况下，就匆匆向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走，违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无穷。山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题：
“五证”要严格审查
购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的“五证”原件，五证指：《建设工程规划许可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。在“五证”中，最重要的是《土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，它表明所售房屋是合法项目。如果房屋已验收还应查看是否具有质检
站核发的《房屋质量合格证明》原件。开发商同时应出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
认购协议要慎签
购房者在签订正式《商品房买卖（预售）合同》前，开发商往往要求购房者签订《认购协议》，并交纳一定数额的定金。由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间，有些购房者可能不想购买已预订的房子，也有部分购房者由于不能与开发商达成一致，而没有签订合同。这时定金能否要回就与所签订的《认购协议》有很大的关系。
如果《认购协议》中没有写明未签订购房合同定金是否返还的约定则定金可以返还。如果开发商在《认购协议》中规定“购房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到开发商售楼处签订正式购房合同，逾期购房者所交认购金（或定金、诚意金）不予退还”等此类条款。购房者特别要注意留下有力的证据，证明你已在规定期限内与发展商谈了合同但因其他原因无法达成协议。
合同附件不可缺
目前使用的《商品房买卖合同》，除主合同要件外还包括四个附件，即房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。合同附件是主合同组成部分，是对主合同约定不明条款做出的明确约定，是对主合同没有约定部分的重要补充。
合同附件与主合同具有同等的法律效力。
购房者在洽购房屋时开发商往往做出许多口头承诺。购房者绝不能轻信开发商的口头承诺和广告宣传，购房者在订立合同时可以以附件的形式把开发商承诺的内容写进书面合同中。如果开发商没有实现这些承诺，购房者可以根据相关法律法规的规定要求开发商承担违约责任并赔偿损失。
心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同
看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。
陷阱一：在认购书里没有注明
因何种原因退房以及后果
购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
对策：律师建议买家与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。
同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。
陷阱二：合同主体认定不明
购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。
另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。
对策：在签约前您查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。
陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字
签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。
善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。
对策：看清楚补充协议的条款，的办法是找一个律师来帮你的忙。
陷阱四：“最短时间”与“”
合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算的？不知道。
合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。
对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。
陷阱五：约定提前交纳部分费用
开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。
比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。
对策——购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。
陷阱六：卖方解除合同
在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”
这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。
对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。
陷阱七：处理结果不明确
很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。
对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。
陷阱八：以偏盖全
这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。
对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。
陷阱九：拒签补充协议
前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？
但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。
对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了购房.
合同附件“文章”多
1、附件一是房屋平面图。一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，既无尺寸也无比例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。
2、附件二是有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里购房者需要注意的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。分摊面积的计算应按京国土房管权字（20xx）第369号文件执行。双方应约定，出卖人违背该分摊原则的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的10％支付违约金。
3、附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。
4、附件四是双方自由约定的补充协议。有些开发商事先拟好了补充协议，对此，购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。其次，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。例如，在前期物业管理中，由于业主委员会尚未成立，此阶段的物业管理公司是由开发商自行组建或单方选聘的，为了保证前期物业管理的质量及合适的收费标准，购〈BR〉房人应当与开发商就前期物业管理的期限、收费标准和服务范围与标准等事项做出具体约定。
5、附件五是关于计价方式与价款的约定。目前许多购房人采取向银行按揭贷款的办法支付房款。一般来说，因为开发商与银行事先都签订了合作协议，因而绝大多数的购房人都能如期取得贷款。但这并不排除由于种种原因，银行没有批准购房人贷款的情况出现。一旦这种情况出现，购房人将有巨大的付款压力，难以继续履行购房合同，面临违约风险。有鉴于此，建议购房人在附件五中，除了约定好付款方式及期限外，还要明确约定：“如果购房人的贷款申请未获银行批准，则购房人有权与出卖人协商，采取买受人可承受的分期付款方式支付房款或者选择退房。买受人因此退房时，出卖人应将买受人已付房款全额返还给买受人。”
签补充协议抓住八大要点
在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充协议才更为有效呢？补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用；但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非易事，其实际可操作性很小。其实只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商，即使条款很少，也能起到保护购房者利益的作用，而又使开发商能够接受，不影响交易的进行，这应是购房者明智的选择。
从整个《商品房买卖合同》来看，开发商容易利用合法手段侵犯购房者利益的主要有八个部分，只要针对这八个部分来签订补充协议，就基本可以保护购房者合法权益不受侵害：
第一要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。
第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，应约定在这种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。
第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，应约定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。
第四要约定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。
第五要约定精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以"进口"、"高级"、"优质"等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。
第六要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。
第七要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。
第八要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。
置业指南：合同附件陷阱逐个提
合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护消费者利益。但因目前消费者的法律知识不足，附件有时就被发展商利用作为“对付”买家的工具。同时，不少买家认为正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，况且几十页的内容也懒得读。
实际上，根据《合同法》规定，若合同正式文本与附件内容有矛盾，以附件为准。即买卖双方在合同附件中约定的条款最终是执行依据。因此，建议买家签合同附件时慎之又慎。下面是合同附件中常见的一些不合理条款，买家可以此为鉴。
在正式文本中有“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后×日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：详见补充协议”，但补充协议中却没有关于何时办理房地产权属证书的约定。
专家评点：依据《合同法》的规定，买受人有权在合同中与出卖人约定交付房地产权属证书的时间，如果出卖人未能及时办证的，买受人有权选择退房，由出卖人退还房款，并按已付房款支付一定比例的违约金，或者不退房，取得违约金。
在合同附件中约定“商品房交付时，如花园等附属项目的面积与合同记载的面积有误差时，买受人同意接受交付时的实际面积”，或“商品房附属花园面积经出卖人暂测为×平方米，该面积包括花园围墙地基面积。如果商品房交付时花园面积与上述面积有误差时以交付时的面积为准，误差部分按每平方米×元人民币多退少补”。
专家评点：花园面积能否出售，目前法律未有明确规定，但这部分面积属于全体业主共有产权部分，买受者即使支付相应的价格也不能将这部分面积列入房屋的产权，这一点买受者一定要注意。“如《买卖合同》记载的商品房的建筑面积（套内面积＋分摊面积）、套内面积、分摊面积与实测面积有差异时双方按如下方式处理：１、建筑面积没有差异但套内面积与分摊面积均有差异时商品房价款不变。２、建筑面积和分摊面积均有差异但套内面积没有差异时商品房价款不变。３、建筑面积和套内面积均有差异时按套内面积误差比进行调整。”
专家评点：以上条款既确定了建筑面积不变价款不变，又约定套内面积不变，价款不变，而且当建筑面积与套内面积均有差异时又按套内面积的误差进行调整，这个约定违反了建设部２００１年６月１日颁布的《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。广州市２００１年出台规定，商品房应按套内面积销售。而２００１年实施的《商品房预售合同》约定的售房条款，也明确规定“该商品房属预售，按整套（整层）出售，如套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（币）元，总金额（币）元，公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建筑计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；如整幢出售，按建筑面积计算”。上述条款前后矛盾，且违反有关法律规定，应属无效。“《买卖合同》所称的已交房款是指买受人交付给出卖人的商品房建筑物和花园的款项，不包括税费和买受人通过银行按揭支付给出卖人的按揭款，银行按揭借款的处理由出卖人按与银行的协议执行，与买受人无关。《买卖合同》所称的累计已付款是指买受人按照本协议附件二的付款方式和付款时间所支付的商品房价款的总和，不包括税费和买受人通过银行按揭所取得的尚未偿还的借款，银行按揭的处理由出卖人按与银行的协议执行，与买受人无关。”
专家评点：买受人向银行申请按揭，贷款已划入出卖人的银行账户，买受人实际上已经支付房款，出卖人不把这部分房款计入买受人累计已支付房款，显然有失公平，且与商品房预售的惯例不符。“甲方领到‘该物业’竣工验收证明后，应由代表律师向乙方发出交付使用通知书，自交付使用通知书发出之日起一年内，甲方负责‘该物业’的结构保修期，并对‘该物业’结构建筑质量问题负责保修，但因不可抗力或乙方装修或非甲方原因所造成的任何破损及以下情形，甲方不负保修责任。”
专家评点：根据１９９８年９月１日开始实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，对住宅各部位、部件在正常使用情况下的保修期限均有明确规定。
住宅保修从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，并非从“交付使用通知书发出之日起一年内”，且物业的风险责任转移时间划分亦应从住宅交付使用之日起计算，而非“甲方（发展商）代表律师向乙方发出该物业交付使用通知书３０天后”。“为保障各业主及用户的所有权和使用权，乙方无条件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司统一管理。”
专家评点：根据《广东省物业管理条例》（从１９９８年１０月１日起施行）之规定：“物业已交付使用的建筑面积达到５０％以上，或者已交付使用的建筑面积达到３０％以上不足５０％，且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。”（第七条）；由业主大会批准物业管理委托合同即由业主自行选聘物业管理公司。第２１条规定：“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。”“甲方在约定交楼期限届满之日起六十日内不能交楼的，才视为违约。”
专家评点：人为约定了六十天的免责期限，对乙方不公平。
购房合同如何签之：买房警惕数字游戏
购房人要把房地产商的承诺写进合同，首先就要尽可能在合同第三条及该条提及的附件一和附件二对购房人所购商品房基本情况描述清楚，并尽可能利用合同第三条后面的空白行，要求房地产商写上如其表述的商品房基本情况与实际交付情况不符时，应具体承担什么样的赔偿责任。没有具体赔偿责任的约定，第三条对商品房基本情况表述的作用将会大大降低。
8号楼变成4号楼
如果有人说他收房时找不到自己所买的房子了，您信不信？这并非是耸人听闻，已有几位买房人问我在这种情况下怎么办？
现在有不少国人对数字非常重视，为了一个靓号，不惜一掷千金，有些房地产商为了迎合人们的心理，卖房时将幢(座)号、层数、门牌号避开4、13、14、24等数字，有的是跳过，有的是用3A、12A、15A、25A等数字代替。因此，购房人在约定合同第三条时首先要查验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的《建设工程规划许可证》和经过批准的设计等合法有效的证明材料，自己所买的房屋所在幢(座)号、层数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。
如果不一致，对数字特别在意的人就要有心理准备，房地产商交房时幢(座)号、层数、门牌号发生变化怎么办？现实中确实有不少签合同时跳过去的号交房时不跳了，挑了8字的人实际收到的成了7字，甚至有的8号楼莫名其妙地变成了4号楼。因此笔者建议这些购房人事先在合同中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题，房子是可退还是可换，不然到时即使法官认定房地产商在这个问题上违约，但由于没有具体赔偿依据，凭法官自由裁量，购房人很难根据自己的“迷信”达到退房或换房的目的。
图纸尺寸、用途、净高要标明
合同第三条提及的合同附件一是房屋平面图，房地产商通常会提供一个购房人所买房屋的平面图，购房人不要接受不规范的草图或没有尺寸的示意图，而应要求房地产商在这个平面图上标清所有尺寸，需要文字说明的尽量详细，平面主要尺寸、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸要全，房号和房屋在整幢楼中的确切位置及朝向也要在平面图中标清楚，并在第三条的相关空格中填清楚房屋的用途、结构、层高。
在这里需要提醒购房人注意的有两点：
1.有些预售许可证上的房屋用途写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅，不要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。当然我们不得不承认目前买这种商住两用房开公司的人能得到税低、贷款比例高等一些眼前利益，但长远利益是否能得到保障仍是一个未知数。为了居住而买“商住两用楼”，则是有百害而无一利。
2.层高包括楼板的厚度，购房人自己在房间内量的高度叫净高，因此购房人要求房地产商在合同中能说明楼层净高。
容积率和绿地率
购房人在关注自己所买房屋平面图的同时，还应尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有建筑的位置、大小和高度及绿地面积。由此购房人可以从图纸上算出自己所购房屋所在小区的建筑容积率、绿地率，并确定自己所购房屋采光有无遮挡。
购房人在进行这些约定前有几个概念需要搞清：
1.建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
2.房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。
签订商品房买卖合同时，使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，购房时也应注意以下几个问题。
1、认购书问题。
在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。
第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但人民法院于20xx年4月28日公布，于20xx年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《法院解释》)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。
第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。《法院解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?《法院解释》并未作明确规定，笔者认为不能从《法院解释》第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。
2、补充协议问题。
在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人不要和开发商签订补充协议。
3、售楼广告问题。
开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。
同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。不过为了避免不必要的麻烦，购房人在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。
4、样板房问题。
目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。
5、质量问题。
有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。
商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
根据《法院解释》第12条和第13条第1款的规定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《法院解释》第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
总之，你在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。
〘四〙房地产课件
房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。
(一)市场供给的垄断性
开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
(二)市场需求的厂泛性和多样性
房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的异质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的`和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用，因而需求具有多样性。
(三)市场交易的复杂性
由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定;房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多;加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。
(四)房地产价格与区位密切相关
房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房地产价格的60%～70%;而且由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋势是总体向上发展;但现实价格是在长期上涨趋势下个别形成的，受到经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易主体个别因素影响而呈现出短期波动。
(五)存在广泛的经济外部性
经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。
(六)市场信息的不对称性
信息不对称性，是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的，通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。
〘五〙房地产课件
1、自我提升，良性竞争；相互欣赏，相互支持。
2、多点沟通，少点抱怨；多点理解，少点争执。
3、借脑用脑没烦恼，借力使力不费力。
4、自信、诚信；用心、创新。
5、实施成果要展现，持之以恒是关键。
6、只有勇于承担责任，才能承担更大的责任。
7、明确工作标准，品质一定会更稳。
8、强化竞争意识，营造团队精神。
9、我们的策略是：以质量取胜。
10、因为有缘我们相聚，成功靠大家努力！
11、抱怨事件速处理，客户满意又欢喜。
12、重视合同，确保质量：准时交付，严守承诺。
13、责任，我们为我们的行为、行动和结果负责。
14、追求客户满意，是你我的责任。
15、真诚，我们有以诚相待、诚实守纪、开诚布公的人文环境。
16、争取一个客户不容易，失去一个客户很简单。
17、有一分耕耘，就有一分收获。
18、市场是海，企业是船，质量是帆，人是舵手。
19、市场是企业的方向，质量是企业的生命。
20、投入多一点，方法好一点，绩效自然高一点。
21、重视品质要付出代价，不重视品质代价更高。
22、不绷紧质量的弦，弹不了市场的调。
23、团队精神，是企业文化的核心。
24、客户想到的我们要做到，客户没有想到的我们也要做到。
25、网内存知己，天涯若比邻。
26、每天多卖一百块！
27、产品的品牌就是品质的象征。
28、提高售后服务质量，提升客户满意程度。
29、团结一条心，石头变成金。
30、您的自觉贡献，才有公司的辉煌。
31、务实，踏实做事、忌浮戒躁，企业发展稳步向前。
32、放我的真心在您的手心。
33、制造须靠低成本，竞争依赖高品质。
34、成功决不容易，还要加倍努力！
35、市场竞争不同情弱者，不创新突破只有出局。
36、因为有我，所以会更好。
37、高效，高效运作、卓越管理，精英团队活力无限。
38、不要小看自己，人有无限可能。
39、顾客是我们的上帝，品质是上帝的需求。
40、赚钱靠大家，幸福你我他。
41、态度决定一切，细节决定成败。
42、只有不完美的产品，没有挑剔的客户。
〘六〙房地产课件
合同编号：______科技合字（）第______号
项目名称：________________________________________
技术受让方：（公章）______________________________
（甲方）
技术转让方：（公章）______________________________
（乙方）
中介方：（公章）__________________________________
合同登记机关：（公章）____________________________
签订日期：__________年______月______日
合同履行期限：______年______月______日至______年______月______日
研制单位（个人）
研制完成时间
年 月 日
主要研究人员
组织鉴定单位
成果鉴定时间
年 月 日
获奖日期、等级
发奖单位
已应用单位
技术商品转让方法
专利申请号
专利批准号
一、发明创造名称和内容
___________________________________________________________________________
二、实施许可的范围、期限和方式
___________________________________________________________________________
三、技术情报和资料及其保密事项
___________________________________________________________________________
四、技术服务的内容
___________________________________________________________________________
五、履行合同的计划、进度、期限、地点和方式
___________________________________________________________________________
六、验收的标准和方法
___________________________________________________________________________
七、成交金额与付款时间、付款方式
一次总付：________________________________
分次总付：________________________________
按利润或销售额提成________％时间：____________________
其它方式：________________________________________________
八、中介方的义务和责任及收取中介服务费比例和支付方式
___________________________________________________________________________
九、后续改进的提供与分享
___________________________________________________________________________
十、违约责任
___________________________________________________________________________
十一、争议的解决办法
___________________________________________________________________________
十二、名词和术语的解释
___________________________________________________________________________
技术受让方
（公章）
法定代表人：
地 址
电 话
帐 号
开户银行
技术转让方
（公章）
法定代表人：
地 址
电 话
帐 号
开户银行
中介方
（公章）
法定代表人：
地 址
电 话
帐 号
开户银行
鉴证单位
意见：
经 办 人：
（公章）
年 月 日
公证单位
意见：
经 办 人：
（公章）
年 月 日
〘七〙房地产课件
委托方：
地址：
居间方：
地址：
居间方受委托方委托，双方就居间方向委托方提供有关居间服务等事项，经协商一致，签订本合同。
第一条 合同标的物
居间方向委托方提供与蒙自县文澜镇红寨村委会有关土地合作开发房地产项目。
第二条 居间方义务
1、居间方应积极认真地把委托方介绍给土地出让方，并及时沟通情况。
2、居间方协助委托方做好该宗土地房地产项目开发的前期投资策划及沟通工作。
3、居间方应积极努力做好居间介绍，协调有关矛盾，促成委方与土地出让方签订该宗土地合作开发房地产项目合同。居间方应当协助委托方与土地出让方在合同中约定，待到该项目进入预售阶段后委托方再以现金补偿或以房产折价补偿方式兑现土地出让金。
4、居间方应协助项目当事人做好有关部门对该项目的各项审批工作，促成合作开发项目成功签约，并顺利办理有关该宗土地房地产开发项目的手续。
第三条 委托方义务
委托方承诺一旦土地出让方与委托方签订项目合作开发合同，并实际支付土地款项后，委托方即应承担向居间方支付服务费的义务。
第四条 居间服务费
1、居间服务费的标准：委托方根据居间方与土地出让方协商的该宗土地房地产项目合作金额支付服务费。即：每亩土地合作金额为 万元至 万元之间时，委托方支付居间方每亩 万元服务费。每亩土地合作金额为 万元以下时，每减少 万元，委托方增加 仟元的服务费。
2、居间服务费的支付办法：本合同签订后，委托方预付居间方 万元服务费，其余费用根据居间方的工作进度适时支付。即：委托方与土地出让方签订合作开发合同后支付本合同总金额的百分之三十(扣除委托方提前预付的 万元);居间方协助项目当事人办理完毕该宗土地合作开发必需的各项手续后，委托方支付本合同总金额的百分之 ;该项目进入预售阶段后 个月内，委托方支付本合同总金额的百分之 。
第五条 诚信原则
1、如果委托方与土地出让方在本合同委托期内，未能达成合作协议，没有征得居间方的书面同意，委托方不应再与该土地出让方进行协商并签订合作协议，否则居间方有权请求委托方按本合同第四条支付服务费。
2、本合同的有效期(委托期)为壹年(自本合同签字生效之日起计算)。居间方在此期间必须积极推动土地出让方与委托方进行实质性洽谈，并协助委托方和土地出让方达成实质性成交合同。
3、委托期内委托方未能与土地出让方达成协议时，委托方将不再支付居间方任何费用。
4、居间方必须提供真实有效的信息给委托方，如在谈判过程中，委托方发现居间方提供的居间信息中有虚假或不真实的信息时，委托方有权向居间方索取本合同标的物最低成交总金额的居间服务费标准 %的赔偿。
第六条 合同成立及修改
本合同经双方签字盖章后生效，未经双方书面同意，任何一方不得擅自修改本合同。
第七条 争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，依法向人民法院起诉。
第八条 违约责任
违约责任按《中华人民共和国合同法》有关条款执行。
本协议一式两份，双方各执一份。
委托方(盖章)：_________
联系地址：_________
电话：_________
居间方：(盖章)：_________
联系地址：_________
电话：_________
_________年____月____日
签订地点：_________
〘八〙房地产课件
委托方： (以下简称甲方)
受托方：(以下简称乙方)
甲乙双方经充分协商，兹就 订立本合同，内容如下：
一、评估目的： 提供依据。
二、乙方应根据甲方评估需要，保证对上列房地产予以客观、公正地评估，最后出具该委托项目的评估报告书，于甲方提供全部所需资料并完成实勘后 日内交付甲方征求意见稿, 无异议后, 日内交付正式报告书。
三、甲方应于____20xx___年 月 日以前将委托项目的房地产的产权、经营状况、税务或成本费用等评估所必要的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门查阅，抄录委托项目的评估所必要的资料。甲方提交的资料具体如下：1.营业执照复印件;2.房地产权利证明资料(土地使用证、房地产权证、建筑规划设计平立面图、施工合同等评估相关资料及证明材料。房地产评估委托承诺函
四、乙方在评估期间需要到现场勘察，甲方须陪同并应提供方便和配合。
五、乙方对甲方提供的文件资料应妥善保管并尽保密之责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。
六、甲方应付给乙方的评估服务费参照中华人民共和国计划委员会、中华人民共和国建设部联合发文(计价格第971号文)的房地产评估收费标准计算： 元(大写: 整)计费。自本合同签订时，甲方先预付给乙方 %,计费 元(人民币)，余款待乙方将评估报告书交付甲方后3日内付清。
七、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付评估报告书，因乙方原因每逾期一日未交付评估报告书的乙方应赔偿甲方评估服务费3%。
八、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证和资料，乙方可按耽误时间顺延评估报告书的交付时间。甲方如果中途中断委托评估请求，乙方工作过半，甲方则应付给乙方全部评估服务费的 %，或已预付的评估服务费不予退还，上述两者之中取其高者。
九、甲方接到乙方提交的评估报告书次日起10日内，如对评估结果有异议且有正当理由，经双方协商,可向乙方提出申请重新分析，乙方应在接到甲方申请重新分析书次日起再次约定的时间内完成委托项目评估报告书，交付甲方。甲方逾期不提出者，评估报告书生效。
十、其他：
十一、本合同自甲乙双方正式签订之日起生效，其中任何一方未经对方同意不得随意更改。如有未尽事宜，需经双方协商解决。
十二、本合同一式 份，甲方执 份，乙方执一份,本合同于_20xx_年 月_ 日正式签订。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
〘九〙房地产课件
1突出19年发展历程，一个字贯穿全篇，诠释整个发展，穿插于节目之中。
21998年的计划应该以快乐为中心，在公司以诚信和质量取得成就后，突出全体员工的自豪感。
3. 01年节目以激情为主，大举动向内地发展
4. 06-07年以稳健，成熟的节目为主，突显出公司规模，成熟（沙画）
509-10令人震惊的皇家风格舞蹈或表演，展现奢华。
611年前，我来到山西，用当地的文化、锣鼓表演。（或者是结合建筑装修风格定节目）
整个演示过程要在led大屏上**，在重要阶段会由真人出现，由此来衔接节目，并且，发展历程也应该以服装的更换为表现形式，从刚开始公司的成立（休闲），一步步走到正装，
有开始的亲力亲为到后期的办公桌，
演示的地点最好能够选在有阶段性，有代表性的场景，能够看出建筑的变化。、
来太原之前，要先展示一下以前做过的项目，最好用三维立体建筑投影。
节目中也会有他的角色，这相当于角色扮演！3.
〘十〙房地产课件
房地产课件是现代房地产教育中非常重要的一部分。通过房地产课件，学生可以系统地学习、了解和掌握房地产相关的各种知识，包括市场分析、投资分析、土地开发、房地产销售和经营管理等。在这篇文章中，我将详细介绍房地产课件的重要性以及它在教育中的具体应用。
首先，房地产课件在房地产教育中扮演着极为重要的角色。随着房地产市场的快速发展，房地产行业的知识和技能要求也越来越高。传统的教学方法已经不能满足学生对于实际案例和数据分析的需求。而房地产课件则可以通过图表、图像、视频等多媒体形式，将抽象的理论联系到实际情况，使学生更好地理解和掌握相关内容。
其次，房地产课件在教育中有着广泛的具体应用。首先，房地产课件可以用于教学计划的设计和安排。教师可以根据学生的学习需求和程度，选择合适的课件内容和教学方法，提供有针对性的教学。其次，房地产课件可以作为互动教学工具使用。通过课件中的互动练习、游戏和案例分析等形式，激发学生的学习兴趣和参与度，培养他们的解决问题的能力和团队合作精神。最后，房地产课件还可以应用于学生评估和反馈。通过课件中的测试和评估工具，教师可以及时获取学生的学习情况，并提供个性化的反馈和指导，帮助学生改进学习方法和提高学习效果。
此外，房地产课件具备生动性的特点。它可以融入丰富多样的案例分析和实地考察，使学生在学习中能够接触到真实的房地产项目和市场情况。通过具体的案例分析，学生可以更好地了解房地产市场的运作机制和规律，并通过真实项目的模拟操作，提升自己的实际操作能力。此外，房地产课件还可以通过多媒体展示和虚拟现实技术的应用，模拟出房地产项目的逼真场景，让学生身临其境，深入了解房地产项目的规划、设计和施工过程。
综上所述，房地产课件在房地产教育中具有重要性、广泛的应用和生动性。它不仅可以提供系统、全面的房地产知识，还可以激发学生的兴趣，培养他们的实际操作能力和解决问题的能力。因此，在今后的房地产教育中，应继续加强对房地产课件的研发和应用，以提高学生的专业素质和创新能力，推动整个行业的健康发展。
〘十一〙房地产课件
1、提高售后服务质量，提升客户满意程度。
2、争取一个客户不容易，失去一个客户很简单。
3、您的自觉贡献，才有公司的辉煌。
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4、失败铺垫出来成功之路！
5、放我的真心在您的手心。
6、责任，我们为我们的行为。行动和结果负责。
7、ldquo；艰苦坚实。诚信承诺。实干实效”：以艰苦的作风打拼坚实的企业基础；以诚实的信念承诺一流的企业服务；实干的精神创造高效的企业业绩。
8、重视合同，确保质量：准时交付，严守承诺。
9、追求客户满意，是你我的责任。
10、赚钱靠大家，幸福你我他。
11、制造须靠低成本，竞争依赖高品质。
12、成功决不容易，还要加倍努力！
13、务实，踏实做事。忌浮戒躁，企业发展稳步向前。
14、有一分耕耘，就有一分收获。
15、海内存知己，天涯若比邻。
〘十二〙房地产课件
委托估价方：___________________（以下简称甲方）
受托估价方：___________________（以下简称乙方）
甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下协议：
一、甲方因为，特委托乙方对进行评估。
二、甲方应于年月日以前将委托评估房地产所必需的产权证明、证件及其它有关资料交给乙方。甲方应向乙方提交的资料如下：
1、上述住宅楼房的确权证明材料复印件；
2、其他有关资料。
三、乙方应根据甲方委托评估的目的，对委估房地产的价格予以客观、公正的评估，并向甲方出具房地产价格评估报告书。普通房地产价格评估，一般应在甲方提供资料后两周内完成。
四、甲、乙双方对委估房地产价格评估报告的内容应尽保密之责，除向政府主管部门申报外，未经对方同意，不得对外公开或泄露给他人。
五、经甲、乙双方商定，甲方按北京市物价局及北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》（京价[房]字[文件规定的房地产价格评估收费标准（见下表）所计算的评估标准收费，向乙方支付评估费。
房地产价格评估标准收费计算表
房地产总额（万元）
累进计费率‰
101以上至1000
1001以上至3000
3000以上至5000
5001以上至8000
8001以上至10000
10000以上
本协议签字之日，甲方向乙方预付评估费人民币万元，乙方将评估报告交付甲方时，甲方将剩余的评估费一次付给乙方。
六、甲方如中途中断委托评估，乙方不退还甲方预付的评估费。
七、本协议自甲、乙双方正式签字盖章之日起生效。未经双方同意任何一方不得进行修改。如有未尽事宜，由双方另行协商解决。
八、本协议于XX年月日正式签定。一式四份，甲、乙双方各执二份。
甲方：_______________（盖章）乙方：_________________（盖章）
〘十三〙房地产课件
1、争取一个客户不容易，失去一个客户很简单。
2、实施成果要展现，持之以恒是关键。
3、明确工作标准，品质一定会更稳。
4、借脑用脑没烦恼，借力使力不费力。
5、重视品质要付出代价，不重视品质代价更高。
6、投入多一点，方法好一点，绩效自然高一点。
7、因为有我，所以会更好。
8、不要小看自己，人有无限可能。
9、态度决定一切，细节决定成败。
10、只有勇于承担责任，才能承担更大的责任。
11、自我提升，良性竞争；相互欣赏，相互支持。
12、团结一条心，石头变成金。
13、您的自觉贡献，才有公司的辉煌。
14、追求客户满意，是你我的责任。
15、有一分耕耘，就有一分收获。
16、真诚，我们有以诚相待、诚实守纪、开诚布公的人文环境。
17、务实，踏实做事、忌浮戒躁，企业发展稳步向前。
18、高效，高效运作、卓越管理，精英团队活力无限。
19、责任，我们为我们的行为、行动和结果负责
20、市场是企业的方向，质量是企业的生命
21、市场是海，企业是船，质量是帆，人是舵手
22、顾客是我们的上帝，品质是上帝的需求
23、我们的策略是：以质量取胜
24、市场竞争不同情弱者，不创新突破只有出局
25、提高售后服务质量，提升客户满意程度
26、抱怨事件速处理，客户满意又欢喜
27、不绷紧质量的弦，弹不了市场的调
28、制造须靠低成本，竞争依赖高品质
29、客户想到的我们要做到，客户没有想到的我们也要做到
30、重视合同，确保质量：准时交付，严守承诺
31、产品的品牌就是品质的象征
32、“三新二点”：新机遇新挑战新市场；服务只有起点，满意没有终点
33、放我的真心在您的手心
34、自信诚信；用心创新
35、团结一条心，石头变成金。
36、您的自觉贡献，才有公司的辉煌。
37、追求客户满意，是你我的.责任。
38、有一分耕耘，就有一分收获。
39、真诚，我们有以诚相待诚实守纪开诚布公的人文环境。
40、务实，踏实做事忌浮戒躁，企业发展稳步向前。
41、高效，高效运作卓越管理，精英团队活力无限。
42、责任，我们为我们的行为行动和结果负责
43、市场是企业的方向，质量是企业的生命
44、市场是海，企业是船，质量是帆，人是舵手
45、顾客是我们的上帝，品质是上帝的需求
46、我们的策略是：以质量取胜
47、市场竞争不同情弱者，不创新突破只有出局
48、争取一个客户不容易，失去一个客户很简单
49、网内存知己，天涯若比邻
50、市场是企业的方向，质量是企业的生命
〘十四〙房地产课件
xx地产广播活动方案
记忆中的旋律
前言**是一种情绪，好的**总是带给人们一种氛围，让自己的情感得到升华或抑制，那些经典的声音伴随着一代又一代的人，从未过时，什么时候拿出来听都会有新的收获，这也许是经典的定义吧，经典老歌也同时为我们留下很多美好的回忆，也许你说不出这些歌的名字，也许你也只记得歌词内的只言片语，但你一定都听过无数遍，时隔多年再听听这些经典**是什么感觉呢？每当你想起那些经典歌曲，你就会把时间拉回你听过的下午**，重温过去。
***x在这个春季特别推出经典老歌车载cd，以广播推荐的形式录制及派发活动，将**与项目有机结合，这样不仅利于宣传企业品牌，更提升了企业品牌形象。这个项目将像经典歌曲一样被人们铭记在心。
本次活动车载cd主要采用两种派发形式。电台参与节目分发，项目销售处免费接收
一、 活动目的
1本次活动主要通过广播良好的节目基础来带给客户的信任；并通过这种信任让客户了解项目，提高广告到达率。
2知名主持人建议利用名人效应吸引客户的眼球，提高项目**率。提高企业知名度。
三。都市人对**有着无与伦比的巨大需求，而汽车cd满足了客户的需求。无论是在家里、办公室、车上，任何时间任何地点，都可以听到自己喜欢的**，而**与项目的结合，广告模式新颖独特。有效的避开行业竞争。
4、客户需求：网上有很多人问怎样录制cd，说明目前市场有需求，那么也就有市场，这样为企业宣传带来了良好的契机。
5通过车载**光盘的发行，有效地促进了企业品牌的推广，为企业销售赢得了更多的潜在客户。
6活动前期，将经典老歌征集到项目售楼处，以促进项目现场的人气。
二、活动时间
待定3、活动地点
xx地产（xx项目现场）
四、活动对象
1、长春主流消费人群
2、高级白领及商务人士
3、私家车主与出租车车主
xx业主，准业主和潜在客户
五、活动前期准备
本次活动主要采取三种宣传方式：
1，广播硬广宣传，带动人气
2、赞助节目，在节目内派发
3、售楼处海报宣传
广告形式：
1、 15″广告。不定期滚动播出5次（宣传期半年）
广告宣传推荐一：
有一些经典老歌伴随着一代又一代的人，从未过时，也许你说不出这些歌的名字，但你一定都听过无数遍，时隔多年再听听这些经典**是怎样的感觉？2012xx地产，带您重温往日的美好。xx月xx日经典cd派发中。
********x
2**受欢迎的节目赞助，节目中的互动分发。派发车载cd
售楼处宣传：
1售楼处海报、x展架或悬挂旗帜等形式进行宣传
2.将cd分发给销售办事处的潜在客户
其他物料准备及人员安排
1邀请吉林信息广播电台著名主持人主持活动。
2、cd录制
6、活动概述
1、根据cd的主题“记忆中的旋律”为选题，在广播电台、项目现场，官方**征集经典老歌。（拟定1个月）
2通过知名主持人、电台投票等形式评选出得票率最高、主题最接近的民谣5-6首。（拟定2个月）
3、资讯广播节目以歌曲接龙形式互动派发，售楼处领取等形式发放cd，cd怕发前在资讯广播xx节目内**一遍。
4、定期在资讯广播发布派发情况。
5联系商场、知名品牌店、音像店、书店，前期**cd宣传造势，让旋律在记忆中唱响春城。
7经典案例研究（台湾fmou2都市新鲜广播）
谁的声音深深打动你的心
今天是9月30日，明天是国庆节。我不知道你有什么安排？无论是回家和家人团聚，还是背着行李到远方。想提醒大家的是，十月五日，也就是下周三，是我国的传统节日重阳节，如果有条件的话，不妨在那一天和父母亲友登高望远，忘记工作学业，只享受与家人在一起的时光。
本期的主题是我们父母的歌，适合与家人分享。听完歌，我希望大家都能放下耳机，走出房间，听父母讲述当年的故事。
或许现在年纪小一点的孩子已经对那个时代没有什么印象了，那时候每个人都穿着朴素，茶余饭后聊聊天，看看样板戏，就是他们全部的生活了吧。我们的父辈是最后一批经历过那个时代的人，当改革开放带来的自由浪潮席卷大地，人们第一次知道原来生活可以这么有声有色，下海经商、流行歌曲、歌舞厅、喇叭裤，人们知道了高仓健、加里森敢死队，知道了崔健、邓丽君，知道了金庸、琼瑶，混沌初开的热情让那一整个年代的回忆如此悠长。下面第一首歌《小城故事》，来自邓丽君。
邓丽君《小城故事》。
不得不说，听邓丽君的歌是一种享受，听着这首《小城故事》，闭上眼睛感受温柔悠扬的旋律层层递进，仿佛就在邀请你去那个远方安静的小城，体验生活中那种细水长流的幸福。邓丽君不仅有甜美温润的声音，形象更是温婉可人，在那个年代里她可谓是空前绝后的一代巨星，即使现在仍是有很多年轻人喜欢她。她的代表作数不胜数，《月亮代表我的心》、《北国之春》、《甜蜜蜜》、《何日君再来》等等。
她不仅仅是个歌手。她代表着一个时代的记忆。下面送上另一首同样经典的歌曲，《在那遥远的地方》，来自王洛宾。
王洛宾《在那遥远的地方》
《在那遥远的地方》是王洛宾传唱最广的歌，也是华人歌曲在世界传唱最广者之一。作为20世纪华人歌坛经典的代表，他的《半个月亮爬上来》《达坂城的姑娘》《掀起你的盖头来》《青春舞曲》我们也都耳熟能详，是不是说起每一首歌你都能亲切地哼出调来呢，这就是经典的魅力所在吧。其实父辈的歌谣也是我们的歌谣，她早已渗透到了我们的记忆中，好的歌曲就是这样源远流长的吧，那种悠扬的韵味是现在流行歌曲所不能代替的。
带来下一首很好听的《羞答答的玫瑰静悄悄的开》，来自孟庭苇。
孟庭苇《羞答答的玫瑰静悄悄的开》
孟庭苇是90年代的记忆之一，那时人们都期待着琼瑶式的爱情，向往像三毛那样的浪迹天涯，而她空灵干净的歌声有强大的抚慰人心的力量。提到孟庭苇，不得不提她那些脍炙人口的歌曲，比如《你看你看月亮的脸》、《谁的眼泪在飞》、《风中有朵雨做的云》、《冬季到台北来看雨》。这首《羞答答的玫瑰静悄悄的开》带有点小期待，小忐忑，将恋爱中的少女情怀展露无遗。
歌唱着玫瑰，也歌唱着爱情，那样浅浅心事在千转百回的情思中羞答答地盛开，听起来分外美丽。接下来送上《窗外》，来自李琛。
李琛《窗外》
《窗外》写的是歌手李琛的一段爱情往事，那年的爱情表达的很朴实，为了心爱的女孩去远方打拼，离别时却只是隔着窗子道一声珍重：如果我无法衣锦还乡，就让月亮替我陪着你这一生。很质朴甚至不算是情话的情话，却最能打动人心。
略王志文、江珊《糊涂的爱》
这首歌是电视剧《过把瘾》的主题曲，在那个已经开始讲究精神生活的年代，《过把瘾》红了半边天。任性敏感的杜梅和玩世不恭的方言就像我们身边的同事和朋友，又或是我们自己，看着他们在鸡毛蒜皮的琐碎生活中轰轰烈烈地爱着闹着，那样世俗却又那么真实。
记得以前第一次听到《过把瘾》这个名字的时候爸爸还笑话妈妈曾经那样迷这部电视剧，我当时很惊讶原来一向只忙于柴米油盐的妈妈也有爱幻想爱浪漫的时候，但反过来想，为什么妈妈就不能有呢？爸爸妈妈年轻的时候也会和我们一样，爱流行，爱追星，也会爱帅哥美女和朦胧的爱情，只是生活和儿女让他们变成了现在的模样吧，就像以后我们也会变成爸爸妈妈现在的样子。**十年代经典的电视剧还有很多，比如《渴望》，那年播出时也是万人空巷，有条件的话就为爸爸妈妈上网搜索这些电视剧，让爸爸妈妈再回味年轻时那酸甜美好的滋味吧。
接下来是最后一首歌，《牵手》，来自苏芮。
苏芮《牵手》
很喜欢她的词，因为爱着你的爱，因为感动着你的感动，一个个因为、所以娓娓道来，就像是父母的爱情。如此简单朴素，没有誓言，却能互相帮助。年少时轰轰烈烈的爱情经过漫长岁月已经化作了血脉相连的亲情，习惯了包容他的坏习惯，习惯了为他默默付出。
因为牵着她的手，已经没有时间回去了，所以牵着她的手，我们要在下辈子一起走。正是这样的爱，苦与乐在一起，风雨无阻。
希望本期主题能为大家寻回久违的感动和温暖，更希望大听完节目以后去和家人说声“我爱你”吧，如果你的爱说不出口，就给他们一个大大的拥抱，如果不在家人身边，那就给他们打个长长的**，哪怕只是问候，他们都会明白你的爱。祝大家十一愉快。
〘十五〙房地产课件
一、重庆永兆永兆置业，你的家。
二、挥洒新色彩，品味心生活。
三、永兆永兆，艳阳高照。
四、自然就在呼吸之间永照房产，房产永照。
五、金窝银窝，不如永兆的草窝。
六、欲览美景几许，还看永兆。
七、永兆房地产，关爱恒久远。
八、永兆筑广厦，厚德赢天下
九、永兆房产，照亮明天。
十、永兆房地产，永久的家园，永远的依靠。
十一、永兆，乐享生活每一刻。
十二、永恒基业，兆民安康。
十三、永兆实业，永恒千兆。
十四、生活我主控，理想我争锋。
十五、永兆地产，品质生活。
十六、爱心永兆，阳光家园。
十七、携手永兆，共享永恒。
十八、永于诚，兆天下山城之家，择优而居永兆，让美好没有距离。
十九、永兆相信永兆就是相信您自己。
二十、永兆实业，安家乐业。
二十一、永兆的尺度，家的温度。
二十二、永兆实业，永远朝气。
二十三、永兆房地产，中国人的地方。
二十四、永恒缔造（兆），圆梦之摇篮。
二十五、永兆住房，安居乐业。
二十六、永兆永远的港湾“兆”亮您回家的路。
二十七、安居乐业，幸福永照。
二十八、永兆房产，全心全意为您打造精品生活。
二十九、永兆实业，为你打造一流家园。
三十、选择永兆，太阳永远“兆”在你的家。
三十一、您的需要，我来打造。
三十二、置业的最佳选择永兆地产，房行天下。
三十三、永恒之典范，未来之征兆。
三十四、永兆实业，永远照顾您的家。
三十五、永兆实业，安居乐业。
三十六、永兆房产，永远为您照亮
三十七、永隽盛世，兆流生活。
三十八、未来世界，永兆天下。
三十九、永兆实业，实惠的写照。
四十、佳生活提案者永兆房产，普照大家。
四十一、为了美家美户，我们做“筑”功夫。
四十二、为您的目光铸就高度。
四十三、美好家园，永兆相伴。
四十四、永兆地产，家的港湾。
四十五、永兆，照顾万家。
四十六、开发置业，翘首明天。
四十七、永兆房产，放心到永远。
四十八、选择决定方向，态度决定高度。
四十九、来这里，给你温馨的家。
五十、广厦惠世，永兆地产。
五十一、和谐社会，阳光永兆。
五十二、开辟新天地，永兆有实力。
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