地产营销策划做什么的14篇

时间:2025-10-27 作者:好拿网

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转眼之间20xx年的第一个月份已经悄然而去，伴随着二月份节日的到来，不少消费者都希望在这一时期购买一台数码摄像机产品来记录节日期间家人团聚或外出旅游的情景，。正因如此，这一阶段数码摄像机产品的整体市场关注情况呈现出上升的趋势，对比去年年底dv市场，现在的情形要火爆了很多。下面就让我们来看一下我站最新统计的本年一月份我国市场上dv产品的网友关注情况。

不同品牌产品市场关注程度

首先让我们来看一下一月份数码摄像机产品品牌榜的情况，同数码相机市场多家厂商平分市场的情况略有不同，dv产品中数码电子领域的霸主索尼在这里占有绝对优势。凭借着雄厚的资金支持，索尼的产品在性能研发方面要领先于其他厂商，因此反映在产品性能上优势明显。同时，索尼在数码摄像机领域产品种类繁多同时还不时有新品上市，能够不断吸引消费者的注意。在此次调查中，索尼的dv产品凭借着三十六个百分点的市场关注度排在了品牌榜的首位。

除索尼之外，还有几个厂商在这方面有着出众的研发实力，他们分别是松下、三星以及jvc。虽然论产品种类这些品牌还无法同索尼相媲美，但是单论主流产品性能方面他们旗下的产品也都非常出色，在技术水平上可以与索尼相抗衡。这次调查中这三个品牌产品的市场关注度也都超过了十个百分点，分别以百分之十四、百分之十三以及百分之十的关注度比例分列二到四名。

此外还有一些品牌的产品凭借着出色的产品性能也占据了一定的市场关注度。这些品牌分别是佳能、夏普、东芝、日立以及理光。他们所占的市场关注度比例分别从八个百分点到两个百分点不等。除上述品牌之外，其他品牌的`产品能够获得的市场关注度极为有限，这次调查表明其他品牌产品的总体关注比例仅为百分之四。

不同像素产品市场关注程度

对于数码摄像机而言，产品的像素等级直接影响到产品的呈像质量，因此这一指标往往会成为人们选购这类产品时的首选因素。然而由于显示设备以及存储介质的限制，一般一款一百万像素等级的数码摄像机产品已经完全能够满足人们的需要。因此，反映在产品市场关注情况方面，一百到两百万像素等级的dv产品占有着绝对的优势。在这次调查统计中，这类产品获得了四十七个百分点的市场关注度，排在各类像素产品之首。

此外，由于价格方面的限制，一百万像素以下等级的dv产品也得到了不少消费者的认可。从上面的统计结果中可以看出，这类入门级低端产品的市场关注程度也很高，达到了三十八个百分点。可见消费者在选购这类产品时表现的还是非常理智的，实用性以及高性价比才是他们追求的重点。

对于两百到三百万像素以及三百万以上像素级的高端专业产品来说，现在大多数消费者的选择还不在这些产品身上，这类产品只属于特定的专业发烧级用户去选择。这两类产品的市场关注度情况分别为六个与九个百分点。

不同光学变焦倍数产品市场关注度

下面再让我们来看一下不同光学变焦倍数的数码摄像机产品的市场关注度情况如何。一款产品光学变焦的倍数越大，就能够保证再不损失图像质量的情况下拍摄到更远的距离。因此对于每一个消费者来说都希望去选择一款更高光学变焦倍数的产品，但是这也意味着更高的资金投入，所以对于大部分普通消费者来说，一款具有十倍或十二倍光学变焦能力的dv产品已经足够用了。

这次调查统计的结果也能够客观的反映出上面所提到的问题，具有十倍光学变焦能力的dv产品在这一段时间内还是具有极高的人气，所占的市场关注度已经超过了半数以上，达到了五十四个百分点之多。可见大多数消费者在选购dv产品时还是本着够用就好的原则，而并非一味追求高性能。

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一、我区房产市场发展现状

今年1—6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房产市场的走热使得房产开发商对我区房产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1—6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2—6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2—6月是增速走势。

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1—6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房产市场的有关政策，但年后，房产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在xx年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房产市场调控政策对我区房产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央：

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。20xx年市《xx工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。20xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房产市场进入一个调整—巩固—提高的.阶段，走向日趋成熟。为保持我区房产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房产市场的调控，维护房产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房产市场的监控，通过房产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

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一、前言

大学生社团是大学生基于共同的兴趣和愿望组织的群众性团体。学生社团已成为加强学生思想政治工作、跟进素质教育、推动社会文化建设的重要载体。因此调研当代大学生参加社团活动现状和特点，对于组织和引导大学生发展社团文化生活、推进素质教育和做好大学生思想政治工作具有重要的意义。

二、调查目的

大学期间，大学生的时间都比较充裕。为了了解我院在校学生参加学生社团的情况，及对社团各方面的期待，以便今后社联创办更丰富的、更贴近在校大学生课余生活的活动。

三、调查对象

xxxx职业技术学院东校区的在校学生。

四、调查内容

1、大学生对参加社团活动的心态。

2、大学生对社团活动类型的期望。

3、大学生对现在学校开展的书团活动的意见和看法。

五、调查人员的规定和培训

（一）规定

1、仪表端正、大方。

2、举止谈吐得体，态度亲切、热情。

3、具有认真负责、积极的工作精神及职业热情。

4、访员要具有把握谈话气氛的能力。

（二）培训

培训必须以实效为导向，本次调查其人员的培训决定采用举办培训班、集中讲授的方法，针对本次活动聘请有丰富经验的调查人员面授调查技巧、经验。并对他们进行思想道德方面的教育，使之充分认识到市场调查的重要意义，培养他们强烈的事业心和责任感，端正其工作态度、作风，激发他们对调查工作的积极性。

六、调查人员安排

根据我们的.调查方案，在学校内进行本次调研需要的人员安排具体配置如下：

调查问卷与工具准备：9人

调查人员：10人

资料整理与数据分析：2名

调查报告撰写：1—2名

七、调查的方法及具体实施

共调查300人，采取分层随机抽样方法进行被调查人员的确定，具体被调查人员的确定方案如下：

1）将湖南化工职业技术学院东校区在校学生按经管系、机械系、技工部分为三类，各类按1：1：1的比例进行抽取，即各抽取100人进行调查。

2）再按男女人数的实际情况，将经管系、机械系、技工部男女学生分别按2：8；8：2；1：1的比例进行被调查人员抽取。

3）经管系、机械系按各年级的实际情况将大一，大二，大三按5：3：2的比例进行抽选（考虑到刚进大学的积极程度以及大三时间紧迫）；技工部按各年级1：1：1：1：1进行抽取（技工部五个年级）。

4）综合上述，抽选具体数据如下：

经管系：大一男生10人，大二男生6人，大三男生4人、大一女生40人，大二女生24人，大三女生16人；

机械系：大一男生40人，大二男生24人，大三男生16人、大一女生10人，大二女生6人，大三女生4人；

技工部：各年级男女各10人。

5）人员的具体确定采取抽样方法，按各年级学号进行随机抽样。

调查具体实施方法如下：在完成调查问卷的设计与制作以及调查人员的培训等相关工作后，开展具体的问卷调查了。把调查问卷平均分发给各调查人员，各调查人员按分配的任务进行调查。调查过程中，调查员应耐心等待，切不可督促。调查员在当时收回问卷。

八、调查进度

第一阶段：总体方案论证、初步设计出调查问卷

20xx年10月8日

第二阶段：进行对原始方案，调查文问卷的修改

20xx年10月31日

第三阶段：请其他小组对我组方案及调查问卷的错误进行指正

20xx年11月1日

第四阶段：进一步对方案及问卷进行修改

20xx年11月2日

第五阶段：收集二手资料，实地调查

20xx年11月3日

第六阶段：调查报告的撰写

20xx年11月4日

九、经费预算

十、调查数据处理或分析：

采用描述性统计的方法，有效地概括所采集的大规模数据的特征，主要对数据的集中趋势和离散程度进行描述。描述集中趋势有三种计量刻度：算术平均值、中位数和众数；便于理解，我们先采用算术平均值来描述数据的平均水平，由于它容易受调查数据中异常值的影响，例如一个明显偏大的观测值会使整批数据的算术平均值倾向于偏大，而中位数与众数对异常值不敏感，所以，我们也会用到中位数与众数来描述，但描述数据整体水平时不如算术平均值精确，因此，我们会综合适用这两种计量刻度。经常使用的离散程度的计量有标准差、方差和全距（极差）。

十一、小组成员的确定和工作安排：

小组人数：10个

分工合作：

制定总体方案：10人

调查项目：调查问卷的设计9人

调查问卷的修改2人

收集必要的二手资料：待定

实地调查：待定

统计调查资料：待定

分析调查结果、撰写调查报告：待定

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一、方案说明

现在房地产市场瞬息万变，项目各种节点也都不是太明确，我个人感觉项目前期直销介入不宜大规模介入。

我认为一个项目的蓄期3个月至六个月之间，不足3个月达不到蓄客量，超过六个月前期的蓄水的客户基本上会死掉。

直销这份工作非常辛苦，大部分从业人员待遇偏低，销售人员虽说底薪不重要主要靠提成，如果前期耗的时间太长，员工拿着微薄的底薪，干着非常辛苦的工作，开盘遥遥无期，不能马上能得到他们付出应有的回报。我感觉我很多员工坚持不了多长时间，能坚持很长时间的员工，激情和动力也会大量耗尽，大部分人进入一个行业前3个月是最有干劲最有激情。

二、设立直销的背景及目的

1、直销设立背景

直销的出现是有章可循的，一般出现在半成熟市场的弱市阶段。直销作为销售模式，自有其存在的合理性，成熟的市场一定会有直销的身影。行销的出现，也反向印证了房地产市场正在走向成熟。

直销的立足恰恰是在市场弱市的阶段，传统销售手段失灵，需要新的销售手段作为补充。

2、直销的目的

（1）宣传推广：相对于动辄几十万上百万的，电视台、报广、围挡，传统的宣传手段。直销几十号人全年不到到100万的费用，性价比很高。大众的宣传手段，如电视、报广、高炮围挡，很难能达到项目全面的辐射。投资顾问可以和客户进行点对点直面交流，使项目覆盖到宣传盲点。

（2）客户拓展：客户来电来访越来越少，线上推广效果越来越小，有购买条件的准客户越来越难找，竞争对手越来越多，市场竞争趋于白热化。直销很好的解决了准客户量少的难题。

三、直销团队组建及人员配置情况说明

1、直销团队组织架构

4、直销人员招聘方式及标准

招聘方式主要是通过线上和线下两种方式为主。

（1）线上招聘：线上招聘即网络招聘，主要是通过58同城网和赶集网这两个招聘网站发布招聘信息（据我了解在菏泽地区其他中网站效果不是太好），以本地的QQ群、微信群、贴吧、论坛，为辅。

（2）线下招聘：主要通过人才市场、朋友介绍以及在一些街道和小区的公告栏贴招聘信息。

（3）招聘标准：

意志坚定，漠视挫折者优先；

不甘于平庸、勇于挑战自我者优先；

年龄：20至35周岁；

学历：初中及以上学历；

语言：普通话良好；

有进取心，有目标和动力，具有向高薪挑战的信心；

表达能力、沟通能力强；身心健康，积极乐观，诚信可靠。

5、直销人员各项职责

（1）直销经理

a、主持直销团队的整体运作工作，组织实施公司有关销售方面的决议，负责完成公司下达的销售任务。

b、制定阶段性销售计划，组织实施售楼部年度工作和销售计划，并完成销售计划。

c、与人事部门共同拟订售楼部的基本管理制度。培训销售人员，指挥协调现场人员，营造销售气氛，辅助成交。

d、制定直销员工的具体管理规章。

e、及时提交销售报表，汇报所收集的信息、意见及出现的问题。

f、制定员工的招聘、教育与培训计划。

g、定期对本部员工进行考核、考查，对多次考核、考查不合格的`员工进行处罚或解聘。

（2）直销主管

解决团队出现问题，树立团队意识感；

负责直销的工作开展，带领和引导下属做好本质工作。

负责直销客户的收集和初步跟进；

负责做好团队员工的工作积极性，及时掌握员工关于工作的各种想法；

负责做好直销考勤和信息数据的管理；

负责每周的总结和安排，解决各项问题

（3）投资顾问

在外收集客户信息，每天及时将信息汇总；

必须服从主管领导和安排，完成各项业绩考核任务；

严格遵守各项规章制度，时刻体现出良好的公司形象；

熟练项目说词，理解和掌握项目卖点，准确把握客户心里；

及时有效的跟踪客户，以带到售楼部或留客户信息为最终目的；

对项目阐述不要胡乱推广，要展现专业形象。

6、直销个人外观和工作态度

（1）保持良好精神面貌；

（2）注重个人形象和卫生，做到穿着得体，口气清新；

（3）注重和客户之间的礼貌用语；

（4）对公司的信任服从和积极的工作态度；

（5）尊重领导，团结同事。

四。直销客户拓展模式

通过团队实践和经验，我认为直销拓展方向，应先易后难、先近后远、先街区和专业市场的拓展后设点、先做活动后做渠道。

1、直销市场街区拓展

（1）拓展第一步应先拓展菏泽各大专业市场，如康庄服装批发市场、花都轻纺城、恒盛市场大市场等菏泽几大专业市场。

（2）各专业拓展完以后，从项目由近到远分区域拓展，以菏泽的沿街商铺为主，比如东方红大街、黄河路、人民路等主要街区。

（3）最后拓展牡丹区下面乡镇上的市场及沿街商铺。

备注：沿街商户和专业市场的商户，拓展完以后面对面的回访，要有计划不间断的进行（电话回访的效果，远远比不上面对面对的交流）。

2、直销设点

（1）牡丹区市区各大商超设点；如银座、新苏天美、茂业等。设点方式有两种，一种是商场内租间摊位，摊位上放一张条形桌，两条凳子，两张易拉宝，派两名业务员，条件如果允许可以放座沙盘；另一种方式是在商场的外面，放一顶活动帐篷，一张条形桌，两条凳子，两张展板（在外面易拉宝容易，让风吹倒）。

（2）牡丹区市区各大酒店设点；如和平大酒店、花都大酒店、银盛酒店等菏泽几大酒店。设点方式方式也是两种，和商超的方式一样，业务员视情况而定，1人或2人即可。

（3）牡丹区市区各小区设点；选择牡丹区入住率比较高的小区，如花城小区、和平小区、华英小区等。设点方式：在小区门口设点，放一顶活动张帐篷，一张条形桌，两条凳子，两块展板，派两名业务员。

（4）牡丹区市区各小学和幼儿园设点：如实验小学、附小、一完小、市直幼儿园、早教中心等。设点方式：两块展板，派两名业务业务员（学生家长接送孩子的时间很短，学校每口也非常拥堵，放活动帐篷条形桌等，不太适合）。

（5）牡丹区市区各大银行设点；选取牡丹区繁华地段的各大银行，如中华路上的工商银行、牡丹路上的建设银行、人民路上的农业银行等。设点方式和小区门口设点方式一样。

（6）牡丹区市区各大加油站设点；选取牡丹区人流量比较大的加油站，如黄河路上的加油站、人民路上的加油站、长江路上的加油站等。设点方式，派两名业务员派单即可。

（7）菏泽下面县城及牡丹区下面乡镇；设点方式，和牡丹区市区的设点方式一样，根据实际情况可稍加变动。

备注：商超和酒店的设点，资金的需求比较大，难度系数很大，需要营销部整个部门的配合。小区每口和银行的设点，需要一部分礼品，向物业和保安送些小礼品。各设点地段的设点时间视具体情况而定。

3、直销活动

（1）巡演；在菏泽市县的繁华街道和乡镇，请活动公司通过演出节目，快速聚积人气，引起路人以及周围的商家和住户的关注，从而进行项目的宣传推广和客户拓展（一场活动的费用一般在5000-10000元左右）。

（2）单位活动；可以在医院、银行、政府机关、玉皇化工等一些大型企事业单位。通过举行乒乓球比赛、私家车自驾游等类似的活动，进行宣传项目，以达到深挖客户的目的（活动的成功与否与各个部门的配合至关重要，特别是策划部）。

4、直销渠道

（1）员工通过亲戚朋友介绍客户，促进成交。

（2）发动员工的朋友圈；在菏泽各个县区的大酒店、健身房、时尚会所、美容店、足浴店等高档消费场所，收集一批高质量客户的信息。

备注：走渠道需要一部分的资金作为公关费用。

五、直销物料准备

1、直销专用单页；单页上不要有公司的公用电话，下面留下空白处，让员工写自己的电话。

2、直销专用海报；菏泽各市县，街道、小区、专业市场、每位上，关系比较好的客户店里。能贴上都贴上海报，海报上面公司公用电话不要有。

3、活动和设点所需的，条形桌、凳子、易拉宝、宣传展板和帐篷等。

4、直销团队最需要的是，自己的车辆（建议提供依维柯或中巴这种类型的车，此类型的车坐人，拉物料都比较方便）。

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一、活动目的

1、促进开盘成交客户合同签订;2、提升开盘售楼部现场人气;

3、促进项目开盘成交，制造凯悦城的声音，及快速去化房源。

二、活动时间

20xx年9月份(具体时间待定)

三、活动地点

凯悦城售楼中心

四、活动前准备

1、置业顾问电话邀约时间:20xx年9月份

2、电器的.购买

时间:20xx年8月30日

3、抽奖券制作到位时间:20xx年9月初

4、水果糕点现场布置到位时间:开盘前一天

五、活动内容

邀请凯悦城开盘，购房签约客户，将在售楼中心内部进行现场“砸金蛋得家电”活动，由项目经理对本次活动类容进行简单介绍，并传递前期购房客户，老带新活动政策，本次活动抽奖由当天购房客户现场抽取，产生以下奖励:一等奖:笔记本电脑(2名)二等奖:海尔冰箱(4台)

3000xx2台=6000元1500xx4台=6000元1000元xx6台=6000元600元xx10台=6000元

100元xx90台=9000元

费用预估:33000元

三等奖:海尔洗衣机(6名)四等奖:微波炉(10名)

五等奖:榨汁机或电饭煲或加湿器(90名)

六、活动流程

新客户到达售楼中心——进入签到区签到——拿排号单或序号——客户集中到门外——现场维持开盘前客户情绪，待开盘开始，由销售带客户购房，已签订购房认购的客户——由销售带客户进行现场砸蛋区——由客户砸蛋获取奖券——销售带客户去领奖去等级(需带认购和客户身份证)——核对后xx——销售让客户从xx离开。

(置业顾问全程接待，并一对一介绍，促进成交几率，深入挖掘潜在客户群)

七、活动费用

1、抽奖券数量:100张

抽奖箱:1个费用:100元

2、聘请婚庆公司

费用:2500元

3、水果糕点

费用:1000元

4、预计现场布置费用:费用:500元

5、小礼品购置费:毛绒玩具等20xx元

6、不可预计支出费用:费用:900元

7、家电费用

费用:33000元

20xx

费用合计:40000元

策划部年8月22日

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一、活动背景

根据xx项目计划，在20xx年1月14日（农历20xx年十二月二十一日），即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。

二、活动目的

1、制造新年市场热度，加强市场关注度；

2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等；

3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。

三、活动理念

1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质；

2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义；

3、烘托“新春”的'“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动；

4、让更多贵宾加深“xx”的美好印象；

四、活动地址

xx新区xx营销中心现场

五、活动时间

20xx年1月14日 8：30 ——17：30

六、活动对象

看房、购房准客户

七、活动项目筹备安排：

1月9日—13日基准筹备

1月9日：本活动项目策划汇报达成初步合作意向确定本活动方案

1月10日：组建本活动项目小组

1月11日：项目正式筹备和实施

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一、活动目的和背景

本次房地产开盘活动初定时间为20xx年12月25日。在xx项目的推广，xx花园在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。

房地产开盘活动紧紧围绕销售为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将xx花园的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。

二、活动时间

20xx年12月25日

三、活动地点

xx花园项目销售中心现场

四、房地产开盘策划方案主题思路定位

强调氛围、突出品位、提升档次、有条不紊、圆满成功

1)通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。

2)通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。

3)通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于选房、购房流程的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。

4)通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。

五、房地产开盘活动现场规划布置方案

1)现场布置

A在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板(双面)，舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。

B售楼部东北角面塔南路与新安路交汇处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。

C舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。

2)外围道路布置

A塔南路两侧按排号活动期间方案设计，插上彩旗。

B项目工地临塔南路一侧安置空飘若干。

C在塔南路进入售楼部路口处设空飘两个，以达到吸引人流，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。

3)售楼部分区布置及其他布置

A售楼部内部分为4个区域

a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。

b、签约区：主要用做已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。

c、展示区：主要用作未通知到选房的客户参观沙盘和模型，索取资料，户型图，在选房前有个心理准备。

d、休息区：原洽谈区位置，主要用作客户逛累了之后临时休息用。注：选房区与签约区设在同一区域，意向性划分。

B其他区域

a、活动区：售楼部门口广场，用作开盘活动、剪彩等，同时作主要的包装区域。

b、休闲区：用作舞狮表演及客户观赏表演的区域。

4)新客户排号台：设在售楼部入口右侧，立柱之后，用作新客户临时排号之用，同时也用作临时室外咨询台之用。

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一、活动主题：

1 、浪漫情人，相邀美丽

2 、浪漫满屋，幸福情人

二、活动背景

情人节又叫圣瓦伦丁节或圣华伦泰节(英语：Valentine's Day)，即每年的2月14日，是西方的传统节日之一。这是一个关于爱、浪漫以及花、巧克力、贺卡的节日，男女在这一天互送礼物用以表达爱意或友好。情人节的晚餐约会通常代表了情侣关系的发展关键，现已成为各国青年人喜爱的节日。

在中国，传统节日之一的七夕节也是姑娘们重视的日子，因此而被称为中国的情人节。

三、活动目的

1、营造浪漫的节日气氛，增加客户对企业的认同;

2、真诚回馈客户，同时挖掘潜在客户，提升顾客的品牌忠诚度;

3、提升xx地产的知名度，营造良好的企业形象;

4、与东莞美容机构合作，让新老客户享受浪漫的同时，体验健康美丽;

四、活动亮点

1、情人佳节，节日购房大优惠;

2 、搭建鲜花拱门，搭配粉色地毯，地毯上撒满玫瑰花瓣，地毯两侧有落地鲜花，让前来参与活动的新老顾客感受“鹊桥幽会”的浪漫氛围;

3 、与东莞美容机构-伊丽莎白美容机构合作，为到场的.讲授美丽健康的秘诀;

4 、活动签到时，每位女性朋友将获得一束美丽的玫瑰花，及由伊丽莎白美容机构提供的美容体验券一张;

5 、现场好礼送不停，凡参与活动的每对情侣、夫妻，将获得一张抽奖券，有机会抽取大奖;

6 、现场精彩互动小游戏，为现场情侣、夫妻提供一次爱的体验，见证爱的默契;

7 、小提琴暖场，营造温馨浪漫氛围;

五、活动要素

活动时间：20xx年2月14日

活动地点：xx地产售楼部邀约人数：100人左右

邀约对象：(情侣、夫妻)老客户、潜在客户、伊丽莎白VIP客户等活

动形式：健康美丽养生座谈会+现场互动+节日优惠促销

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一、活动概要

1、活动介绍

活动主题：《闹元宵，砸大奖》

活动对象：关注新地房产微信账号的顾客

活动口号：其乐融融庆元宵，喜气洋洋砸金蛋

活动时间：20xx年2月22日

举办场地：ｘｘ县ｘｘ广场

主办单位：ｘｘ县新地房地产开发有限公司

承办单位：ｘｘ县新地房地产开发有限公司

2、活动背景农历正月十五日，是中国的传统节日元宵节。正月为元月，古人称夜为"宵"，而十五日又是一年中第一个月圆之夜，所以称正月十五为元宵节，又称为"上元节"。按中国民间的传统，在一元复始，大地回春的节日夜晚，天上明月高悬，地上彩灯万盏，人们观灯、猜灯谜、吃元宵合家团聚、其乐融融。为了进一步促进社区文化及节日氛围（商场则为吸引人流，带旺人气，借元宵之际开展元宵旺场活动）开展本次活动。

3、活动目的通过开展晚会活动，能提高群众对于新地房产的好感；以大家喜闻乐见、形通俗易懂的游戏节目内容、营造成一个充满节日氛围的"欢乐大舞台"，充分体现群众与元宵节同欢、同庆、同喜、同乐，激情沸腾的热烈场景，使整场元宵晚会的气氛达到最高潮，是更多的群众认识了解新地房产。

二、活动现场布置：

1、布置效果：具有中国元素的新春元宵气氛，欢快、热烈，以灯笼、灯谜、窗花、鞭炮等等物品装饰，烘托出温馨喜庆的元宵气氛。

2、现场将放置传统元宵节风俗介绍展板，活动场地周边悬挂与元宵节相关的介绍等（诗句、故事）；

3、活动现场播放元宵节喜庆音乐。

4、搭建舞台，全新红地毯，显眼活动主题背景，突显节日喜气洋洋的气氛。

5、提前释放出活动信息。

6、广场入口粘贴活动海报。

三、活动内容：

1、关注新地房产微信账号，送红包。

游戏规则：现场节目开始前，观众可以通过关注新地房产的微信账号与会场大门处获得现场赠送的红包，红包有三百个，只有进入会场且关注新地房产的微信账号的前三百名观众可获得红包，一个账号只能获得一个红包，经现场服务人员验证后领红包者签字领取，送完为止。

注：每个人只有一次获得红包的机会，同一个人多个微信账号也只能获得一个红包。

道具：红包三百个，发奖台一个

奖品：进入活动现场并关注后获1个红包所需人力：共五人，两名保安在发奖台两边维持现场秩序，一名服务人员负责检查领红包观众是否关注新地房产微信账号，一名服务人员负责发红包并监督领红包观众签字，一名服务人员负责保管所有的红包。

2、砸金蛋

游戏规则：晚会进程中段每位观众可通过所关注的新地房产的微信账号在手机微信上参加砸金蛋抽奖活动，每个关注的账号有三次砸金蛋机会，通过砸金蛋来随机获得现场所提供的不同奖品，奖品分为一等，二等，三等（如有需要可增加奖项）。每次砸金蛋的中奖概率为百分之五十，中奖后观众微信账号上会显示获奖信息，中奖的观众可在晚会结束后凭借中奖信息到领奖处领取相应的奖品，奖品限当日兑现，经现场服务人员验证获奖信息签字领取，过期作废。

道具：手机，桌子，板凳（条件允许的话可在现场提供免费WIFE，以方便观众参与活动）

奖品：待定

所需人力：共九人，四名保安位于领奖台周围维持现场领奖持续，一名服务人员负责监督领奖观众签字验证，一名服务人员负责发放奖品，三名服务人员负责保管所有奖品。（可根据奖品的数量适当增减保管奖品的服务人员。）

四、兑奖：

1、兑奖方式：红包所获奖金直接在红包里以现金方式提供。砸金蛋所获奖项可在晚会结束后，凭借新地房产微信账号所提供的中奖信息到指定的领奖台当场兑现。

2、奖品设置：送红包游戏：每个红包内金额随机为一元，三元，五元。一元红包设两百个，三元红包设八十个，五元红包设二十个。总金额五百四十元。

金蛋游戏奖品待定

3、注意事项：获得奖券者领取奖品前需亲笔签字后才能领取对应奖品。

五、活动后期

1、进行活动总结，分析问题经验。

2、发布活动成果信息。

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**年作为“十二五规划”的开局之年，从新国十条、房产税到双限令，国家房地产调控的重拳此起彼伏，政策在不断收紧。这一年，开发商在降价与回流现金之间徘徊选择，购房者在买与不买之间难以抉择。20xx年伊始，面对一线城市的楼市步入寒冬，宝应楼市的绝大部分消费者已经从“冲动性购房”向理性回归。对于楼市的寒冬，开发商不能再以夏天的高温来期待，而应该积极思变，以期更加贴近我们的消费者，达到双赢的局面。在楼市的冬季中积蓄力量，以迎接宝应楼市的春天。在社会大环境下，针对宝应楼市，近期我们做了大量调研工作，绝大部分接受调研的人都态度明确，直奔主题就问“房价降了没有？没降就等等再看……”，这说明市民购房的刚性需求是确实存在的，但是受外界影响，暂时得不到释放，还需要有第三方（活动组织方）来刺激消费者引导消费。基于此，宝应房产信息网、《宝应楼市》杂志将组织一次“性价比高的房源集中营销”的团购活动，意为开发商带来效益，为市民带来实惠。

一、活动主旨

本次活动将利用宝应房产信息网、《宝应楼市》杂志的影响力，开展优惠于民的大型房产团购活动，同时为开发商提供展示品牌形象的宣传平台。活动旨在于刺激市场上的一些持币观望客户，使其觉得活动是应对市场而产生的，出于对活动的认可和理性的思考，结合项目销售团队的密切配合，能使在观望中的他们产生购买兴趣。同时，通过本次活动，可以让开发商了解目前观望客户的大致情况，为今后项目的拉动积累客户群。

二、活动目标

通过本次活动，参与活动的开发商、个人在获得双赢的同时，有效地促进宝应的房地产市场的回暖。

三、活动主题活动主题

活动主题：团购就是力量，省钱就是王道！

四、活动广告语

好房团购“惠”来者均有礼宝应看房团火热报名中！

五、活动内容

1、宝应各楼盘提供房源（房源信息主要包括：房源位置、户型、面积、房价等，所提供的房源也可是本次团购活动的特定房源）。

2、各楼盘自定价格优惠政策，原则上楼盘给出低于正常的优惠促销价格作为团购的价格。

3、活动组织方负责对此次团购活动进行前期的广泛宣传，让团购产生影响力。

4、组织市民购房。报名期间接受网络报名、电话报名及相关咨询（参与团购者均能收到短信回复的唯一代码），为市民提供价格最优的团购（负责咨询解释主要由相关对应楼盘，活动组织方主要负责信息登记）。

5、参与团购者凭短信跟随车队出发，由活动组织方集中送往售楼处购房（优惠如房源的详细信息、优惠程度、银行贷款相关知识解释，组织方可现场签订网上的合同设备）。

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(一)加强销售团队建设

许多销售经理往往不注重团队建设与企业文化的关系，认为团队文化和企业文化只是宣传口号。但实际上，企业和销售经理想要建立有效率的团队，就必须着眼和着力于塑造追求卓越的团队和企业文化。

例如建立团队成员档案，记录下他们的生日、爱好等信息，定期组织团队聚会等活动。唯有如此，团队成员才能尽量释放工作压力，相互之间才能够真正取长补短，同舟共济，变阻力为助力，变助力为合力。

建立定期销售经验交流学习机制，例如每周或每半个月整个销售团队进行集中，大家各抒己见，要么交流各自这段时期的成功经验或者失败教训，要么围绕某一同仁的棘手案例进行头脑风暴，帮助寻找解决思路和方案。

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(二)销售团队定位与总体目标

销售团队必须有一个一致期望实现的愿景。在团队讨论中，你越努力使整个团队朝共同的方向前进，而不是专挑那些个别成员之间的不同意见，你的团队就越团结，越有活力。在实施愿景中，就会越努力奋斗。

(三)团队管理规划

1、建立团队文化的四点要素

(1)成就的`认同。

(2)任务圆满完成时大方的赞美。

(3)给应得的人真正的升迁机会。

(4)目标达成时的金钱奖励。

2、建立共同目标观念

(1)每个团队的成员必须相信，当公司获利时，他们也会得利。他们必须相信，当区域的运作顺利时，他们也是赢家。

(2)安排有赢家的善意竞争，但如果达成目标的话，就不要有牺牲者。

(3)内部竞争是健康的，不是特别指明某个业务员对抗另一个业务员。

(4)鼓励团队中的成员一起努力。要他们彼此帮忙，平衡优缺点。

(5)花时间在一起工作确是建立同胞爱的最好方法。

(6)销售团队中任何人的杰出表现都要让公司本部知道。

(四)销售中心组织结构

总经理营运部-商务部

(五)团队管理

团队的建设对于销售提供最基础的保障。

机构组成：总经理运营部、商务部

部门职责：运营部主要负责各项目的管理、策划、执行。商务部负责沟通客户、联系客户，执行公司决议以及产品推广工作。

沟通机制：包括公司经理人与员工直接沟通，市场与市场之间的沟通、市场与技术编辑部之间的沟通，策划人员与市场与技术编辑部的沟通、技术人员内部沟通。

沟通要形成一种制度化、规范化。在公司内部要有一个沟通的规范，也就是说用什么样的方式，什么样的格式，什么样的语言要有一个规范一个统一，这样就不会产生因不同的沟通方式之间产生信息差别。

其中合理化建议就需要形成一种制度，让其成为一种制度化、规范化的公司内部沟通渠道，使广大员工能够直接参与管理，下情上达，与管理者保持实质性的沟通，使公司内部的各种意见能够以公开、正面、肯定的形式表达或宣泄出来，从而提高公司内部信息沟通的管理水平。员工对公司有任何的建议还可通过写信和拨打电话来反馈。公司管理层把合理化建议进行规范，继而形成了一种制度，有利于本公司的企业文化建设。

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一、背景分析

据相关统计机构数据，全球有近70%的成年人处于亚健康状态，欧美国家的消费者平均用于保健品方面的花费占其总支出的2%以上，而中国只占0.07%。这就为本公司推出的具有改善机体亚健康功能的××保健品提供了巨大的市场运作空间。

二、目标客户分析

据有关调查显示，保健品的消费人群为中老年人，但保健品的购买人群却是中青年。这类人群的特点如下。

1．购买保健品的目的多用于送礼而非自己消费。

2．平时工作较忙，无暇到保健品专卖店。

3．比较重视品牌、效果、口碑，而对价格并不敏感。

通过以上对客户的分析，我们需要对已经掌握的数据库客户资料进行挑选，筛选出购买概率较高的目标客户。

三、销售实施

1．宣传资料投递

（1）主要工作内容

行政部配合销售内勤制作保健品宣传资料（包括订购回执单），并负责按照销售部门划定的目标客户进行投递，使客户对我公司的产品有一定的了解，为下一步电话销售推广打下基础。在这一阶段如果客户对我公司的保健品感兴趣，也可以直接以电话或邮寄的.方式订购。

（2）注意事项

宣传资料尽量利用较小的篇幅，反映较多的内容，以利于节约成本。

2．电话推广

（1）电话推广的时间控制

在宣传资料寄出的7～14天后，对目标客户进行电话回访。

（2）电话推广的准备

电话销售人员在打电话前，要先了解客户的基本情况，并知晓宣传资料发出的日期。

（3）电话销售实施

大部分客户对产品或服务的购买过程，都经历感性需求（感到的确需要购买）、理性需求（性能、价格、方便等对比）、认知需求（信心、品牌的了解）的过程。电话营销代表必须透过电话，经过10-15分钟的游说推介，使目标客户认识到本公司推出的××保健品正是自己的“潜在”需求，从而做出购买决定。

（3）电话销售过程中注意的问题

①呼出时间控制

根据一般人一天工作时的心理变化来确定打电话时间，最好选择他们闲时轻松打。如：上午10：00—11：00，12：00—13：00，15：00—17：00为宜。

②通话时长的把握

通话时间过长，会引起客户的反感，尤其是客户在上班、开会的时候，而且造成呼出成本上升。时间过短，又无法向客户介绍优势与卖点。因此，电话营销的管理人员必须对呼出过程进行严密的监控，对呼出结果进行分析。一般情况下，平均通话时间控制在××分钟比较合适。

3．电话跟进

（1）需要进行电话跟进的情况

①电话沟通过程中已经要求购买，但无后话。

②虽没有明确表示购买，但已表现出极大兴趣的。

③因各种原因，在电话推广过程中没有联系上的客户。

（2）电话跟进过程中需注意的问题

①销售人员根据客户的反映，要能够分析、判断客户购买产品的可能性。如果客户没有购买的可能性，就要及时从潜在客户名单中将其删除。

②对于曾经购买过本公司产品的回头客，销售人员要尽量征求他们对于产品的意见与建议，以便于维护客户的忠诚度。

四、售后支持

1．销售人员要定期对消费者进行电话回访，及时了解他们在产品使用后的反映。

2．每当节假日前，销售人员要向客户寄送健康卡，提醒他要关注自己的健康，同时也要关注家人的健康。

3．春节时，销售人员要为客户寄送小礼物，以表示本公司对客户的挂念。

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经营管理景区需要有一个周密的部署、规划和长远的战略眼光，除了做好景区的营销策划，以便更好地推广景区景点，创造良好的经济效益之外，规范管理、完善和强化科学管理制度，保障景区工作的有序，高效运转也是至关重要的。

为了提高xx旅游景区的营销效果，通过对xx旅游景区的SWOT分析，提出xx旅游景区的发展策略，最终达到了理论的学以致用。结果表明xx旅游景区要不断地优化发展策略，满足游客需求，才能不断地提高营销效果。

一、xx旅游景区基本情况

xx位于云南省昆明市某处，距昆明市多少公里左右，距石林、九乡、玉溪、曲靖仅2小时内车程，至丽江、大理仅3至6小时车程。“彩云之南，农游田园”。被誉为什么的什么的是目前中国罕有农业综合体景区，更是云南唯一以农业主题打造的大型xx。

二、针对xx旅游景区的SWOT分析

SWOT分析是一种认清企业优势( Strength) 、劣势(Weakness ) 、机会( Opportunity )和威胁(Threats)的分析方法。下面就针对农博园旅游景区详细地通过这个方法剖析农博园景区旅游的优势和劣势、面临的机会和威胁,使农博园风景区认清当前旅游产业发展的形式,发现存在的问题,便于找出解决办法,并明确以后的发展方向。

（一）农博园旅游发展的优势

1、资源优势

某集团致力于农产品的发展，农博园作为旗下一个以农业为主的博览园，景区内集农业科普、农业观光、农游体验、休闲度假于一体，有世界罕见的奇瓜异果馆、珍果馆；让人叹为观止的各种现代科技农业示范园、农耕文化馆；令人激动无限的世运馆、农牧庄园；集浪漫与田园于一体的百花迷宫、七彩矿泉、本纳克葡萄庄园；还有让人流连忘返的森林童话乐园、开心农场、捉鱼寻宝等好玩又益智的景点项目。

2、品牌优势

集团有限公司始于1992年，经历多年持续健康的发展，于2005年9月组建集团。集团致力于发展现代农业，继续走农业产业化经营和新型农业生产工业化道路。为振兴云南农业产业，促进地方经济发展、全面建设社会主义新农村和构建和谐社会。集团旗下农博园作为一个生态农庄，以第一产业带动第二、三产业，为云南高原特色农业的发展打开了窗口，做出了示范，一定程度上拓宽了云南农业发展道路，也为云南旅游业添加了色彩，让云南旅游业朝着多方向角度发展。

3、区位优势

某县位于云南省东北，省会城市昆明和云南省第二大城市曲靖中间，素有“滇东北门户”之称，是云南北部昆明市东北部重要的交通枢纽。随着现代新昆明战略的深入实施，嵩明作为“滇东北重要门户”的地位更加凸现。晨农农博园位于小街收费站附近，突出的区位条件，是晨农农博园优势之一。

4、交通优势

嵩明距昆明43公里，曲靖75公里，距昆明新机场17公里，作为昆明主城门户，西南最重要的内陆大码头，嵩明处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点、昆明“半小时经济圈”内，区位优势极好，且具有“五路通昆，四路出省”的交通优势，晨农农博园位于小街收费站附近，是从曲靖到昆明，小街到嵩明、昆明的必经之路，大量的客源只要从这条高速路经过，都能看到晨农农博园线路指引标志。

（二）农博园旅游发展的劣势

1、资源类型单一,互补性差

景区旅游产品主要以静态展示为主，少以动态演示辅之，缺乏参与性体验项目；游客的活动方式单一，仍以观光游览为主；游客平均逗留时间仅2至5小时，重游率低。并且景区景色大多以农业种植为主，与季节关系很大，到了冬春季节，瓜果蔬菜长势不好，景区推陈出现节奏跟不上，周边城市游客容易出现欣赏疲劳的现象，这些因素在很大程度上影响了园区旅游的整体经济效益与可持续发展。

2、缺乏一定的资金投入,使工作难以突破

集团属于民营企业，经济发展受多方面的影响,且农博园建成至今5年时间，积淀尚少，部分农业以示范为主，仅仅靠门票、餐饮和住宿来获得收入。因此,长期以来,农博园旅游开发缺乏资金支持,无法形成大的项目和高水平的旅游产品。

3、不再旅游黄金路线上，还需不断开发市场

我省旅游市场较大，出名的有丽江、大理、西双版纳等地，然而我们景区并没有在这些黄金旅游路线上，所以外省游客很少了解晨农农博园，外省市场并没有得到开发。相对本省而言，本省游客大多去知名度比较高的旅游地区，农博园有农业特色，但是游客认同感还是很低，还需不断努力完善景区设施、服务

（三）农博园旅游发展面临的机遇

1、市场广阔

根据世界旅游组织预测，到20xx年，中国有望成为世界最大的客源接纳国，世界上最大的旅游目的地国家，接待国际旅游者将达到1.37亿人次，占世界市场总份额的8%。同时，随着我国国民可支配收入和闲暇时间的增多，国内旅游需求日益扩大。这将为我省旅游业提供更大的发展空间，同时也为晨农农博园发展提供了非常广阔的市场空间。

2、政府支持

昆明市历届市委及政府始终坚持政府主导与市场机制并重的原则将旅游业放在突出的位置，并在政策法规、战略规划、市场监管、基础设施建设、公共服务等方面要持续发挥政府的主导作用。通过成立市旅游产业发展领导小组等方式，发挥该机构的牵头作用，及时研究解决旅游业发展中的重大问题，并充分利用昆明作为全省综合改革试点市的优势，最大限度地争取更多旅游业改革发展先行先试权。这些措施为昆明市旅游业的加快发展营造了良好的宏观环境。在市场上,一方面加大市场开拓力度和营销投入;另一方面,大力培育市场主体。这一系列重大举措,将为晨农农博园旅游的快速发展提供强有力的政府支持。

（四）农博园旅游发展面临的威胁

1、周边旅游市场竞争加剧

云南旅游业如火如荼，大量有力竞争者纷纷崛起，竞争压力巨大，旅游产品的重复性以及园区产品开发的不足，阻碍了旅游的可持续发展。晨农农博园的主要竞争者对手是杨林的中信嘉丽泽景区，目前他们已通过AAAA级景区认证，并且师资实力较强，各项硬件设施较为完善。

2、农博园以观光旅游为主,旅游资源缺乏深度开发

一直以来，农博园以观光旅游为主，导致产品单一,旅游行为层次低,特别是缺乏高层次的互动性和参与性旅游产品,使得游客的滞留天数少、重游率低,

对旅游市场的扩大构成极大威胁。

3、文化比重低，景区旅游产品更新慢

文化旅游比重低。文化是大多旅游景区的'灵魂所在，农博园从建成并开放时间较短，文化比重很少，大部分旅游者来农博园并未选择农业文化旅游，而更多的只局限于田园观光体验和氛围感受，人文旅游资源利用率极底，整体整合效果不佳。旅游产品特色不突出，缺乏广度和深度。应对园区进行全方位、多层次的深发掘现有产品的潜力，丰富旅游产品的内涵，推陈出新。着眼未来，逐步调整旅游产品结构，吸引外来旅游者。

三、晨农农博园景区的发展策略

（一）加强对景区建筑的保护

首先要确定农博园景区有哪些建筑，景观小品、珍惜树种需要保护。确定了保护对象后,就是具体的保护措施。景区要有保护规划、旅游规划和协调保护与旅游关系的规划。这项工作需要专门人员与景区负责人共同完成。制度完善以后,就需要进行有效监督。监督工作也要有一套体系,职责明确,责任到人,一旦发现违规现象,就要严肃处理,决不姑息。除了对工作人员的内部监督,也要有一部分人员对游客进行监督。

（二）加大景区的宣传力度

针对景区目前的市场现状，应采取区域广告宣传，选择区域广告性的媒体，集中优势、重点突破，形成强劲的优势。

1、新闻媒体（报纸、电视）

主要应用在景区的日常宣传和重要节庆优惠宣传上。

2、中介机构宣传（旅行社）

目前我们景区正在申报国家级景区，这样更能扩大我们景区的宣传力度。并且我们景区正在与多家旅行社、旅游网站计划合作，旅行社是景区和游客之间的联系纽带，作为景区来说，旅行社是主要客户来源，因此，景区在市场开拓上应把重点放在与旅行社合作渠道的建设上。如果能与旅行社建立良好的合作关系，其市场份额也得到了保证。当然，与旅行社合作，关系到彼此的利润空间的问题，因此，景区在给旅行社订价时会通过双方协议的方式，最终达成一个双赢的长期合作关系。

3、网络

利用网络高速、及时、全球性、全天候的特点，进行覆盖面较广的宣传。借热门网络提升“晨农农博园网站”的点击率。

4、宣传牌

在通往景区的公路上制作宣传牌。例如景区附近的小铺立交桥，在昆明来向、曲靖来向、会泽来向、呈贡来向等地方设立景区提示牌。

5、墙体广告

在周边地区书写墙体标语和广告。

6、印制宣传画册

风光片、宣传页、折页图、海报、年票、纪念币等。

7、特色主题活动

通过极具特色的表演文化吸引各地游客，出售特色纪念品，办成广大旅游者的节日和广大商家的节日，使社会效应和经济效应更好地体现。在不同的国际、国内节庆日开展相应的主题活动。例如端午节，景区以包粽子比赛、汉服演绎等民族传统特色节目来吸引游客；国庆节，景区联合多家公司，举办了盛大的花卉展，游客参观人数众多；春节，景区也会制定出各种节目，优惠活动来吸引游客。

（三）改善游客服务设施,提高旅客满意度

改善餐饮设施,结合民间小吃,开发有当地特色的餐饮。其中一部分是适合中低档消费的快餐系列,另一部分则是较高档的餐饮设施。提高餐饮服务质量，菜品口感，让不同层次的游客均有能力消费。

可以着手开发一些农业类的商品,比如精美的名胜古迹实物模型、挂件或制作精美的画册等。商品的开发一定要留心市场趋势,多考察其他景区的优秀商品设计,不断更新,才能吸引游客购买。另外,各种游客服务设施在设计上都要尽量隐蔽,并且与景区风格相一致;游客服务中心、投诉中心、医疗救助站等都要物尽其用,不能空做摆设、应付检查。

（四）完善解说系统及导游服务

目前农博园仅在几个大的景点设有文字解说。首先在游客购买门票时就应得到一份景区简介,便于游客了解路线、主要景点、注意事项、路程距离。

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为了能够更好的提高今年“真龙”月饼的销售量，提高酒店的知名度，创造更佳的品牌效益和经济效益，现做出如下月饼销售、宣传推广计划：

一、市场分析

1、市场现状及竞争对手分析

北海市一县三区人口149万人，市区人口不足30万人。虽然去年开始经济有点复苏，但整体消费水平还不算很高，去年我们的月饼在北海市场争一定的市场份额和荣誉，但有香格里拉、海滩、富丽华、荔珠、嘉莱、利园、夜巴黎等大酒店的争夺，加上消费者的消费将更趋于多元化，今年在本市的销售依然不容乐观。所以我们还是要主打行业市场和扩大本市市场占有率，同时要开发新的市场，寻找新的蛋糕，打开钦州、防城的市场，争取时间上的优势，先下手为强。

2、消费者分析

1）、月饼购买者的用途有65%的人用于送礼，这些客户更注重月饼的包装。所以在包装上要豪华、大方、典雅。

2）、个体消费和团购

个体消费者，这部分消费者追求的是物美价廉选择月饼的`主要价位在100元左右。团购也是一样，主要是发给本公司员工，要求物美价廉，去年烟草就是例子，很多公司选择的是月饼份量重的，实惠的。

3、市场发展趋势分析

消费者首选的陷料仍是莲蓉、双黄为主，其次是伍仁、水果、椰蓉、虾仁、果蓉。总体来看，营养丰富，口味清淡的月饼更容易被消费者接受，随着人们自我保健意识的增强，无糖月饼逐渐被消费者接受。另外，40%的消费者希望购买无糖月饼，有28%的消费者希望购买有绿色食品标志的月饼。

4、月饼的功能特点分析

1、弥补功能

有73%的人认为中秋节吃月饼有特殊意义“每逢佳节倍思亲”，在中秋这个特别节日里，虽然不能和父母、亲友团聚，但能在异地一同品尝月饼，共赏明月，多少能排解思亲情绪。

2、传统习惯

有51%的人认为吃月饼会增加节日气氛，而且是几千年留下的传统，应该保持。

3、补偿功能

有48%的人认为现在人们工作、生活都很忙，同家人、老人、孩子交流少买月饼过一个团圆中秋表达一下自己的歉意。

4、联络感情

有42%的人买月饼馈赠亲朋，联络感情。

二、销售

一）、以直销为主，推动全员促销。

销售方案参照去年方案，但大堂销售点不能打折，象去年一样会造成销售价格混乱。

二）、促销渠道及促销活动

1、在二楼神州食府的早茶、晚茶开设月饼点心品种，在大堂设月饼展示点及销售点供零点。

2、通过销售部、餐饮部销售员到市内外各大单位或团体进行上门推销，争取大的定单。

3、9月9日-11日举办“感恩的心·共度教师节”活动，将月饼销售持续升温。

4、按部门分配任务进行销售。实行酒店全员销售，采取提成销售制度，以刺激员工的销售积极性。

5、 9月初举行“月饼品尝定货会”，做为月饼销售开路先锋。

6、针对烟草行业，由酒店领导带队逐一走访，赠送中秋礼盒，进行人员宣传、销售。

7、制作附有月饼的“‘真龙’月饼中秋送真情刮刮奖券”，以一定量各式月饼作为馈赠内容，只要在酒店消费（对外出租点除外）达到200元者均可得到刮刮奖券一张，消费达到400元可得到刮刮奖券两张，消费600元可得到三张奖券，并定期在酒店发布中奖信息。整个宣传活动时间前后大概一个月，期间可以在酒店大堂设“‘真龙’真情榜”进行3-4次的中奖送礼公布以达到宣传的目的并刺激消费。

凡在活动期间持教师证到酒店均获得精美月饼一个（份）。

教师节期间订月饼的教师将获得7.5折优惠。

三）、定价策略

以200元以下的中低定价策略为主，以88元-138元主打产品，少量的开发高价位的产品，开发部分50元-60元的低价产品。并者在月饼的份量（净重）上要比去年提高。

四）、销售目标

目标：计划目标为5万盒（含计划销售量、定货会、员工发放）

五）、销售政策

1、政策

为鼓励客户提前预定，以便酒店做好生产计划，建议客户在8月

20日前（提前一个半月）下定单预定100盒以上可享受7.5折优惠，9月10日前8.5折，9月11日至30日9折。

1000盒以上：6.5折

预定500盒以上：7折