写字楼智能化方案(收藏十七篇)

【第一部分：甲级高端写字楼招商引资方案】

甲级高端写字楼招商

1甲级（5a）办公楼的定义及标准

写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。

（1） 甲级写字楼是从行业综合质量的角度来评价写字楼的档次。它是一个普通的名字，没有固定的标准。国际上判断甲级写字楼有8大特征：⑴管理国际化⑵24小时写字楼⑶人性化⑷空间的舒适性和实用性⑸数字化⑹节能化⑺便捷的交通⑻商务化

甲级写字楼的内涵（标准）包括以下要素：

位置于中心商业区cbd内

有完善的**空调

足够数量和合理分配电梯和电梯服务

甲级专业物业管理

楼层间格等恰当

楼底净高在2.8米

每层建筑面积最少1千平方米

有零烦恼的停车场

（2）5a标准是目前较为流行的评定标准，一种是狭义的针对智能化硬件方面，包括oa（办公智能化）、ba（楼宇自动化）、ca（通讯传输智能化）、fa（消防智能化）、sa（安保智能化）；一种是广义的指综合a级评定标准，包括⑴品牌标准：a级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，其品牌要与城市有大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。因此，区域影响力较大、与城市品牌和谐融合的办公品牌将被评为建筑品牌标准a。

⑵地理位置标准：只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准a级。⑶客户层次标准：

客户水平的高低也直接影响新业主或租户的投资决策，较高的客户水平可以改善其公司的形象。⑷服务品质标准：服务品质体现在两个方面，一个是高效的物业管理，一个是对入住企业的专业化商务服务上，两者皆备则认为其具备服务品质a级标准。

⑸硬件设施标准：考核建筑设计和建筑功能的创新，以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，在上述方面若有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准a级。

2、招商的定义：根据中华人民共和国商法、易店商务百科的定义，招商，即招揽商户，它是指发包方将自己的服务、产品面向一定范围进行发布，以招募商户共同发展。

招商引资是企业营销过程中的关键环节之一，也是企业将产品推向市场的必由之路。

一般来说，招商引资工作可以从以下三个方面着手：（1）确定合适的目标投资群体

根据产品市场定位、产品特点、渠道特点，确定合适的经销商目标群体。

（二）用什么样的方式去找

广告招商（通过各种广告**将企业的招商信息传播出去，通过**、传真、信件等方式来收集客户资料，通过进一步谈判，引导人们来经销本企业的产品。）；业务人员走访招商（在企业确定招商群体后，针对竞争对手和相关产品的经销商有目地进行走访和沟通，传达企业的招商信息，进行招商。）；

（三）如何让他们愿意做

无论是哪种招商引资，最终目的都是将投资信息传播给目标投资群体。在招商会上，企业可以从以下几个方面进行准备：

1展示企业实力，让经销商了解企业的过去。

2建立车型市场，让经销商看到自己的未来。

三。做长远规划，让经销商看到发展前景。

4．建立可操作的经营模式，让经销商放心经销。

5事实胜于雄辩，商人各抒己见。

6专家消除了经销商的疑虑。

7．业务人员跟进，趁热打铁。

选择适合自己的经销商，诚心诚意地去合作，招商会结束后要有诺必现，只有这样才能实现良性循环，保证后期的招商工作能够有序进行。企业无论采取什么样的手段，招商的最终目的不在于圈钱，而是要服务于产品的销售。

三。办公楼招商引资是一个非常复杂的过程，主要由以下六个环节组成：

1市场调研2、项目定位3、广告推广4、前期投资5、正式投资6、二次投资。一个项目的成功招商就是上述六各环节的顺利实施和完美结合。

项目招商的阶段性工作构思

根据项目实际情况，规划项目招商工作。

1、项目招商的试探期

项目招商准备期主要是对整个项目进行策划，并对规划方案中的一系列工作进行试运行。筹备期需要完成以下工作：

a、 加强市场调研，深入挖掘项目内涵，提炼项目特色；

b、 分析讨论项目招商总体规划方案，确定招商引资工作的重点、重点和项目定位；

c、 制定分阶段项目形象宣传计划和招商引资计划；

d、 筛选和统计招商广告的目标群体；

e、 组织制作现场广告，落实招商小组成员，并安排招商办公室。

f、 制作完成项目招商引资所需的项目手册、单页广告，并投放到适当的场合进行试宣传；

g、搜集各类招商文本性资料；

h、其他各类准备性工作。

2、项目公开期

a、 根据初步规划，实实项目招商引资广告传播；

b、 与广告部联系**，进行广告宣传合作洽谈；

c、接待来访求租人员；

d、落实各类租赁合同等文本；

e、 根据实际效果，制订并实实阶段性宣传方案。

f、 联系物业管理公司和各类配套设施服务型公司，有针对性地进行招商引资和公关； g、其他各类工作。

3、项目强推期

a、根据前期的运行结果，及时进行招商策略的调整；

b、 加大招商引资力度，修订实实各类广告宣传方案；

c、 各类租赁意向企业名单统计；

d、 加强各类公关，策划和组织各类招商引资活动；

e、其他各类工作

4、项目的收割期

a、 实实园区各项配套服务；

b、总结归类招商各类企业的档案库；

c、 处理企业与园区的矛盾和摩擦；

d、其他各类工作。

写字楼招商计划全案（招商策划报告）

1、产品价值构建与项目介绍

这个项目的主要特点——场地的价值——有一点

实：城市的文化和环境影响力。

项目的主要特点——区位价值——机会：综合业态的稀缺价值。

该项目的主要特点——地标价值——突破：鲜明的区域识别标志。

（区内标志性建筑：**建筑节能、绿色、环保

前瞻性创新设计：打破区域固有的产品形态，推动智能办公楼未来发展

高端目标定位：高端产品对应高端客户，市场形象高端化，为高端客户量身打造，凸显企业品牌形态。）

项目的主要特点——品牌价值——品牌：创造成功产品的规律性。

（雄厚的实力与良好的声誉

丰富商业地产运作经营经验

高端的物业服务）

2、区域市场研究与项目定位

市场分析（区域，如厦门写字楼市场情况综合）

形象定位：主题（高科技、金融、文化、旅游等主题办公楼）；个性化（室内空间设置、服务配套方面突出特色；自由无柱办公空间；根据客户要求，上下两层可增设可拆卸楼层，适用于不同功能组合和空间布局）

人性化（新型办公形式，共享性强；办公楼净高2.65-2.75米，最佳深度10-20米，周边景色尽收眼底

生态化（节能玻璃；外遮阳设计；设置雨水贮集利用系统；引入共享绿化平台）

3、项目设计分析与**

项目的写字楼楼宇指标.....

写字楼细节形象展示......

目标客户类型分析1：商业集团；开发建设集团；

目标客户类型2：外资机构分支机构和国内知名企业；省内大型企业、上市公司；本地知名企业和事业单位

4、项目招商策略

招商宣传：

年度招商大会

项目签约仪式

新闻发布会

记者见面会

**网络广告发布

项目施工围挡喷绘

高炮大型广告牌

投资策略：提前对主要客户进行招商，然后对零散品牌进行招商。

招商步骤：创新商业地产模式——订单地产（招商引资、商业策划先于建筑规划设计）

**策略

【第二部分：金贸国际5a甲级写字楼参观活动计划】

金贸国际5a甲级写字楼参观计划

一、活动主题

组织有意购买金贸国际大厦的相关企业业主和紧水滩电厂部分人员参观杭州高档写字楼

二、活动目的

由于金贸国际是丽水办公史上的第一个5a甲级纯写字楼，丽水当地以往办公都选用商住楼，缺乏同类可供参考的项目，因此安排该活动让业主去大城市参观考察高档写字楼优越的品质和更高的办公效率，以增进对5a甲级性质的写字楼实质性的认识，从而提升我们项目的形象，使项目“丽水首席”的高端形象更深入人心，同时起到更好的宣传作用，提升项目人气。

1通过参观这些高端写字楼，增强这些企业业主对写字楼的认识

深入，以便充分感受到高端写字楼对企业办公的驱动力，从而尽快下订单。

2在项目开盘初期，依次组织活动，聚集项目人气，吸引更多的项目前期认购

的客户。

3、 通过对现场参观的一些**的拍摄，并同时对相关人员的采访在后期进行

系列新闻报道，强化丽水人对5a甲级写字楼的认知度。

三、活动时间

2006年4月21日（初定）

4、 活动地点（各建筑物对应位置）

杭州（三大商圈甲级写字楼）

景观：黄龙——嘉华国际商务中心、世贸中心、现代国际大厦、武林新世纪大厦

庆春——元华旺座、广利大厦

五、人员安排

一名领队（瓯龙）：负责组织游客；

解说人员1名：负责对杭州参观路线的指引以及各写字楼进行初步介绍（由万德人员前期先对相关写字楼的资料的收集，以便活动当天进行解说）。

一名协调员（万德）：协助筹备活动。

共有业主35户，总数控制在40户以内。

六、活动准备

1车辆（1辆，责任方：瓯龙公司）

2组织相关企业业主（责任方：瓯龙公司，万德公司丽水案例中心协助）；

2午餐安排（责任方：瓯龙公司）

三。跟踪拍摄、现场采访、详细记录（责任方：万德公司）

4收集办公楼相关资料进行解释（责任方：万德公司）

5联系相关办公楼的物业管理公司，方便参观办公楼（责任方：

万德公司）；

6联系丽水相关新闻单位（责任方：瓯龙）；

七、活动流程安排

人员组织到场

07：30 出发（时间改到08：00）

11：10 到达

11：30 至市区用餐

12： 30日参观武林商务区新世纪大厦

13：30 参观黄龙商圈嘉华国际商务中心、世贸大楼及现代国际大厦 15：50 参观庆春商圈元华旺座、广利大厦

（各幢大厦参观的相关路线安排）

16：50 返回（返回时间可根据具体情况确定，控制在17：30之前即开始返回，不愿意返回的参观人员可自行留在杭州）

◆ 写字楼智能化方案

1.该房屋的租金标准为______元/天/㎡。

2.每月租金为______元(大写__________________元整)。

年租金总额为______元(大写:__________________元整)。

3.租金支付方式如下:乙方向甲方支付方式为一年______次，每季度支付______次。

4.甲方收款后必须出具税务机关或县级以上财政部门监制的收租凭证给乙方，无合法有效收租凭证的乙方可以拒付。

◆ 写字楼智能化方案

出租方： (以下简称甲方)

承租方： (以下简称乙方)

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签定本合同。

第一条 房屋座落(栋号、地址)：济南市东关大街68号层号间。使用面积：M，用途。除双方另行约定外，乙方不得擅自改变房屋用途。

第二条 租用期限 租用期限为年零月，自 年 月 日起，至 年 月 日止。

第三条 租用费、管理费及相关费用

1.房屋租用费每平方每天 元，管理费每平方每天 元。租用费共计 元，管理费共计 元。

2.水电费：乙方用电，自行到甲方财务部购买用电卡(公共用电除外)，用水按甲方有关规定执行。

3.监理费：根据济价非字(95)265号文件规定，监理费为租用费和管理费总额的2%，按规定甲乙双方各交纳1%，由甲方负责代收，统一上交。本次乙方交纳监理费 元。随租用费一并交清。

4.合同总额：本合同费用总额合计 万千百拾 元(大写)。

第四条 费用支付方式

合同签定后，乙方按 分 付清以上各项费用。合同期满后如乙方继续租用该房屋应提前一个月签定下年度租用合同并交纳费用。

第五条 保证金

每个房屋自合同签定时交纳保证金3000 元。乙方租用个房屋，交保证金 元。保证金用于房屋设施的保护或因乙方原因所造成事故的经济赔偿和经济担保。合同期满乙方退房后退还。

第六条 合同的终止，变更与解除

1.终止

合同期满终止合同。乙方若不续租，应在合同期满前两个月书面通知甲方，按程序办理离场手续。

2.续签

合同期满乙方要求续签合同，须提前一个月与甲方协商，办理续签手续。

3.退租

合同期未满，中途不允许退租。乙方须中途退租，应提前两个月书面通知甲方，经甲方批准后，乙方须向甲方交齐违约金，办理离场手续。

4.解约

乙方有下列情况，经甲方两次书面通告仍未整改，甲方有权解除租用合同并收回房屋。所交各项费用不予退还。

(1) 违法经营;

(2) 违反大厦管理规定;

(转借写字间;

(4) 经营行为严重损害大厦形象;

(5) 故意损坏承租房屋的;

(6) 乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;

不可抗力因素或出现本条第四款规定的情形，甲方必须终止合同时，乙方的经济损失甲方不予补偿。

6.离场

乙方由上述终止、退租、解约等情况离场，均须办理离场手续，程序如下：

(1) 大厦管理部对乙方离场进行受理，登记;

(2) 填写离场手续表，到各部室结清财务并签字盖章;

(退款明细表;

(离场手续表、补、退款明细表到财务部办理结算;

(签署离场通知单，交保卫部放行。如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。

第七条 双方的权利与义务

电、电梯、中央空调等方面的使用。下班后甲方负责保卫乙方财产安全。因甲方人为原因造成事故，导致乙方财产损失，按有关程序甲方承担相应责任。因乙方过错，造成事故或损失由乙方承担相应的经济责任和法律责任。

防盗、防破坏。因乙方过错，造成事故或损失。乙方应承担相应经济责任和法律责任。

设备、设施的检查、维护、修理、改造、更新及监督使用，以保障大厦的正常使用条件。乙方应爱护大厦建筑物、装修物的结构或外观及相应的设备、设施，写字间如改动设施，须经甲方同意并签订协议。合同期满后，所改动设施不得拆除装修物，未经甲方同意乙方不得擅自改变大厦房屋设施结构和使用功能。

4.大厦管理

(检查、处理等管理权。甲方有义务听取乙方的合理化建议，提高管理水平和服务质量。

(违规行为提出批评，并向大厦有关领导反映情况。

(3)入驻单位要严格遵守《中华人民共和国产品质量法》，不得经销假冒伪劣商品。要服从于经销商品质量有关部门的管理。

5.根据大厦发展需要，甲方有权对大厦布局进行调整，乙方应予以理解和配合，如因此给乙方经营造成不利或损失，双方可协商解决，如乙方不服从甲方的合理调整，甲方有权提前终止与乙方的租用合同。

按期交纳各种费用。

7.广告

(1)大厦内外的广告位和广告权归甲方，并由甲方依法经营和管理广告。

(2)乙方必须遵守大厦对广告的有关规定，服从甲方对广告的管理。

(3)未经甲方同意，乙方不得在大厦内外的任何公共区域内随意发布和张贴任何广告。乙方若需在大厦内外做形象广告，可根据甲方广告管理实际情况另行商定。

第八条 违约责任

1.乙方未按合同规定期限交纳各项费用，需支付滞纳金，每拖欠一天加收5‰的'滞纳金。 滞纳金计算方式: 应交费用×5‰×拖欠天数。

2.甲方因人为原因造成乙方不能履行合同，乙方有权解除合同。甲方无故让乙方退租需赔偿乙方等额的违约金。

3.合同期末满，乙方要求退租，所交各项费用不退还，乙方还应当交纳该房屋三个月租赁费的违约金。

转借写字间，甲方有权没收乙方的租用费、管理费、保证金并解除合同，如因此造成承租房屋毁坏的还应负责赔偿。

第九条 因不可抗力原因导致该房屋设施毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。

第十条 其它

1.本合同未尽事宜应由甲乙双方共同协商，另行签订补充协议。

2.本合同一式三份，甲乙双方各执一份，甲方存档一份，具有同等法律效力，合同自签订之日起生效。

乙双方协商解决，协商不成时，经甲、乙双方同意由仲裁委员会仲裁，也可向人民法院起诉。

甲方： 乙方：

(盖章) (盖章)

负责人 ： 负 责 人：

经 办 人： 经 办 人：

邮 编： 邮 编：

电 话： 电 话：

传 真： 传 真：

身份证号：

年 月 日

◆ 写字楼智能化方案

承租方：____________________有限职责公司（乙方）

经甲乙双访?商，达成以下租赁协议：

1．甲方将位于______市__________路_____褐累折办公楼_____楼内__________层转租给乙方作办公应用。该层办公楼原为甲方向______市________________公司所租赁的。

2．租赁时光为贰年，即从_______年_______月_______日起至_______年_______月_______止。

3．房钱每月为（大写）国民币_______元（￥_______元）整。乙方租满一年后，从第二年开端，房钱每年递增_______%。

4．房钱以国民币统一结算，按__________结算，先____后____，每月_______日前接清。

5．在签订折同时，乙访?向甲方接缴押金（大写）国民币__________元（￥_______元）整。该押金在乙方租赁期满无违约走动撤退退却还。

6．租赁期满乙访?持绝租用，甲方应优先乙方租用，房钱按__________履走。

7．在折同生效后，甲方于________年_____月____日将租赁物接付给乙方应用，在乙方租赁期间为乙方折理应用租赁物供给方即。按约定收与房钱。

8．甲方有权督促乙方对租赁物的折理应用，乙方______________________________建正原房屋装建及结构。 9．甲方有权禁止，并请求乙方又还原状，赔偿丧失。乙方征得甲纷泮准，并有书面证明，畸形应用时属做作磨损的损坏除外。

10．甲方有权害监督乙方安全和消防管理。

11．如因原出租方______市________________有限公司企业整体出让或政府方案等非己为原因，写字楼出租制成折同不能持绝履走时，折同自走终止，甲乙双方鹰不追究职责。

12．甲方应协助供给给乙方办理工商营业执照等相干证照所需的各种材料。

13．在法律划定各折同约定领域内应用租赁物，不受甲方干涉。

14．非经甲纷泮准不得转让、转租租赁物，不得改变租赁用处。

15．按约定接缴房钱，如超过__________天不接房钱，甲方有权终止折同，收回租赁物。

16．接收产权单位的安全 、消防监督，作佳租赁物的消防安全工作，否则，由此引起的一切成果由乙方负完整职责。

17．折同终止或双访?商一致结除折同后，乙方应在终止或结除后三天内将租赁物返还甲方。

水电费的接缴水电费按真际应用质，每月向甲方结算。

19．乙方未按原协议按期支付房钱，写字楼租赁甲方按每日______%收与欠接房钱的滞缴金，超过________天不接房钱，甲方有权单方面终止折同，收回租赁物。

20．甲乙双方应作佳各应用的财物的安全消防工作，并由____________________购置财产保险或消防器材，并自走承担相应职责。

21．折同终止或依法结除，乙方不按约定返还租赁物的，每迟炎蠡日，乙方按上年平均日房钱额双倍接缴违约金给甲方。

22．原折同依法订坐后即有法律束缚力，任何一方违反法律划定和原折同约定结除折同的应承担违约职责。

23．甲乙双方产生正常争议时，原着互谅互让的准则透过友爱协商结决；双方产生个性重大的争议时，透过协商不成可向有管辖权的国民法院提起诉讼。

24．原协议经双方代表己签字加盖公章后荚犹生效。原协议一式两份，具备平等法律效率，甲乙双方各执一份。

出租方：________________代表己：______________________

1、写清甲乙双方的姓名和联系方式。

2、写清楚所要租赁写字楼的具体位置、建筑面积、装修状况等等。并由甲方应带给房产证、出具具有出租权的有效证明、身份证明（营业执照）等文件，乙方应带给身份证明（营业执照）文件。双方验证后可复印留对方文件备存。复印件仅供本次租赁使用。

3、租赁期限，该房屋租赁期共＿个月。自＿年＿月＿日起至＿年＿月＿日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则务必在租赁期满＿个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁写字楼的协议。

4、租金，约定好付租金的方式和具体的时光。

5、约定好在出租写字楼期间的一些违约事项。要写清，甲方违约造成的后果及赔偿金额。乙方违约造成的后果及赔偿金额。

6、约定好写字楼转让与转租的事情，如乙方如果在租写字楼期间，如果想转租，务必经过甲方的同意才能转租，否则甲方的权收回房屋。

7、后写上租赁写字楼的具体日期和甲乙双方签字。

2、关于免租期在整个租期中所处的时光段的约定。

3、在签订写字楼租赁合同的时候就应注意：物业的状况、缴费时光与方式、房屋座落（栋号、地址）、租用期限、租用费、管理费及相关费用，保证金、合同的终止、变更与解除双方的权利与义务，违约职责等事项。

4、退租后的交房状况：现状交房还是原状交付。对于租户而言，争取在合同中约定，退租后房屋按退租时的现状交付，尽量避免签为退租时务必把房屋恢复成刚租赁时的原样。因为这样能够免去租户在房屋退租时，公司搬家的一大堆头痛的工作，和又要忙于应付为原房屋进行恢复装修，尽量争取提早避免既费神、又费钱的麻烦。

◆ 写字楼智能化方案

◆ 写字楼智能化方案

写字楼物业管理方案（一）：

写字楼物业管理方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和推荐，使之既贴合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理资料：

1、从政策法规的角度，带给相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的推荐；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、带给有关公建配套设备设施的改良意见；

5、带给大厦公共部位环境设计的相关意见；

6、带给机电安装及能源分配的相关管理意见；

7、带给功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、带给有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

9、带给标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

3、制定早期介入计划，用心稳妥地开展工作；

4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等贴合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，上海朗泰物业管理有限公司在接管前进行严格的验收工作。按照物业接管验收标准作业程序

（一）、管理资料：

1、了解物业建设的基本状况，与开发商及时沟通，确定接管验收时光；

2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

3、与开发、设计、施工单位一齐，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

4、与开发、施工单位一齐，对物业进行现场复验，直至贴合规定的要求和标准；

5、与开发、施工单位联合进行物业交接：

（1）核对、接收各类房屋和钥匙；

（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

（3）核对、接收各类设施设备；

（4）核对、接收各类标识。

（二）管理措施：

1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；

2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；

3、掌握物业验收的标准和程序；

4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

二、业主入伙管理方案

在办理业主入伙手续时，为业主带给方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，上海朗泰物业管理有限公司十分重视业主入伙工作的管理。

（一）管理资料：

1、准备业主领房所需资料；

2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续带给一条龙服务；

3、按领房流程办理领房手续：

（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；

（2）陪同业主验房，办理领房手续；

（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；

（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时光，及时解决。

（二）管理措施：

1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料；

2、按照业主领房程序，安排工作流程；

3、策划业主入伙现场布置方案；

4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；

5、按规定办理业主入伙手续。

三、治安管理方案

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

（一）管理资料：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。

（1）门岗的任务：

礼仪服务；

维护出入口的交通秩序；

对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；

夜间对外来人员进行询问和登记；

严禁携带危险物品进入大厦；

遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；

为业主带给便利性服务。

（2）巡逻岗的任务：

按规定路线巡视检查，不留死角；

巡查车辆停放状况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；

对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；

对大厦及楼宇安全、防火检查；

装修户的安全检查；

防范和协助公安部门处理各类治安案件；

防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安状况实施24小时监控，以确保安全。

（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把状况反馈到监控中心，监控员对报警处理状况作详细记录，留档备查。

（二）、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作职责心；

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言礼貌，举止得当；

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

（一）管理资料：

1、做好消防监控中心的管理；

2、做好消防设施、器材的管理；

3、持续消防通道的畅通；

4、加强装修期间的消防安全管理；

5、严禁违章燃放烟花爆竹；

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；

7、防止电器短路等引发火灾因素。

（二）管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全职责制，做到职责落实，器材落实，检查落实；

2、制订消防事故处理预案，防患于未然；

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

6、制止任何违反消防安全的行为；

7、用心开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

（一）管理资料：

1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

（1）根据气候，给花木适量浇水；

（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

（3）制定预防措施，防治病虫害；

（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种适宜的苗木、花草；

（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；

（6）定期对建筑小品进行修饰；

（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：透过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（1）根据材质选取最佳保养方法，定期上光打蜡，持续材质表面光亮整洁；

（2）公共卫生间设专人巡回清洁，持续整洁无异味；

（3）楼层公共烟缸每一天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；

（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗持续光亮，无明显印渍；

（5）大厦各公共区域持续清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；

（6）每一天定时（正常上班时光前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；

（7）定期进行外墙清洗；

（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；

（9）定期对下水道等排污管道清理一次；

（10）告示牌、指示牌等每一天保洁一次；

（11）电梯轿厢每一天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；

（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；

（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

（二）管理措施：

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；

3、落实“三查”（绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；

4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行礼貌。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

（一）管理资料：

1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

（1）业主已领房：

房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；

加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；

装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

（2）空关房（含业主托管房）：

管理处应每月通风打扫一次；

对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。

（3）公共用房

做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护：

（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；

（2）公共卫生设施每周检查一次；

（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每一天巡查两次；

（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；

（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；

（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；

（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

（二）管理措施：

1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；

4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；

6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案（视大厦具体配套设施而定）

确保健身娱乐设施的安全使用，为业主带给一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

（一）管理资料

1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

（1）活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用；

（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等；

（4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固；

2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修；对无法修复的，按手续申请报废；

（二）管理措施

1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；

2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案（此项资料视具体配套状况增减）

透过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

（一）管理资料

1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；

2、定期清洁蓄水池，持续水质洁净；

3、专人管理蓄水池，定时开放。

（二）管理措施

1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；

2、建立设施设备档案，做好巡检记录；

3、按规定操作，发现异常，及时报修。

九、财务管理方案：

透过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

（一）管理资料：

1、加强现金收支管理；

2、搞好财务核算；

3、及时统计物业维修更新费用使用状况，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好年度预算和决算工作；

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策带给依据。

（二）管理措施：

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；

2、财务人员持证上岗，规范操作；

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；

4、加强成本控制；

5、加强财务监督和财务检查。

十、质量管理方案：

导入iso9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

（一）管理资料：

1、参照iso9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；

2、实施所制订的工作计划和措施；

3、对照计划，检查执行的状况和效果，及时发现和总结存在问题；

4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

（二）管理措施：

1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；

2、制订质量职责制，保证质量管理工作落到实处；

3、理解公司对大厦管理工作的现场指导；

4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。

十一、档案资料管理方案：

加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

（一）管理资料：

1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；

2、业主档案：所有业主购、租房合同（复印件），业主基本状况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等；

3、财务档案：逐年构成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；

4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；

5、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

（二）管理措施：

1、制定档案制度，并严格执行；

2、专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主保密，保守秘密；

3、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；

4、逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

十二、人力资源管理方案

一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于持续员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的好处。

（一）管理资料：

1、按照合理的人才结构，配置各类人才；

2、任人唯贤，量材录用；

3、开展业务培训，全面提高业务素质；

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4、进行业绩考核，优胜劣汰。

（二）管理措施：

1、制定岗位职责制，做到责、权、利分明；

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作用心性；

3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；

4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；

5、全面考核，做到公开、公平、公正。

智能化系统的管理和维护

（一）建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

（二）管理人员的业务素质培训

对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚明白隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

（三）建立设备技术档案

对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

（四）建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

（五）建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商持续联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

（六）日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

写字楼物业管理方案（二）：

写字楼物业管理方案

来源:蜂巢物业管理网作者:中士

摘要

根据光华大厦设计标准、市场定位、服务需求分析和凯晨置业对本项目物业管理的要求，我司为本项目带给五星级宾馆式的物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足业主高层次的精神需求，以卓越的物业管理创造“礼貌、高雅、安全、整洁、方便、舒适”的居住环境。

凯德物业公司现所涉及的物业管理项目包括高级写字楼、高档（涉外）公寓、涉外商住小区、大型居住区、工业厂区以及大型公共事业类的物业管理等，从中积累与总结出了超多优秀的物业管理经验。并与2002年透过新加坡国际标准认证机构ISO9001：2000版认证。透过认证，公司已建立一套规范、系统、实用、高效的管理体系，已成为为贵司带给智能化、质量化、国际化、人性化的物业管理服务质量的有效保障。

我司将无锡光华大厦的管理标准定位在五星级宾馆式服务标准上，带给物超所值的物业管理服务。经测算维持本项目五星级酒店服务标准，年物业管理费为122。7万元，平均物业管理费为4。09元/平方米/月。

目录

一、前言3

二、公司简介4

三、项目概况与分析6

3．1无锡光华大厦物业特点的分析6

3．2管理思路7

3．3管理目标8

四、写字楼物业管理初步方案10

4．1说明10

4．2管理机构设置及人员配置11

4．3岗位职责16

4．4各部门工作资料20

五、管理服务资料和标准21

5．1客户服务21

5．2安保服务23

5．3清洁绿化服务23

5．4维修服务24

5．5俱乐部服务24

5．1424小时室内维修有偿服务收费标准（部分）26

5．15室内保洁有偿服务收费标准27

六、各项工作检查标准28

6．1客户服务工作28

6．2安保工作28

6．3工程维修工作28

6．4保洁工作28

七、各类应急处理措施29

八、管理经费测算31

九、结语32

一、前言

首先感谢无锡凯晨置业有限公司对我司的信任，作为我司股东之一的新加坡新工产业管理私人有限公司也十分重视此次合作机会。公司将全力以赴，力争把握住这次机遇，充分展示中新合资凯德物业的实力。使无锡光华大厦在管理和运作上充分发挥出新加坡管理模式的优势，为业主带给值得信赖的物业管理服务。

本计划书仅针对已建成的无锡光华大厦提出初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时光紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！

二、公司简介

苏州工业园区凯德物业管理有限公司是在原凯德物业公司的基础上于2001年12月由新加坡新工集团下属新工产业管理服务私人公司和苏州工业园区建屋发展公司分别出资25万美元共同组建的具有国家二级物业管理资质的中新合资公司。

公司投资方之一的新工产业管理服务私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集团的全资子公司。新工产业管理服务私人有限公司是最悠久、最权威的物业管理公司，公司除带给常规物业管理服务项目，还带给包括建筑设计审计、能源审计、室内空气质量控制和增值服务等服务项目。在新加坡，CPGFM所管理的物业超过1000幢建筑物，总建筑面积超过800万平方米，包括总统府、国会大厦、财政大厦、外交部、国家发展部、内政部、高层的政府行政大楼、体育场、法院、银行、学校、医院、影剧院、图书馆、社区中心、博物馆、警察局、监狱、消防站、高级公寓、海关关卡等大厦。

目前，CPGFM在中东、印度、菲律宾、马来西亚、中国均设立了分支机构，并进行广泛的业务开拓及合作。在中国，CPGFM的业务已拓展至上海、西安、成都、武汉、济南等地区。接管的项目包括上海春城、东方肝胆外科医院、金花中心酒店和酒店式公寓、亚建国际高尔夫俱乐部、世纪广场（大型商场）和甲级写字楼等。

凯德物业公司中方投资者园区建屋发展公司注册资本超过3亿元人民币，开发面积超过150余万平方米，是苏州地区最大的房地产开发商之一，具有雄厚的经济实力和技术力量。

合资后的凯德物业公司拥有高素质的管理队伍。员工队伍从合资前的160余人在10个月内迅速增加到610余人，为适应公司在管理水平上到达国际高质量服务的要求，公司对新入职管理层人员学历要求到达大专以上。

合资后的凯德公司引进了新工在物业管理上先进的经验，在管理上不断精益求精，以国际化的标准管理企业。公司在2002年2月顺利透过新加坡国际标准认证公司的ISO9001：2000质量认证。合资后的凯德公司依托新工强大的技术支持，同新工共享资源，有潜力承接各种类型的物业项目，能够向客户带给全面的物业管理服务，致力于为客户带给一站式的服务，并不断带给增值服务，为客户带来更大的服务价值。

公司实行总经理负责制。设人事行政部、质管部、财务部、运作部、市场部、企划部、安保部、工程部、保洁部、绿化部等10个部门。运作部下设体育中心项目部、科技园项目部、加城花园（涉外）项目部、嘉湖阁（涉外）项目部、翠湖雅居（涉外）项目部、新城花园项目部、新加花园项目部、新馨花园项目部、明辉花园项目部和厂房项目部（管理苏虹厂房、罗斯蒂、仕达、出口加工区、联建科技等）。

现公司所接管物业项目总面积约100余万平方米。在高级商住楼宇、体育场馆、工业厂区和住宅小区的管理上积累了较丰富的经验，并获得社会各界和专业部门的认同，在苏州地区树立了“凯德”品牌。其中新城花园于1998年荣获“江苏省优秀物业管理小区”的称号，1999年荣获国家“城市住宅优秀物业管理区”，2001年新加花园荣获“江苏省优秀物业管理小区”。

中新合资的凯德物业公司根据园区外向度十分高的特点充分借助新方国际化、专业化的优势，向客户带给策略性的物业设施管理服务，与客户以伙伴的关系共同发展，透过战略资源的配置、有效性的管理措施，带给满足客户商业运作需求的服务，并将现代化的高科技技术运用到物业管理的过程中，全面提升其管理的科技含量。凯德物业公司的宗旨是：确保并提升公司客户的固定资产投资的价值；确保物业的可靠性和有效性以支持客户的商业运作；维持一个安全、清洁和有益于商业运作的环境；持续物业与客户的商业运作环境的一致性。

“创造优美环境、带给优质服务、吸引优秀人才。”凯德物业管理公司在全体员工的共同努力下，开拓进取，精心打造凯德品牌。

三、项目概况与分析

3．1无锡光华大厦物业特点的分析

3．1．1无锡光华大厦概述

无锡光华大厦位于无锡火车站对面，北面临河，总建筑面积40000余平方米，单幢28层公寓，共配备8台电梯。其中6层以下有近20000平方米的商业中心。本大厦为高级酒店式服务公寓。

大厦内主要设施有：商业中心、服务中心、健身中心、娱乐中心、会所等。

本方案针对6层以上住宅带给物业管理服务，6层以下的商业中心不计入本方案书内。

3．1．2项目特点和物业管理需求分折

1、本项目性质为高级服务公寓，销售定位为高级白领人士，业主档次高，生活服务需求具有多样性和个性化的特征；

2、大厦的业主层次高，时光价值高，追求生活质量，不愿为生活琐事浪费时光，对服务的需求在深度和广度上比其他住宅小区要求高，对俱乐部服务和家政服务需求大、依靠性强。

3、本项目内设有集娱乐、健身、保健、休闲、社交于一体的俱乐部，俱乐部是高尚社区的主要标志，也是本项目管理的重点和难点。虽然俱乐部服务项目仍属常规项目，但要持续俱乐部具有高雅、舒适、温馨的休闲环境，对室内装饰、家具设备配置、服务人员素质、管理水平都有很高的要求。

4、本项目所有公寓将以出售为主，大厦内的人群稳定性较强，对固定人群的服务不仅仅需要讲究亲情服务，更要不断创新。

5、本项目在服务上也需顾及到外籍人士在风土人情、生活习惯和文化背景上的差异和在安全、监控、保密上的特殊要求。

6、在大厦内有比较严密的安全、监控系统，要求务必要有保密上的特殊要求。做到外来人员不经业主允许一律不准入内。

7、大厦内部配套设施的先进性较高，要求有较强的工程管理人员。

8、本项目为全电梯公寓，对电梯、消防、供水等设备系统管理要求较高；

3．2管理思路

根据无锡光华大厦的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据本项目特点、物业管理需求分析和我司物业管理经验，我们将本项目管理标准定位在五星级酒店标准上。

2、本项目采取酒店式管理关键在客户服务和俱乐部服务，我们将对照五星级酒店的国家标准，确定客户服务和俱乐部服务的项目、资料和标准。

3、俱乐部与一般社区活动中心在项目设置上并无大的差别，区分的标准在于档次的高低，而档次的高低关键在于俱乐部能带给一个安静、温馨、高雅、舒适、精致的休闲和社交环境。人多而杂就会破坏俱乐部的氛围。因此，我们认为本项目的俱乐部应严格控制对外服务范围。

4、项目员工全部招用有五星级酒店服务经验的管理和服务人员。

5、大厦的服务对象多为高级白领及外籍人士，委托性服务比较多，我司认为在服务项目上应多样化，并且严格按照五星级酒店的标准，如带给班车服务以及各类代办服务等。

6、针对大厦业主安全、保密要求较高，推荐在设置小区配套设备上应重点思考。

7、本项目6层以下为商业中心，人群进出流量大，应思考大厦业主的出入通道与商业中心顾客的通道分开管理的需求。

8、定期安排本项目上的人员参加培训和到五星级酒店学习，不断提高大厦的管理水平。

3．3管理目标

3．3．1管理总目标

按照国家建设部颁布的《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》，接管后一年内到达国家级物业管理示范住宅小区标准。

3．3．2管理体系目标

接管后，三个月内建立一套贴合ISO9000标准的管理体系，使本项目管理和服务工作更加规范和贴合国际标准。

3．3．3管理分项目标

1、客户服务

客户服务满意率99%以上；

有效投诉率1%以下；

物业管理费收缴率98%以上；

回访率100%。

2、安保服务

重大管理职责事故发生率0

一般管理职责事故发生率0。1%以下

安保服务满意率99%

3、维修保养服务

维修及时率100%

维修合格率100%

设备完好率100%

维修回访率100%

维修服务满意率99%

4、保洁服务

保洁合格率100%

保洁服务满意率99%

5、绿化养护服务

绿化成活率100%

绿化养护合格率100%

绿化养护满意率99%

四、物业管理初步方案

4．1说明

本计划书仅为今后服务的基本架构，主要带给无锡光华大厦项目的物业管理，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。

在顺利进场接管无锡光华大厦后，我们将根据实际状况，按照凯德公司现有的ISO9000质量管理体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户带给超值服务。

4．2管理机构设置及人员配置

4．2．1管理架构

我公司拟设无锡光华大厦项目部，全面负责公司在无锡光华大厦的日常管理运作，统管整个无锡光华大厦的内外事务。项目部下设：客户服务部、维修班、安保队、绿化保洁队。

写字楼物业管理方案（三）：

办公楼物业管理解决方案

办公楼物业管理有它独特的特点，主要表此刻：第一，办公楼的物业容积率相对较高，建筑规模大，电梯、消防、中心空调系统、楼宇智能化系统、计算机网络系统等设施设备先进复杂，功能齐全。第二，办公楼装修档次高，既有大家之气，又富贵典雅。第三，办公楼人员流动性大。第四，入驻大厦的业主和客户层次高，社会影响大。

对于物业管理来说办公楼的这些特点无疑不是难度挑战。首先管理要规范化，结合楼宇的特点和实际，建立办公楼安全、保卫、用电、防火、停车场等的管理公约或管理守则，以使整个大厦管理有章可依，运行有序。其次，物业管理公司务必建立一套完善且又适用的规章制度和作业规范，并要求员工照章执行、操作，职责到人，职责到岗，确保大厦各项工作正常进行，各种设备设施得以安全运转。

建新办公楼物业管理方案从下方几方面入手。首先，设立客户服务中心，给业主和客户贴近、贴身、贴心的服务，让业主和客户时刻感到物业人就在他们身边，就像最好的朋友一样，需要的时候立刻出现。其次，规范服务，对服务项目、服务标准、服务程序等各项指标进行规范，如对敲门、上门维修自带鞋套，与业主沟通时的规范语言等都要作具体的规定，构成一整套规范的流程。第三，及时服务，对诸如工程维修、装修审批、求助投诉处理等多数程序都设定完成时光，以保证为业主或客户服务的及时性。比如，规定工程维修人员接到业主和客户求助5分钟之内到达维修现场。到达现场能处理立刻处理、不能处理要给业主和客户予以解释求得理解。若在接到通知后因各种非凡状况导致不能在5分钟内到达现场，就要及时地与业主进行沟通或者再次约定维修时光，求助投诉处理后，还要针对不一样问题进行不一样等级的回访。这样做后会让业主觉得服务相当及时，觉得十分舒适、满足。第四，服务项目的多样性，物业管理公司除了带给一些必需的保安、清洁、绿化、维修等常规服务外，还应针对办公楼的实际带给如代订代发报纸邮件、鲜花、饮用水、午餐、车船飞机票、会议服务、旅游线路咨询，最新的流行信息、时事信息等特色化、个性化的服务，让业主和入驻的客户感到服务无处不在。

建新物业的办公楼按星级酒店管理。为了给业主和入驻客户带给人性化服务，拥有一支素质高、作风好的员工队伍，在员工进入之后，还要理解入职培训、岗前培训、服务意识培训、专业知识培训、实操技巧培训等。非凡对仪容仪表、站姿、坐姿、眼神、举止、言谈、表情等，都有严格的规定、要求和规范。透过培训后，引导人员和大厅前台服务人员务必面含微笑，彬彬有礼，语速不快不慢，恰到好处，语气暖和而又极富感情，给业主和客户“宾至如归”的感觉。

◆ 写字楼智能化方案

如今，随着城市的不断发展和人们生活水平的提高，写字楼已经成为了现代办公生活的重要组成部分。随之而来的管理问题也变得越来越复杂。为了有效解决写字楼管理中的难题，我设计了一个全面而系统的写字楼管理方案。

一、综合定位

需要明确写字楼管理的综合定位。一个好的写字楼管理方案应该将客户需要与企业利益相结合，确保企业在提供优质服务的同时也能获得可持续发展。我将写字楼管理方案的综合定位确定为满足客户需求、提高写字楼使用率、节约资源成本和保护环境。

二、人员管理

一个写字楼的管理方案需要依托于专业、高效的人力资源。我建议在写字楼管理团队中设立不同的部门，包括物业管理、客服服务、安保管理、清洁服务等，每个部门都应有专业人员负责。同时，建立完善的人员培训计划，确保工作人员具备必要的技能和知识，以提供高质量的服务。

三、设施维护

在写字楼管理中，一些设施的维护和保养至关重要。首先是建筑物的维护，包括房屋结构、水电系统、电梯等的定期检查和维修。还应对写字楼内的公共区域进行定期保洁，保持整洁和卫生，提供一个舒适的工作环境。

四、安全监控

写字楼的安全问题必须得到重视。为了确保写字楼的安全，可以安装监控摄像头，建立监控系统。还可以配备安全人员，并制定有效的安全标准和应急预案。这些措施将有助于减少潜在风险，保护员工和财产的安全。

五、节约资源

节约资源对于写字楼的可持续发展至关重要。应该采取一系列措施，如推广节能灯具、优化空调系统、减少用水量等。还可以建立垃圾分类和回收制度，减少废物污染。这些措施不仅有利于环境保护，还能降低运营成本。

六、服务升级

为了提高客户满意度，可以推出服务升级计划。通过增加额外的服务，如快递代收、会议室预订、停车位管理等，可以为客户提供更多便利。建立客户反馈机制，及时解决客户的问题和建议，提升服务质量。

七、社区建设

为了提高写字楼的吸引力和竞争力，可以积极参与社区建设。例如，组织员工进行公益活动、举办写字楼内的文化活动等，加强员工之间的交流和团队合作，营造一个积极向上的工作环境。

八、总结

通过以上的方案，我相信写字楼的管理将得到极大的改善。坚持综合定位、精细人员管理、设施维护、安全监控、节约资源、服务升级和社区建设等方面的措施，将为写字楼的可持续发展提供有力保障。同时，这也将使员工和客户的满意度得到提高，促进企业整体竞争力的提升。写字楼管理方案的实施必将为企业带来更大的成功和发展。

◆ 写字楼智能化方案

六星礼宾服务

一座金融地标的诞生，预示着一场城市尊荣的实现

而尊荣是以无微不至的服务细节体现

华尔街中心不仅拥有超前的商务硬件配置

更携全球顶尖物管戴德梁行

为世界级企业定制国际六星礼宾服务

从顶级物业服务、健康身心服务、贴身金融服务

到商务生活服务、商业经营服务、高端智囊服务

全方位、全天候、全心呵护国际高端商务需求

为入驻者提供更专业、更顶级的商务礼遇

知微见著 悦然心生

----我们的服务理念

我们以保障客户的安全性和私密性、

舒适性和便利性、商务和工作的尊荣为己任

以国际化物业服务理念和五星级酒店服务标准为准则

以超越客户期望为目标

华尔街中心用细腻、周到的服务

为客户营造“商务服务、接轨国际、安全舒适、优雅品质”的六星级商务氛围

在华尔街中心您将享受到前所未有的尊荣

国际

作为国际顶级写字楼，我们力求让每一项服务以接轨国际的水准实现，并成为入驻者彰显身份和荣耀的资本。

周全

只要是入驻者需求的，我们将竭尽所能以最高效的方式确保实现，华尔街中心国际六星礼宾服务，360°覆盖您商务与生活办公的方方面面。

专业

所有工作人员均经过专业培训和严格考核，我们将以最职业化的服务素质，绅士和淑女的姿态展现给入驻者，给予您无微不至的亲切感。

品质

我们会根据入驻者身份和卓尔不凡的品味，提供最上乘的服务，使每项服务都成为一次尊崇的品质体验。

私密

在未经许可的情况下，我们绝不擅自将您的信息透露给他人，确保您的各类隐私信息，让您享受的只会是服务，而不是打扰。

安全

我们的服务以安全为最大的前提，以坚强忠诚的安保团队，充分保障您在华尔街中心的人身及财产安全。

舒适

确保入驻者的享受空间不受干扰，我们就如同影子，时刻在您身边，但您不会直接感觉到我们的存在。

◆ 写字楼智能化方案

出租方(以下简称甲方)：

承租方(以下简称乙方)：

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等的基础上，，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用事宜，为明确双方之间的权利义务关系，订立本合同。

一、甲方出租给乙方的写字楼位于武汉市菱角湖万达广场A3-1519房，建面约87平米。

二、租赁期限：

自年月日起至年月日止。

三、租金：第一年月租为元，之后按逐年递增。经协商第二年月租为元;第三年月租为元。

支付方式：按年付款，每次需提前15天付租，否则每逾期一天，乙方另加200元/天承担滞纳金责任。

四、甲方保证出租房屋权属清楚、合法，无使用纠纷。

五、租赁期间，乙方应负责按时交纳物业、水电气等费用，(按物业统一标准提供的水源及两相电源)否则甲方有权从保证金里扣除。同时乙方应服从有关部门的管理，自觉尊守相关法律、法规不得进行违法活动。未经甲方同意，不得破坏房屋主题结构，不得将房屋的全部或一部分出借或转租给第三方，否则甲方有权解除此合同，同时押金不予退还

六、租赁期满后，本合同即终止。届时乙方将乙方物品及可移动设备(如货架、办公桌椅、空调等)撤出租赁房屋，但乙方不得损坏固定装潢，并应现状归还甲方所有。如乙方要求继续租赁房屋则需提前2个月向甲方书面申请，甲方在合同期满一个月内向乙方书面正式答复，如同意则续签租赁合同。同等条件下乙方享有优先续租权。七、租赁期间，如发生地震、战争及政府拆迁等不可抗力，导致合同无法履行，甲方应返还乙方已交纳的剩余租金和合同保证金，合同到期如甲乙双方不在续签租赁合同，乙方撤出该租赁楼并交清所有应交纳的费用时，甲方必须全额退还合同保证金(不计利息)，逾期不退还合同保证金的，甲方则按每天200元的标准承担滞纳金责任。本合同未尽事宜，双方友好协商。本合同一式两份，由双方各执一份。签字(章)之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

◆ 写字楼智能化方案

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，经友好协商于 年 月 日签订位于 北京**大厦商业物业 * 层*单元的租赁合同(以下简称“本租约”)如下：

第一章 承租区域与用途：

1.1 甲方合法拥有坐落于 (以下简称“承租单元” )，甲方同意将该承租单元按 (以下简称：面积)：平方米租予乙方。

1.2 承租位置见附件一平面图上以阴影显示承租区域。

1.3 承租单元经营范围只限承租方在其营业执照所规定的经营范围内办公之用。

3.1 租金：

3.1.1 租金按 建筑 面积 ㎡计算，月标准租金为人民币 元/㎡。

(日标准租金=月标准租金×12÷365)，乙方以季度为付款单位，即每次支付三个月租金。

3.1.2 合同签约后乙方应在 3 个工作日(法定节假日顺延)内，预付三个月的租金，起租日后该笔租金自动转为合同起租首季度租金。续后乙方应在每公历月的前 个工作日(法定节假日顺延)内，向甲方全额缴付当季度的租金。

3.1.3 租金不包含本合同所规定的物业管理费及之外乙方应付的其他相关费用,其他相关费用见附件1。

3.1.4 经甲方同意乙方提前解除租赁合同的，乙方须按3.1.1条款约定的标准租金，按实际承租日期将差额补齐。

3.1.5 若乙方未能在每公历月的前 个工作日(法定节假日顺延)内，向甲方按时支付应支付的当月全额租金，逾期一日，乙方须按应缴总额的每日万分之五支付滞纳金(即按实际拖欠租金的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止)。

3.1.6 如乙方逾期超过应付租金日3 天，仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方除有权收回承租房外，乙方还须支付：应付租金日至退回承租房屋日止的租金、滞纳金、同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金。

3.2.1 双方一致同意，在本协议签署后3个工作日(法定节假日顺延)内，乙方向甲方支付相当于1个月的标准租金和1个月的物业管理费，作为支付租赁房屋租金的履约保证金：共计人民币 元。

3.2.2 如乙方在承租期内未违反本合同规定且全额缴清应付租金、物业管理费及其他应付费用，则甲方应于租赁期终止日起30日内将履约保证金全额、无息退还给乙方。

3.2.3 除经甲方书面同意，在租赁期内，乙方不得要求将支付甲方的履约保证金，作为因乙方拖欠甲方租金或物业管理中心的物业管理费、滞纳金等费用或因乙方责任造成他人损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用。

3.2.4 若乙方提前解除合同(或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时)，所付保证金不退(不可抗力除外);若甲方提前解除合同，甲方向乙方双倍返还保证金。

3.3.1 物业管理费月标准为：每建筑平方米人民币 元(合计：*元/月)。

3.3.2 不足月物业管理费按下列办法计算：

在承租期内，乙方除应自觉履行交纳房屋租金、物业管理费。

3.4.1 上述租金、保证金、物业管理费等乙方可以支票、现金或汇款方式支付。租金、保证金乙方直接支付给甲方。

3.4.2 物业管理费交付办法和时间与交付租金办法和时间一致，由甲方代收。

3.4.3 以汇款方式交纳租金、保证金及物业管理费等过程中产生的手续费，均由乙方承担。

◆ 写字楼智能化方案

统一管理

写字楼必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的写字楼是难以经受激烈的物业市场竞争。

即统一项目的整体规划和整体布局。

即为用户提供专业的服务咨询;统一设立总服务台，提供客

户服务提升项目服务水平;代行部分工商行政职能，对用户

经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩

序，并以此提升项目认知度。

即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。

即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，

举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使办公司楼成为

传播文化资讯的平台

即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护

保养，营造舒适的办公休闲环境

分散经营

物业公司内部分多个不同的部门，每个部门都有不同的职能，提倡并实行全员销售(全员销售也应扩展到整个集团公司)，并把销售的部分拿出做为奖励，以全员销售予以鼓励。

管理模式的五个统一

分散经营

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺写字楼租凭合同中都应该约定承租户必须服从物业公司的统一管理。在法律上确定物业公司的管理地位。

组织架构

组织架构设计说明：

商管公司的组织架构主要分为三大板块：

1、物业服务部分(保安、保洁、设备管理)2、写字楼服务部分(包括策划促销和用户管理)

3、行政财务(商务中心、水包、超市等客户回报支付及用户租金收取、)其中由写字楼招商和运营部组成的商业服务部分是整个管理公司的核心运营机构。

公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。物业公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组直接管理所有写字楼用户。

物业管理内容

商务中心定项服务、水包服务、写字楼超市服务、养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。

出租方式的管理

租金计算可采用两种形式：

一种先规定一个固定的月租金(根据面积)，然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。

一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

出租的促进策略

进行特色经营,扩大商场的吸引力

提高商业场所的产品档次,扩大消费.

加强广告宣传,提高商厦的知名度

节庆日经常举行活动,促进客流量

根据租赁时间长短,一次性交纳租金的多少来进性优惠政策

顾客带顾客来进行租赁,可减免一定的物业费等

招商原则

实行“二个重点四个优先”的基本原则

1、二个重点

重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。

对名家、名企、名品重点招商

2、四个优先

厂家优先：厂家直接合作优先答约;

名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进;

独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进;

特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。

注：租赁面积到500平米以上优先引进

广告策划

广告策划是写字楼经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等。

协调好社会关系，与政府及其他组织机构(商业协会、商业协会、区级产业招商中心等)保持联络，参与社会公益文化交流活动等，会给物业公司带来潜在的商业机会。

促销推广策略

1、直销

1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户为普通大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低;一种是目标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。

1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。

1.3直销对象：写字楼已租客户、其它写字楼客户、金融单位、证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。

1.4直销人员：我司销售推广人员、临时用工街头dm单派发、礼仪(形象)小姐宣传等。

2、dm邮寄

2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜访前先实行dm邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。

2.2dm对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。

2.3dm邮寄内容：写字楼单张简介、写字楼商户介绍、物业服务项目及写字楼所具有的优势等。

2.4dm邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。

3、优惠政策

3.1企业产品展示会，在人流比较集中，环境比较优雅的地方举行企业形象和产品展示会，是很多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在本项目举行企业产品展示会。

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