前期调研报告 之 一
物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程，也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。
一、目前我镇物业管理试点工作开展情况
上半年，镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点，打破社区原有的小区负责制的管理模式，重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点，解决遗留问题，成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为：
1、社区：社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段，共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多，围墙未建好，没有物业管理用房，长期无人管，垃圾成堆，草坪损毁，很多业主对在此居住失去了信心，打算卖掉房子。对于物业管理，多数人拥护，但缺乏信心。经过初步测算，要在该小区建立物业管理，尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会，向各家各户发放了物业管理倡议书，征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。
二、社区：
社区去年最先推行物业管理，并成功地在粮食局小区成立了业主委员会，建立了业主规约，协助小区实行了物业自治管理。今年，社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户，建成十多年来，没有物业管理，遗留问题多，一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访，综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题：清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房，总测算费用近五十万元。经过半年多的协调，目前成立了小区业主委员会，简单疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的违章建筑，向开发商争取了两间门面作为物业管理用房，已由致远物业公司拿出了初步管理方案，并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚，镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议，正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司，该小区走上规范化管理轨道。
三、观山社区：
试点一：佳美公司宿舍区。因佳美公司（原一建公司）改制时已将其宿舍区（建筑公寓）移交社区，并和镇政府签定协议，不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务，请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户，以前社区在小区内实施过物业管理，后因少数业主私搭乱建而中止，成为无人管小区，后来小区卫生包干到佳美公司，但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会，下发选票，筹备成立业主委员会，下一步再确定物业管理方案。试点二：原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头，镇城管办协助，在现场走访了业主。针对院内的环境问题，我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多，改造资金庞大，我们已向县政府反映，准备召开相关责任主体的协调会，解决环境问题后再议物业管理事宜。
四、老西门社区：
老西门社区做为老城区，无人管小区最多，县长热线投诉最多，创建任务最难，实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访，征求业主意见，了解物业管理现状，最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。
五、渫阳社区：
试点一：农资大市场。农资大市场一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心（宏天物业）管理，但建设方和业主对物业管理强烈不满，准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐，建设方多方了解后，拟定由致远物业公司接管。从五月份开始，致远物业开始走访业主，制定了初步管理方案，得到了建设方的认可。八月份，县房管局准备采取邀标的方式，重新聘用物业公司。
试点二：旺佳园。旺佳园共有业主75户，一部分是原劳动服务公司职工，另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费，两年期满后，物业公司退出，现在小区没有物业管理，而且由于以前管理不规范，公共部分占用严重，业主强烈要求实施物业管理。目前，社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议，张贴了有关宣传法规，投票选举了业主委员会，下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。
前期调研报告 之 二
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人依“木”而休，床、枕、椅、桌，人栖息之处都喜欢用上“木”，古今中外，无不例外。爱木之情，众所有也。为择一好木，人们愿意等上几十年甚至百年；经典的家具往往是实木家具，一张实木桌子甚至可以用上几代人。爱木之情，为何爱也？因其温暖，因其情长，温柔不失硬朗，经典而又那么的常青。一侘选用上乘的紫檀木材，自然、质朴，历久常新，世代相传。
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前期调研报告 之 三
一、两地渔业基本情况，四川省和重庆市都是我国西部地区的渔业大省（市），20xx年水产品总产量分别居西部12个省（市、自治区）的第二位、第三位。
四川省境内水域面积广阔，水库、湖泊众多，水域总面积896万亩，宜渔水面达358.5万亩，宜鱼稻田面积近1000万亩。全省鱼类资源丰富，是长江主要的鱼类栖息地，主要经济鱼类有50余种，特有鱼类30余种，有中华鲟、胭脂鱼、大鲵等55种重点保护水生野生动物。20xx年，四川全省水产养殖面积达301.35万亩，水产品产量98.25万吨，水产业实现农民年人均增收29.69元，分别比“九五”末增长32.36%、91.48%、197%。在常规养殖品种稳定发展的同时，名优水产品养殖得到快速发展，产量比重已上升到35%。水产品加工、休闲渔业、水产流通和渔药渔饲料工业等二三产业快速发展，产业结构进一步优化。
重庆市境内有河流223万亩，池塘49.24万亩，建成后的三峡水库水面达140万亩，其他水库35.25万亩，宜渔稻田400多万亩。辖区内地下冷、热水资源极为丰富，水生野生动植物及鱼类资源丰富。20xx年全市水产养殖面积达104.72万亩，水产品总产量达25.06万吨，分别比“九五”末增长23.6%、25%。渔业经济总产值36.7亿元，占农业总产值的5.7%。
今年1月～9月，四川省水产品总产量76.17万吨，同比增长9.14%；渔业经济总产值116.25亿元，同比增长12.05%。预计全年水产品总产量将突破百万吨，比上年增长7％左右；渔业经济总产值可望达155亿元，比上年增长12％；实现农民人均增收25元以上。重庆市由于遭受特大旱灾损失较大，1月～9月水产品总产量为17.3万吨，同比增长1.4%，增速减缓。预计全年水产品总产量约为22.5万吨，同比下降10%左右。
二、主要措施与特点，四川省和重庆市渔业主管部门按照省市党委、政府确定的发展思路，分别提出了“努力构建西部渔业强省”和“渔业发展新阶段”的目标，坚持以科学发展观统领工作全局，紧紧围绕社会主义新农村建设，采取了一系列有效措施，推进渔业“转变、拓展、提升” 战略和增长方式转变行动，促进渔业全面、协调、可持续发展。可以概括为以下几点特点：
一是争取和落实惠渔政策有新突破。四川省在今年的省委一号文件中明确要求，优化种养结构，加快发展畜牧业和水产业。省水利厅及时召开全省水产工作会议，落实目标任务和工作措施。省财政安排专门经费，用于水产良种补贴和技术培训，并建立水产科研创新机制，开展水产育种攻关，有力地带动了生产发展和农民增收。重庆市农业局和财政局联合制定了《渔业规模化养殖补助（试行）办法》，集中运用农发资金，对规模化养殖给予补助，引导和推动规模化养殖发展，受到渔民群众的广泛欢迎。
二是开辟渔业投入渠道有新进展。重庆市利用本地资源特色优势，吸引资金开发名优特色水产品养殖，黄颡鱼、翘嘴红等逐步形成规模化经营，观赏鱼养殖已发展成为打造郊区特色农业的重要产业。四川省利用中西部结合带的地缘优势，积极引进资金建设大型水产品批发市场，发展水产品加工和流通业，预计全省今年的投入将超过10亿元。许多养殖户也加大投入扩大生产，推动了水产养殖业的持续发展。一些丘陵地区结合冬春农田水利基本建设，实施稻鱼轮作，成为新的渔业经济增长点。
三是建设生态渔业有新思路。保护生态环境是发展西部渔业的基本要求。两省市坚持以科学发展观为指导，在积极发展渔业生产的同时，切实加强生态保护工作。重庆市抓住三峡工程建设水面大量增加的机遇，积极探索并科学规划三峡水库渔业的发展思路与措施，努力实现发展渔业生产促进库区移民增收和保护水库生态环境的协调并举。同时，为减轻工程建设对长江渔业资源造成的不利影响，建立了水产原良种场，储藏、研究和保护长江特有鱼类资源，并积极开展渔业资源和环境监测，加大增殖放流力度，切实保护三峡生态环境，实行开发与保护并重。四川省结合地方实际和转变增长方式行动，从今年开始逐步取缔施肥养鱼，并积极推行环境友好的健康养殖方式，建设生态渔业，切实保护和合理利用水域资源。
四是应对特大自然灾害有新做法。今年夏季，百年不遇的特大旱灾袭击了川渝大地，两省市渔业生产遭到严重破坏。为尽量减少渔业生产损失，重庆市从加强抗旱救灾工作组织、落实抗旱保渔措施和恢复渔业生产三个方面采取措施，开展救灾工作。同时争取落实了200万元救灾资金，专项用于补贴鱼种补救。由于抗灾救灾措施得力，保住了大批亲鱼和鱼种，在一定程度上降低了灾害损失。
五是服务新农村建设有新举措。四川省各级渔业部门抓住各级政府规划社会主义新农村建设的重要机遇，努力把水产发展纳入规划中去。截至目前，全省以水产为支柱产业规划建设并已开始启动的新农村达到183个。重庆市开展了“千村推进、百村示范”建设，渔业主管部门积极参与，规划渔业对接项目，并推动建设了两个提高渔业综合生产能力示范村。
两地渔业的快速发展，为调整地方农业产业结构、建设现代农业，繁荣农村经济、增加农民和三峡库区移民收入，发挥了积极的作用。
三、主要问题与挑战，今年以来，两地渔业在遭受特大旱灾的情况下，取得了较好的成绩，但是也还存在一些问题和制约因素。当前最突出的问题是：
第一，特大旱灾造成渔业生产巨大损失，且潜在不利的后续影响。
百年不遇的特大旱灾给两省市渔业生产带来巨大损失。据统计，四川省渔业受灾面积达162.03万亩，损失水产品8.53万吨，损失达6.4亿元，分别占20xx年水产品总产量和渔业总产值的8%、4%。重庆市损失更为严重。全市12万亩池塘、500多座小型水库干涸、10万亩河沟断流。因灾损失水产品 47630吨，直接经济损失共达6.3亿元，占20xx年水产品总产量和渔业总产值达19%、17%。
这次特大旱灾不但造成了鱼类大量死亡，间接损失也较为严重。为减少损失，渔民被迫将大量成鱼提前出塘销售，由于规格尚小，且集中销售，导致售价极低，效益大幅下降，渔民入不敷出。此外，由于旱灾导致大量养殖户储备的鱼种死亡，对今后的恢复生产造成了不利影响。“水”和“种”将成为今后一段时期乃至明年制约渔业生产的两个关键因素。
第二，三峡水库蓄水后对渔业资源造成不利影响，渔业发展和渔民增收面临困难。
三峡水库蓄水后，随着水位的升高，库区水域生态环境也发生了显著的变化，对库区渔业发展带来较大影响：一是主要经济鱼类产卵场发生重大变化，原有 822处传统鱼类产卵场约85%消失；二是库区水域鱼类种群数量严重不足，组成结构明显低质化；三是水位升高后，江水基本没有流速，捕捞生产方式和网具发生变化，需用静置高网捕捞，但是渔民缺乏资金更换网具，仍沿用原有的流刺网捕捞，捕捞效率极低。
上述影响导致库区渔民的捕捞量大为减少，收入大幅度减少。据重庆市万州区介绍，三峡蓄水前的20xx年单船年捕捞量在1500公斤左右，渔民人均收入 5000元以上，20xx年单船捕捞量仅为579公斤，降低约三分之二，同时由于燃油等生产资料价格上涨，渔民人均收入约20xx元，降低了约60%，比当地农民人均收入还要低300元左右。
第三，对三峡库区渔业发展思路和措施认识尚未统一，库区渔业发展尚未起步。
10月27日，三峡水库蓄水水位达到156米，水面面积也由此大幅增加，达到140万亩，未来蓄水到175米后水面将达到162万亩。为充分发挥库区水面资源优势、发展库区产业、增加库区移民收入，有关部门在三峡水库移民发展规划中，确立了渔业、柑橘、草饲牲畜、旅游作为库区四大支柱产业。但是，由于有关方面对三峡水库渔业发展的思路和措施存在不同看法，一些专家以保护库区水质为由，反对在库区进行任何形式的水产养殖生产，库区渔业发展规划至今没有出台，导致库区渔业发展缺乏指导，成为最有潜力但是发展最为滞后的产业。
四、几点体会与建议，四川省和重庆市都是西部渔业大省。两地在发展农村经济中，始终把渔业放在一个比较重要的地位，结合两地实际提出的渔业发展思路符合科学发展观的要求，符合转变渔业增长方式、建设现代渔业的方向。今年的特大旱灾对四川和重庆渔业生产造成了重大损失，两地渔业主管部门积极采取措施，帮助渔民抗灾减灾，恢复生产，减少了损失，值得肯定。针对两省渔业发展面临的突出问题，提出几点建议：
（一）认真总结经验，采取积极措施，恢复渔业生产这次特大旱灾，既考验了渔业主管部门在面对重大自然灾害和突发事故的应对能力，同时也暴露出长期以来渔业基础设施建设的薄弱。两省市渔业主管部门一是要高度重视，坚持以人为本，积极采取措施，从水源供应和苗种供应等方面，切实帮助受灾渔民恢复生产，解决生活困难；二是要认真总结此次灾害的经验教训，进一步加强渔业基础设施建设，抓好池塘改造，完善配套设施，提高抗灾减灾能力。
（二）发展生态渔业，合理利用资源，保护生态环境三峡水库的建设，既是机遇，也是挑战。要进一步明确发展思路，抓住这个重大机遇，充满信心地迎接挑战，打好三峡牌，积极发展生态渔业，切实保护和合理利用资源，将渔业资源环境保护工作纳入整个西部生态环境保护大战略中，提高渔业的可持续发展水平。一是要听取各方面意见，积极协调，推动三峡库区渔业发展规划尽快出台，指导库区渔业发展；二是加强库区渔业资源与环境监测，摸清库区渔业资源状况；三是进一步加大库区渔业资源增殖放流力度，补充库区鱼类资源种群数量，保护库区水域生态环境。建议明年在三峡库区组织一次大规模的放流活动，邀请两省市、国务院三峡办的有关领导和社会各界知名人士出席，扩大影响，进一步推动各方面工作。
（三）加快建设“平安渔业”，建立渔业政策性保险制度，提高产业支持保障水平今年福建、广东、浙江等沿海部分省市频繁发生强台风，重庆、四川等省市发生严重旱灾等重大自然灾害，更加凸显了建设“平安渔业”、提高渔业抗御自然灾害与突发事故能力、灾后恢复渔业生产能力的必要性和紧迫性。建议尽快编制建设规划，协调有关部门建立持续稳定的投入机制；积极推进政策性渔业保险工作，争取将渔业互助保险纳入国家政策性农业保险试点范围，落实中央财政试点补贴资金。
（四）加快研究论证，实行水产良种补贴，推动水产养殖业更快更好发展“良种”是种植业和养殖业发展最重要的基础之一。为支持和鼓励农民使用良种，提高种养业发展质量和水平，增加农民收入，国家对使用粮食、畜禽良种等给予财政补贴。据了解，四川省从20xx年即开始探索实行水产良种补贴，将过去用于水产基础设施建设和新技术推广的财政资金转变为用于支持水产优势品种的良种繁育体系建设，主要包括对养殖户的种苗补贴（不少于75%）、必要的设备购置及技术培训。今年，省财政拿出900万元，确定给予补贴的优势品种包括：草、鲢、鳙、长吻、南方大口鲶、斑点叉尾、加州鲈、红鳟和鲟鱼等。补贴标准为同期市场价格的30％～50%，但是每户不超过200元（草、鲢、鳙），或1000元（其他品种）。补贴实行项目招标制，由良种生产单位和技术推广培训单位向渔业主管部门进行申报。补贴方式以农民差价购买鱼种方式兑现，即农户向良种生产单位购买鱼种时，直接扣除应享受的补贴额，只付差价款提货。上述实行补贴的范围、标准、对象、方式以及良种生产单位和价格等，均进行公开、公示，确保农民直接受益。从四川的政策实施情况来看，对进一步提高农民生产积极性，提高水产良种覆盖率起到了积极作用。目前，有关方面正在研究在全国范围对使用水产良种实行财政补贴的可行性。建议加快研究和论证，进一步协调财政部门，推动国家水产良种补贴政策的早日出台，促进水产养殖业更快更好地发展。
前期调研报告 之 四
中央一号文件提出，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转；继续增加农业补贴资金规模，新增补贴向主产区和优势产区集中，向专业大户、家庭农场、农民合作社等新型生产经营主体倾斜。“家庭农场”概念首次在中央一号文件中出现。为准确摸清我县农村家庭规模经营发展现状，着力以现行家庭规模经营为基础、探索发展家庭农场的有效途径和方式，笔者在深入调研32个乡镇规模种养殖业和20个家庭农场式规模种养殖生产大户的基础上，结合现代农业发展的要求，客观分析了我县家庭规模经营发展中存在的主要问题，有针对性地提出了积极稳妥发展家庭农场的措施建议，现报告于后。
一、我县农村种养殖户规模化发展现状
根据全市统一确定的规模种、养殖户标准，我县32个乡镇规模种养殖业监测调查结果显示，到末，全县共有规模种植户87个，种植面积9422亩，户均108.3亩。其中规模种粮13户、面积904.5亩，户均69.5亩；规模种蔬菜18户、面积1707亩，户均94.8亩；规模种烤烟23户、面积1323亩，户均57.5亩；规模种药材14户、面积2891亩，户均206.5亩；规模种花卉9户、面积916亩，户均101.8亩；其他规模种植10户、2200.5亩，户均220亩。，全县规模养殖户达到131个。其中规模养殖生猪64户、饲养12324头，户均192头，规模养殖家禽40户、饲养153749只，户均3843只；规模养殖肉羊24户、养殖4761只，户均198只；规模养殖肉牛4户、饲养215头，户均54头；规模养殖肉兔19户、饲养37931只，户均1996只。规模种植户、规模养殖户占农户总数的0.17%，规模种植面积占总播种面积的0.7%；生猪规模户存栏生猪占存栏总量的4.5%，家禽规模户存栏家禽占存栏总量的12.7%。
二、我县家庭规模经营发展中存在的主要问题
从我县20个从事规模种养殖业家庭经营户的调查情况看，现行家庭规模经营主要存在以下问题：
（一）筹资融资困难。绝大多数规模经营户主要依靠自身积累或可借贷方式投资，除国家在政策调控时适当扶持外，基本没有其他融资渠道。在种养殖关联产品市场价格正常或逐渐上涨的情况下，各个生产环节正常循环，规模经营能获得正常利润，生产规模逐步扩大趋势明显。一旦市场价格低迷，产品销售受阻，生产过程则不能正常循环。不少规模户因为没有外来资金参与周转，只能压缩生产规模、降低亏损程度，亏损时间稍长，少数支撑不住的户只能退出生产，规模生产的连续不稳定。
（二）销售渠道不畅。所有规模经营户均没有建立较为正常规范的销售渠道，完全靠自己盲目寻找销路，导致产品销售渠道不畅通，反过来又影响了正常的.生产经营。受信息资源、联系能力、交通工具及销售方式等多种因素影响，销售零星分散，耗费人力物力和生产时间，影响规模经营效益水平。
（三）技术服务滞后。规模种植养殖生产需要相对专业的技术人员对生产进行技术指导，比如开展病虫或疫病防治、对废弃物或病死畜禽进行无害化处理等。但现行规模化种养殖业专业服务提供跟不上，生产过程中各方面技术服务主要通过临时聘请人员或者种养殖户自学解决，技术保障方面存在诸多缺陷和漏洞。由于技术服务与生产要求脱节，势必影响规模经营质量效益，增加规模种养殖业生产风险。
（四）生产要素不稳。规模化种养殖业需要适度集中耕地、林地、牧草地、养殖水面等农业生产资源，各资源要素流转通过口头协商、书面协议方式确定。流转时间少则一两年、多则三五年，生产经营亏损时协议租金不减少、生产经营收益好时协议租金上涨（比如王家乡花卉苗木生产户租用土地租金就从最初每亩600元涨到现在的每亩1000元）。生产要素流转不稳定，在很大程度上影响了生产经营者长期投资经营的信心。
三、适宜我县发展的主要家庭农场模式
从农村种养殖资源状况出发，以现行种养殖规模经营户为基础，培育适宜我县发展的家庭农场模式有四种类型：一是粮食蔬菜生产农场，分布在土地面积集中、肥力状况较好、交通方便的平坝地区，发展规模与本地资源要素相适应的粮食或蔬菜生产农场。如：临溪的粮食生产大户，王家的股份制蔬菜生产大户都可为发展农场提供借鉴；二是特种作物产业园（场），黄连、莼菜、烤烟、辣椒等特色作物宜于发展适度规模的家庭农场。如黄水黄连，冷水莼菜，主要烤烟、辣椒产地等都可适度发展特色作物产业场；三是果园内养殖型复合式农庄（场），在种养殖资源优越、交通条件较好的城镇远郊地区发展种养殖业循环、优势互补的家庭式农庄。如：沿溪镇滨江村汪卯祥租用耕地种植果树200余亩，同时在果园内养殖生猪175头；四是林下养殖类生态休闲农庄（场），充分利用林地资源丰富的优势，发展林下养殖类生态休闲农庄（场）。
通过对20个家庭农场式规模种植、养殖生产大户生产效益调查情况看，规模种粮亩均收入1620元，比零星分散生产增加130元，效益提高8%左右；规模种蔬菜亩均收入3429元，比零星分散生产增加309元，效益提高10%左右；规模种其他特种作物亩均收入5810元，比零星分散生产增加1300元，效益提高20%左右。规模养猪每头纯收入200—400元，比零星分散养殖增加200—300元，效益提高15左右%；规模养禽每只纯收入5—10元，比零星分散生产增加约5元，效益提高8%左右。从调查结果看，各种项目的规模化生产收入都比零星分散生产高得多，经济效益也比零星分散生产好得多。（注：20个户的数据是生产户对生产情况回忆形成的，代表性不强，仅作趋势参考）
四、积极稳妥发展我县家庭农场的措施建议
从当前我县农村农业生产实际看，一家一户分散生产经营方式在推动县域农村经济发展的动力方面有所减弱，发展现代农业更加迫切需要适宜的新型劳动载体融入。中央一号文件的出台，县委、县政府鼓励现代农业发展的一系政策措施的推出，我县积极稳妥发展家庭农场的客观条件已然成熟。为此，建议如下：
（一）建立多渠道投融资机制，筑牢发展基础。融资渠道单一、投入数量不足是影响规模户稳定发展和向更大规模、更高要求的家庭农场过度的主要制约因素。逐步建立以农户投入为主、政府扶助、金融支持、社会力量广泛参与的多渠道投融资机制，是发展家庭农场的基本要求，也是保障家庭农场正常运行的客观需要。
（二）建立稳定的销售渠道，保障既得利益。建立与生产品种和产出数量直接联系的销售渠道或消费市场，是保证家庭农场正常运行的本质要求和内在属性。稳定现有消费市场与需求数量、确保基本销售数量不动摇；拓展新的销售渠道与开辟新的消费领域、为销售更多产品找到更大范围、更深程度的支持空间；建立政府对主要基础产品实行淡储旺供机制、缓解市场价格涨跌对家庭农场规模化经营产生的冲击；建立实力企业对规模经营产品收储加工与家庭农场专业化产品生产销售相联系机制，让家庭农场在利益共享、风险共担中不断发展壮大。
（三）规范流转行为，增强发展信念。立足家庭农场发展的实际需要制定相应的土地流转政策，鼓励全家外出户或弃农经商户、劳动力不足无力正常经营户、生产技术落后产出效益低户等不以土地为基本生存资料的农户积极参与土地流转。通过规范流转方式、稳定流转期限、合理流转价格等形式，积极帮助农场主规范有序、稳定合理流转土地，增强规模经营和发展信心。
（四）落实技术职责，完善全方位服务。家庭农场专业化、规模化生产离不开科学技术的支撑，需要系统健全的配套服务。健全服务组织，配强技术力量，根据家庭农场从事业别的专业特点、规范化生产、不断扩大产能和提高效率的实际需要，各有关部门和乡镇要提供全方位、高质量服务，有效保障家庭农场持续健康发展。
（五）宽松环境，加强扶持引导。家庭农场是农村经济发展的时代产物，是统筹城乡发展、有效增加农民收入的客观载体。各乡镇、县级有关部门要在生产要素组织、生产过程扶持、产品加工销售等方面宽松政策环境、加强资金扶持、强化技术支持。用强力有效的政策扶持措施保障家庭农场这一新型农村经济经营主体有效承载农村经济转型升级，为新形势下实现农民收入快速增长提供强大动力。
前期调研报告 之 五
前期调研报告
一、调研目的和背景
近年来，随着互联网的发展，电子商务在全球范围内蓬勃发展，已成为了商业活动中的重要组成部分。然而，在电子商务这个新兴领域中，仍然存在着各种各样的问题和挑战，其中之一就是信息安全。本调研报告将围绕电子商务领域的信息安全问题展开研究，旨在深入了解电子商务中信息安全问题的现状，并提出相关解决方案，以推动电子商务的健康发展。
二、调研方法和范围
本次调研采用了多种方法，包括文献资料的查阅、网络问卷调查和实地访谈。针对电子商务领域的信息安全问题，我们选择了广泛的范围进行调研，涵盖了电子商务平台、支付系统、物流配送和客户信息保护等方面。
三、调研结果
3.1 电子商务平台的信息安全问题
在电子商务平台的信息安全问题方面，调研结果显示，虚假商品、交易纠纷和个人信息泄露是用户最为关注的问题。同时，平台方也面临着黑客攻击和网络诈骗等安全威胁。为了解决这些问题，电子商务平台需要加强对商家和用户的审核和监管，并采取有效的技术手段防范各类网络攻击。
3.2 电子支付系统的信息安全问题
在电子支付系统的信息安全问题方面，调研结果显示，网络支付欺诈、交易密码泄露和支付平台安全漏洞是用户和支付平台最为关注的问题。为了保障用户的资金安全，支付平台需要加强用户的身份验证和交易监控，并采取加密技术保护用户的交易信息。
3.3 电子商务物流配送的信息安全问题
在电子商务物流配送的信息安全问题方面，调研结果显示，货物丢失、假冒伪劣商品和运输安全问题是用户最为关注的问题。为了保障物流的信息安全，电子商务平台需要加强对物流供应链的管理和监控，并与物流公司合作，共同解决物流安全问题。
3.4 客户信息保护的信息安全问题
在客户信息保护的信息安全问题方面，调研结果显示，用户的个人信息泄露和滥用是用户最为担心的问题。为了保护用户的个人信息，电子商务平台需要加强对用户个人信息的管理和保护，并建立有效的隐私保护机制。
四、解决方案
为了解决电子商务领域的信息安全问题，我们提出以下解决方案：
4.1 建立信息安全管理体系
电子商务平台需要建立完善的信息安全管理体系，包括安全策略、安全培训和安全风险评估等环节，以确保信息安全工作的有效进行。
4.2 加强技术手段的应用
电子商务平台需要加强技术手段的应用，包括数据加密、身份认证和安全漏洞修补等方面，以提升信息安全的能力。
4.3 加强监管和合作
电子商务平台需要加强对商家和物流供应链的审核和监管，与支付平台和物流公司建立紧密的合作关系，共同应对安全威胁。
五、结论
本次调研报告对电子商务领域的信息安全问题进行了深入研究，并提出了相应的解决方案。电子商务平台需要加强对商家和用户的审核和监管，加强技术手段的应用，加强对物流供应链的管理和监控，与支付平台和物流公司建立紧密的合作关系，以保障电子商务的信息安全，推动电子商务的健康发展。
前期调研报告 之 六
益暖中华策划书前期调研与准备工作
一、前期调研
1、中国红十字会发展现状
2001年，中国红十字会总会重新启动中华骨髓库扩容工作。中央编办批准成立了中华骨髓库管理中心。中华骨髓库电脑网络系统初步建立，入库数据采用先进的分子生物学方法检测。2004年 4月15日，中华骨髓库第100例造血干细胞的捐献顺利实施采集。2002年，中国红十字会在北京、天津、上海、江苏、辽宁、四川、山东、深圳等首批开展造血干细胞捐献活动省市开展大规模社会募捐活动和志愿捐献者的征集活动。开通了网站。2005年中华骨髓库入库数据突破30万人份，第30万名志愿者是来自上海海运公司的员工司月洁。累计向国（境）外患者提供造血干细胞8例。完成了电脑网络系统（硬件部分）的升级改造。9月9日，中华骨髓库第300例造血干细胞捐献者任鹏在北京道培医院顺利实施造血干细胞采集。2006年3月，中华骨髓库入库数据达到36万人份。第400例捐献者，中华骨髓库第400例造血干细胞捐献者曲海菁在上海华山医院顺利实施造血干细胞采集，8月22日, 中华骨髓库第500例造血干细胞捐献者王阔在北京实施造血干细胞采集。2007年2月1日中华骨髓库产生第600例造血干细胞捐献者-----河南分库的陶合献，8月4日上午，西藏分库在拉萨召开成立大会。至此，我国大陆地区31个省、自治区、直辖市均已建立了省级分库，11月5日,中华骨髓库产生第800例造血干细胞捐献者，她是来自湖南分库的肖玲，同时也是首次向英国提供造血干细胞。
有喜也有有忧。我国白血病年发病率为4/10万，占35岁以下青少年和儿童恶性肿瘤死亡的首位，而利用造血干细胞移植可以有效的治疗白血病，重症再生障碍性贫血，重症免疫缺陷性疾病，急性放射病，癌症放化疗所致的免疫功能低下等。治疗血液病必须用与病人血型完全一致的健康人的骨髓血。目前在世界各国都建立了血库，为白血病患者提供可能需要的血样。美国骨髓库的库存是500多万例，欧洲的库存是400多万例，中国台湾的库存是30万例作左右。但到2008年为止，中华骨髓库的库存量仅有70万，而我国目前却有400多万患者等待造血干细胞的移植，并且每年新增白血病患者4万左右，其中52%是正值花季的青少年。 我国是人口大国，CDMP的库存量却与我国的人口数量及不相称，其中的原因及解决办法我们将在下面提到。
二、中华骨髓库的认知普及现状
自2001年正式成立（CMDP）至今，中华骨髓库已走过了八年的风风雨雨，信息社会的八年是极其丰富的八年，CMDP得到了很大的普及和社会认可。但是，在取得丰硕成果的同时，我们也不可避免的遇到了一些困难。 由于各种原因，人们对捐献造血干细胞的相关知识了解得非常少，存在两个误区：一是认为捐献后会影响健康和自身造血功能；二是认为“捐献要在背脊骨上打孔钻洞，弄不好人可能变傻。在此对这两种说法做出了澄清。
不能把捐献造血干细胞和捐献骨髓混为一谈。捐献造血肝细胞首先是捐鲜５毫升血样存储到资料库内，等待与白血病人配型，由于配型成功的几率很低，所以绝大多数人最终是没有捐献、移植机会的。现在采集造血干细胞一般不是直接从骨髓中采集，而是通过药物动员，通过专门的设备，从外周血液中把动员出来的骨髓造血干细胞抽出。整个抽取的量还不如一次普通献血多，一般有几十毫升，多则１００毫升。至于对捐献者的影响，最多是在血液动员的几天内，可能出现发烧等不适，或者身体关节有酸胀感觉。但动员停止后，几天之内这些症状就会消失，完全恢复健康。到目前为止，还没有发现因为捐献外周血造血干细胞出现严重的并发症造成伤害的例子。
以前医学技术不发达时，采用的是捐献骨髓，是在骨头上打孔，从骨髓中抽取造血干细胞，因为比较痛苦和危险。而现在普遍改用采集外周血干细胞，技术比较成熟安全。采集使用专用设备，形成一个密闭循环系统进行一次性采集，也不经过有人认为的体外离心等过程，采集出来的造血干细胞就可输给病人使用。采集过程跟献血感觉基本一样，只需在病床上等待３、４个小时完成采集过程。有人说采集造血干细胞比输血疼痛些，是不正确的。
我国人口众多，但愿意捐献骨髓的人却非常少，很大程度上在于宣传滞后，人们有很多错误认识，对捐献造血干细胞存在畏惧心理。这项公益事业需要全社会共同努力，加大宣传，以消除人们对捐献造血干细胞的恐惧心理。 还有一个需要注意的问题。CDMP在城乡的普及率差别很大，这无疑与宣传力度的不同有很大关系。而我会的骑行宣传正好可以深入乡村地区，提高CDMP的普及。
通过较为全面的调研，我们找出了二个宣传重点。一是宣传内容的重点，这个重点不能仅仅放在号召对CDMP的血样捐献上，而应放在对CDMP采集样本库例的流程介绍上。第二个宣传区域的重点，由于农村对CDMP的认知率较低，所以这个重点应该放在农村。
二、准备工作
1、体能储备
（1）从2008年10月8日到12月2日和2009年3月9日到2009年6月25日为常规训练,训练时间为每周的一三五，用以提高队员的身体素质。
（2）从2009年5月25日到6月25日左右，为加强体能，训练时间改为周一到周五。增强队员的耐力与承受力。 （3）从2008年10月8日起到2009年6月25日，每两周有一次50公里左右的短途拉练，用以让队员积累骑行经验，提高安全意识。假期超过三天的，会相应安排一次超过100公里的中长途拉练，让队员熟悉并适应各种路况环境。
2、宣传材料
（1）六月下旬完成宣传所用条幅、旗帜、宣传单、宣传标牌等相关宣传用品的制作。
（2）准备渤海大学以及渤海大学自行车协会的的宣传材料。参与的活动人员应充分了解相关内容，做到无材料也能详尽。
（3）按策划要求，活动人员充分了解造血干细胞知识与京杭大运河沿途城市人图风情及环境状况，做到无材料也能详尽。渤海大学自行车协会将自2009年3月初至六月底组织会员对造血干细胞知识进行学习。
3、踩点工作
为减少远征途中不必要的麻烦，让此次活动更加有效地开展，特于活动前期做好踩点工作。车协人利用假期时间完成了远征踩点工作，了解了沿途的路况，风土人情，基本物价水平，确定住宿地点，联系当地车友以及媒体宣传等事宜，更重要的是使远征队的安全有了保障。远征采点的圆满完成，是远征顺利进行的关键。
基于调研的结果，我们将在沿途不同地方进行不同内容的宣传活动。此次活动自北京至上海共经过15个城市，北京、天津、济南、济宁、徐州、苏州、上海7城市市区内进行骑行宣传和定点宣传，并与当地红十字会合作开展样本采集。沿途将经过大量乡村地区，我们会在其余的8中选择至少10个乡镇进行重点宣传。
4、安全准备
以严格的纪律要求安排日常的骑行训练，着重培养团队人员的安全意识和团队形象；
六月中旬组织队员到锦州市红十字会进行远征前的医疗卫生常识的培训，学习基本医疗处理和自救常识，并按照专家建议准备远征所需药品； 七月初完成参加远征人员的人身保险购置工作； （详情请见附件——《安全措施》
前期调研报告 之 七
根据潞城市委的安排部署，在潞城市“六个一”干部下乡住村活动中，我联系潞城市合室乡西坡村。活动开展以来，我多次深入所包村进行走访调研，深入农户家中访贫问苦，向村民仔细了解生产、生活、收入等情况，组织召开了多次由村、支两委及群众代表参加的座谈会。重点了解了西坡村基本情况和新农村建设情况，掌握发展现状，查找制约发展的突出问题，帮助理清工作思路，认真分析该村现状优势及不足，对今后的发展提出了建议和意见。
一、基本情况
西坡村位于潞城市北部1 5公里处，属于以绿色农业种植为主的丘陵山区。全村127户，390口人，党员14名，其中女党员1名。总耕地面积1050亩。XX年，西坡村按照市委、市政府总体安排部署及乡党委、政府工作会议精神，积极推进基础设施建设，积极调整产业结构，大力发展“一乡一业，一村一品”。首先改建了村级活动场所，进行了低压线路整改，维修了村中舞台，同时大力推进平安村建设，大搞环境卫生整治，积极配合市委、市政府提出的“六村联创”活动，村容村貌有了较大的改观。
(一)园林、户通工程。园林绿化今年新栽植桧柏、杨柳苗木共计200余棵。建立了卫生保洁制度，实施了垃圾不落地工程，人居环境得到了进一步优化。铺装完成主街道水泥路200余米，尚有2700余米未达到全覆盖要求。
(二)产业结构调整方面。近年来，西坡村在各项强农惠农政策的支持下，依靠大葱、马铃薯种植两大调产产业，大力发展特色种植经济，群众收入增长较快，种植大葱100余亩，马铃薯56亩，但离新农村农民收入标准还有一定距离。
(三)平安、文明和谐、村级管理创建方面。平安村创建、文明和谐村创建、村级管理先进村建设作为“三大软件”工程，支村两委干部采取了“稳步推进、长抓不懈”的“八措施”。开展了“平安家庭”、“平安示范户”评比和“群众诉求日”活动，建立完善了综治宣传阵地、“治安中心户长”评选制和“六合五联四统一”工作的长效机制，安装了“居家卫士”，规范了巡逻队伍，达到了人防和技防的有机结合，群众的社会安全感明显增强，在“六村联创”活动中，摘得了平安创建先进村。文明和谐村建设以“六有”为抓手，以“六好”为目标，总投资5万余元，对村级文化健身场所进行了修缮;积极开展了“十星文明户”、“五好家庭”、“道德楷模”的评选活动，成立了红白理事会和禁赌会，杜绝了大操大办之风;村级管理按照“八室十有”标准，对村级活动场所进行了了提档升级，更新了管理制度，刷新了版面、标语，设立了文化、廉政宣传栏、“三务”、点题、即时公开栏和意见箱。目前，西坡村政治稳定，社会治安状况良好，两委班子和睦团结，村风健康文明，群众对支委班子认可信任。
二、主要做法
1、座谈会上听民意。组织党员干部、群众代表进行座谈，共召开会议4次，座谈会6次，收集了涉农问题4件，通水、通路问题5件，其它2件。
2、进家入户访民情。通过走街入户，个别谈心，共走访群众10余人，共走访种植大户2户，普通百姓8户，大部分群众是靠种植大田为生，对特色调产种植热情还不是很高，还需政府进一步加强引导，要加强他们的增收意识，帮助解决一些技术上的实际困难。
3、慰问老干部送温暖。“七一”对村上老党员、老干部进行了走访慰问，为他们送上了慰问品、慰问金，送达市委对他们的亲切关怀，传达了市委、市政府的惠民政策和近期发展思路，希望他们牢记党的光辉历史，既要弘扬党的光荣传统，也要积极发挥余热，帮助村上发展的更好。
4、商议发展定规划。一是要立足实际，做好产业发展规划。西坡村产业基础较好，但多为山地和丘陵地，要结合实际，尊重农民意愿，挖掘增收潜力，做好大葱、马铃薯特色种植的发展规划，做好示范大户的政策帮扶，带动群众树立种植信心，形成种植规模，打出自己的品牌;二是抓住机遇，规划实施好街巷通工程。要以“五个全覆盖”工程为契机，科学规划，早准备，早动工，高质量完成街巷通工程。三是统筹兼顾，做好其它各项工作的规划。要因地制宜，依照自身能力规划好园林绿化、农民娱乐活动场所、农家书屋等各项工程的建设。
三、制约西坡村发展的主要因素
总体来看，党员干部思想、集体收入、主导产业等因素仍是影响西坡村整体发展的主要因素。一是部分干部群众对新农村建设存在认识上的误区，部分村干部和党员干部对新农村建设热情不高，存在畏难情
绪，工作缺乏主动性、积极性和创造性，“等、靠、要”思想比较严重;二是在新农村建设的过程中，存在急于求成、简单粗糙的倾向;三是在加快农民增收调整产业上还有差距。
四、下一步工作打算和近期工作开展情况
根据上述问题，我们要着重解决以下问题。一是切实将“调整产业和农民增收”做为惠民目标来抓，由村支部书记亲自牵头抓调产，明确责任，落实工作：二是结合“四议两公开”程序，加大群众参与率和知晓率，把目前新农村建设中的“为我建设”、“要我建设”变为“我要建设”，使广大群众牢固树立共同参与建设西坡的信心;三是从村委会自身抓起，拓宽引资渠道，努力增加集体收入，正确引导群众调产，加大农民增收力度;四是大力度提升村民素质，通过实用技术培训，通过“请进来教，走出去学”的方式，培养各种种养能手。
目前，西坡村村2700余米街巷通正式开工，各小组党员组织群众义务出工，平整路基2700余米，新铺设街巷路300余米，其余各项工作正在积极筹划中。
前期调研报告 之 八
为策应××中心城“三大战役”的推进，市委党校20xx年第一期市直科干班在赴××实地调研的基础上，结合异地培训、考察的具体情况，对打好××旅游升温作了一些探讨和思考，现将有关情况综述如下。
一、××旅游业发展现状
近年来，××旅游业作为一项产业逐步由粗放开发期走向发展期，由事业接待型走向经济产业型，以
建立重点旅游区域，吃住行游购娱六大要素系统配套的综合产业体系为目标的各项建设得到了稳步推进，旅游客源市场不断拓展，旅游发展体制和运行机制发生了深刻变化，旅游产业规模逐步扩大。
1、旅游产业的支柱作用初步确立。20xx年，全市接待海外旅游者首次突破百万人大关，接待国内游客383.8万人次，旅游业总收入达到22.65亿元，占全市gdp的5.33％。旅游业在增加收入，促进地方经济发展的同时，也促进了其他相关部门的共同发展，提供了大量的就业机会，在全市国民经济众多产业中，旅游业的产业形象鲜明确立。用支柱产业的一般标准衡量，旅游业已经成为××国民经济新的增长点，成为我市第三产业中的支柱产业。
2、旅游产业加速升温。作为打响旅游升温战的今年第一个“五一”黄金周，全市共接待游客38.55万人次，同比增长75.5％，其中接待一日游客人和过夜旅游者分别为24.73万人次和13.82万人次，同比分别增长80.5％和67.3％，人均花费分别为333.82元/人和414.33元/人；全市旅游综合收入达到1.4亿元，同比增长132.1％。××温泉风景名胜区接待游客7.91万人次，门票收入分别达到208万元。
3、××旅游核心地位凸显。在“十一五”规划中，省委、省政府和市委、市政府将××定位为“江南生态休闲城市”，实施××旅游升温战，是把××建成“赣西区域经济中心城市”的战略之措。××是国家重点风景名胜区、国家森林公园、国家地质公园，规划面积136平方公里，景区核心面积80平方公里，属武功山东北端的山麓部分，是以“奇峰险壑、温泉飞瀑、珍稀动植物和禅宗文化”为主要特色，集“生态游览、休闲度假、科普教育和宗教旅游”为一体的山岳型风景名胜区。去年，我市成功举办了’20xx中国光彩事业××行暨××森林温泉旅游节，温泉搭台、光彩联姻、经贸唱戏，签约项目28个，合同资金25.8亿元。今年2月，我市响亮地提出：以××为龙头的旅游升温战的发展战略，出台了《关于进一步加快××温泉风景名胜区发展的决定》，明确了××的指导思想、发展目标、工作举措和组织领导，逐步理顺管理体制，全面实施“13566”计划，××旅游发展步入快车道。今年“五一”黄金周，××温泉风景名胜区接待游客7.91万人次，门票收入分别达到208万元。
二、促进旅游升温的几点思考
今年，我市对××旅游提出了五年的明确目标，实现这些目标，我们认为，要重点围绕旅游的“三大特性”解决好“三看问题”，即围绕旅游景区的可进入性、可观赏性和可留住性，解决好能看、好看和耐看的问题。可进入、可观赏和可留住是好的景区（点）应该具备的三大特征，也是游客到景区实现旅游行为的基本前提。我们要在现有基础上，进一步合理规划和精心打造，提高××旅游景区点的可进入性、可看性和可留性，提高景区的吸引力和接待力。
首先要把握旅游的可进入性，实现配套设施建设的飞跃，解决“能看”的问题。交通是发展旅游的重要问题，一个地方再好，如果交通不便、游客进不去就不行。近年来，随着沪瑞高速的通车，浙赣铁路电气化改造的完成，××的交通状况有了很大改观，尤其是武吉高速、宜安公路的动工，××机场的筹建，都将有力地促进景区点开发。但还远远不能满足旅游经济发展的需要，一些好的景区点仍存在中路途远、路况差等情况。游客赶路的时间比观景的时间长得多。这些道路崎岖，让游客无法完全舒适地享受旅途的快乐。旅游景区的公路建设，也不仅仅是简单意义上的道路改造，目前，进入××潭下景区的温潭公路拓宽改造虽已完成，并已开通××—温汤—××公交线路，但沿途个别非风景区管辖乡镇的公路两旁的村镇规划和建设相对滞后，这一视觉反差一定程度上影响了景区的整体印象。因此，把握旅游的可进入性，解决“能看”问题，一定要有针对性，要根据旅游产业发展的需要，针对性地加强基础设施建设；结合骨干路网、乡村公路建设、交通发展规划，重点解决景区公路建设，增加公路通达深度，提高公路等级；结合新农村建设，加快农村旅游区和特色旅游小城镇的电水气配套，加强与旅游相关的生态环保工程建设。
其次要把握旅游的可观赏性，实现景区（点）打造的飞跃，解决“好看”的问题。这是初始阶段发展旅游的根本。××旅游资源丰富，历史文化遗址有486处、名山名胜有54处，但这些景区点还处于简单、粗糙开发状态，景区点“散、小、弱、差、浅”，无法形成全市旅游的核心竞争力。必须进一步创新思维，深化改革，切实完善经营管理机制和体制，提升景区市场化经营水平，不断更新发展思路，强化景区的融资能力。目前，××境内的旅游线路的策划安排还是个薄弱环节，必须集中全社会智力、财力打造旅游精品系列，旅游线路的策划，无论是在我市的旅游发展规划，还是在各级政府的旅游发展工作中都曾提及，譬如：以××、三爪仑、天柱
峰为主的生态游，以铜鼓、万载为主的红色游，以樟树、丰城为主的古文化游，以宝峰寺、百丈寺为主的宗教文化游，以奉新、宜丰、高安为主的名人文化游，以及××中心城的体育文化游等等，但这些线路的安排至今还停留在设想层面，××各大旅行社此类线路的安排甚至还是个空白。因此，如何精心选择、择优开发、不断拓展是当前亟待解决的一个问题。××风景区作为旅游升温战的主战场，一方面，要“核心辐射”，以其为核心拓展市内线路，另一方面，要“远拓近联”，在积极对接市外周边市场的同时，与××中心城有效对接，这对于提升××知名度和影响力至关重要，不久前，“××城区文化名胜一日游”线路的出炉就是一个好的开端。
其三是把握旅游的可留住性，实现内涵发掘利用的飞跃，解决“耐看”问题。这是旅游发展到一定时期，实现旅游经济高位越升的唯一出路。文化是旅游的灵魂，旅游是传播文化的重要载体。要想把“过路游”变成“目的游”，提高旅游核心竞争力和旅游产出，不仅需要丰富多彩、各具特色的美山美水美景形成“亮度”，还要发掘美景的文化内涵，增加“厚度”，让游客可以去玩味、去探究，提高旅游单位绩效。旅游业发展初始阶段，旅游经济靠拼景区点的多少和游客的数量，但发展到一定时期，旅游经济就靠拼景区的品质和文化内涵，拼旅游单位绩效，发掘景区点文化内涵成了旅游经济实现高位越升的唯一出路。如何在发掘历史、丰富内涵等方面找准切入点？一方面，要因地制宜。山东蓬莱以海洋文化和神仙文化为核心，把两大特色文化渗透进景区，其旅游业近年来得到了迅猛发展。温泉文体、禅宗文化、农耕文化作为××特有的、人无我有的资源，要全力包装，提高旅游附加值。另一方面，要大胆创新，打造月亮文化作为创造性的举措，既富开拓性，更具挑战性，项目设计、景点设置都必须细致、精巧，否则，无中生有便可能适得其反。
前期调研报告 之 九
按时交楼是前期物业管理工作的重中之重，为确保顺利向业主交楼，我公司提前储备人员，提前备齐有关资料，对员工进行专业培训，使大家明确交楼的工作流程。在交楼前期，公司主要领导亲自坐阵指挥，由于组织得力、人员充足、资料准备齐全，使交楼工作很顺利，没有发生交错楼房的现象，截止到2013年1月10日，玉泉家园向业主交楼B区116套(不含返迁户)、C区282套、门市25套，商业步行街向业主交楼49套，向出租户交楼12套。
前期调研报告 之 十
南京市场前期调研报告 目录：
一、南京市房地产总体状况分析；
二、南京市房地产市场板块划分及其属性； 三、政府房地产发展政策； 四、政府城市规划对房地产的影响； 五、城市发展中交通发展的影响； 六、南京市房地产企业竞争企业状况； 七、江宁板块详细资料； 八、民信将军路项目诸项信息；
九、民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；
一、南京市房地产总体状况分析
南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。
总体供求状况呈现卖方市场特征 1、土地供应状况
□新的土地批租政策——拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。
□城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。
□南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。
□待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。这种现象的原因很多，其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地的占用也影响了城
市民用和商用土地的开发，因此城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。
2、住宅供求状况
供销量持续稳定增长——这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。1998年以来商品住宅的供应量和需求量都有明显大幅增长，尤其是2000年，市场供求增幅加大，呈供求两旺的局面。（造成这种局面的主要是原因是旧城改造以及各种政策影响下积蓄多年的购买力的释放）
表一：南京市历年商品住宅供求情况
竣工面积（万/㎡）销售面积（万/㎡）其中个人购买面积（万/㎡） . . .. .. .. ...17 . .
表二：南京市截止6月份房地产开发投资 指标名称计量单位本月止累计比去年同期±% 房地产开发投资额亿元 #商品房屋投资额亿元 土地开发投资额亿元 1、按工程用途分 住宅亿元 办公楼亿元 商业用房亿元 其他亿元16..6 2、房屋建筑面积
施工面积万平方米 #住宅万平方米 竣工面积万平方米 #住宅万平方米 3、商品房屋销售面积万平方米
#住宅万平方米 4、商品房屋销售额亿元 #住宅亿元 5、土地开发面积万平方米.7 反映在房地产销售上，给人的印象是：大凡推出的项目，无论规模大小，价格高低一般都卖得不错，卖方市场特征显著。南京的空置情况很少，目前置率还不足5%，只有全国平均的四分之一。自2000年以来，南京新建商品房销售面积增幅一直快于竣工面积增幅，这使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。2000年底，南京商品房空置面积为万平方米，2001年即减少到万平方米，到2002年底，全市仅空置商品房万平方米，而目前，全市商品房空置面积仅为万平方米。
3、供求结构状况
从近两年的销售情况看，5000元/平方米以上的住宅供应率为20%，而需求率为%；4000-5000元/平方米的住宅供应率为40%，需求率为%；3000-4000元/平方米供应率为40%,需求率为%。
附注1：南京市——2002GDP：1295亿元，人均GDP为元；2003人均GDP约为3000美元；面积6421平方千米，人口544万。市人民政府驻玄武区，邮政编码。区号025。
玄武区面积70平方千米，人口39万。邮政编码。 白下区面积25平方千米，人口32万。邮政编码。 秦淮区面积23平方千米，人口23万。邮政编码。 建邺区面积18平方千米，人口24万。邮政编码。 鼓楼区面积24平方千米，人口52万。邮政编码。 下关区面积30平方千米，人口28万。邮政编码。
浦口区面积平方千米，人口万。区人民政府驻珠江镇，邮政编码。 六合区面积平方千米，人口万。区人民政府驻雄州镇，邮政编码。 栖霞区面积302平方千米，人口34万。邮政编码。 雨花台区面积148平方千米，人口21万。邮政编码。
江宁区面积1602平方千米，人口74万。区人民政府驻东山镇，邮政编码。
溧水县面积1048平方千米，人口40万。县人民政府驻在城镇，邮政编码。
高淳县面积750平方千米，人口43万。县人民政府驻淳溪镇，邮政编码。
附注2：国民经济快速增长（摘之2003年1月份“南京市政府工作报告”） 去年，全市国内生产总值完成1295亿元，比上年增长%，实现财政收入265亿元，增长%。郊县经济发展明显加速。“绿色南京”工程开始启动，重点乡镇企业园区建设和非农产业的发展取得新进展，郊县国内生产总值完成423亿元，同比增长%。工业经济稳步增长，运行质量和效益明显提高。全年实现工业增加值498亿元，增长11%。工业总投入达到241亿元，增长%。扬子石化65万吨乙烯改造工程等一批重大技改项目建成投产。工业集中度有新的提高，优质资源进一步向开发区集中。第三产业继续保持快速增长势头。商贸流通加速扩张，成功举办了中国旅游交易会等旅游会展活动，旅游倍增计划成效显著，房地产市场进一步活跃。全市第三产业实现增加值620亿元，增长%。
附注3：虽然历年来，南京市房地产市场持续升温，但业内有种认为近年来将出现大幅降温的说法，尚不可确认。
二、南京市房地产市场板块划分及其属性
（一）河西板块：
河西河西地区作为南京新开发区域，其房地产开发呈现出最为活跃的因素。以三汊河、江东北路、江东南路南北中轴线为中心，涌现了几十家房地产开发商涌入，使河西楼盘在很短时间内便拔地而起，其楼盘品质也在逐步提高，同时，河西借助于地铁一号线、奥体中心等的建设，又一次为房地产发展注入活力。
河西新城区西依长江，总用地约为54平方公里，其开发建设肇始于20世纪80年代末，目前已有一定的居住和产业建设基础。
河西新城区是2001年南京城市总体规划调整的未来5—10年南京市主城建设的重点。
河西新区这两年的发展，有目共睹：奥体新城的建设、高档物业的开发、市政配套建设与完善、商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）、月安花园（二期均价已达3800以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。
（二）江北板块：
江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块的房地产开发温度较低，购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入浦东模式的
发展轨道；目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。
住宅多以多层为主，价格在2000元以下。 （三）宁南板块：
主要地处雨花台区，宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美的自然景观优势（雨花台风景区、花神湖等），成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄”、“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素），促使该地区房地产市场进一步膨胀。目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。但该区域商业配套、生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势、自然景观优势。而随着城市化的不断发展，河西、亚东、江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将进一步缩短，预测将来河西将与宁南持平，甚至超出宁南。
住宅多以多层为主，均价4000元左右。 （四）城东南板块：
城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升，城东南地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。
城东南中山门外附近地区，经过三年的发展，各项配套设施已非常健全，呈现相当繁荣的人文景象。
住宅以多层和小高层为主，多层均价在4300左右，小高层的均价在5000左右。
（五）城北板块：
城北片区与其余片区相比略显沉寂，但今年以来，随着幕府山地区环境的改善和景观的开发，以及幕府东路与栖霞大道、二桥的快速开通，使下关、大桥、幕府山地区，经济技术开发区连成了一体，从而使原有以下关地区为中心的城北居住区划分有了重大调整，原有因人口环境、卫生环境等因素而显品质不高的楼盘，因新开楼盘及今明两年即将推出的楼盘整体的烘托，也将显现出活力。
城北地区居住人口密度不高，下关地区人员流动性强，卫生状况还需改善。沿江一带大型工矿企业较多，空气及水资源环境对居住有一定影响。目前，随着各部门及各企业对环保的重视及措施到位，环境已进一步改善。
以红山地区、迈皋桥地区为中心的居住区因环境较好，生活配套较齐全，也成为城中、城北居民购房的主要地区之一。
住宅以多层和小高层为主，多层均价在3700左右，小高层的均价在4000左右。
（六）江宁板块：
江宁地理位置优越，土地资源较主城区更为丰富，房地产开发已成为该地区活力最强的产业之一。江宁的房产呈现品种最多、风格最为丰富多样的地区。
江宁房价从经济型到高档型均有，从2500元至3400元不等。江宁房地产目前已呈现出大盘唱戏的状况。但总体而言，江宁从整体上还未形成功能齐备的生活氛围。
江宁物业近年来如雨后春笋般拔地而起。但与市中心相比却是相对滞后，道路、交通等基础设施还显得不够便利，生活配套方面也较单一，虽有高尔夫练习场、高标准俱乐部等高档消费娱乐设施。但适合大众需求的餐饮服务、文化娱乐等设施还很欠缺。
江宁新区是离宁南板块最近的一个区域，也是构成竞争威胁最大的一个板块。江宁的撤县建区进一步带动了房地产开发与建设，房地产市场更是百花齐放。目前，江宁大致可划分为四大板块：将军路板块、开发区板块、东山板块、大学城板块。将军路板块以别墅项目为主，自然景观优美、空气清新，但商业配套、生活配套等还有待进一步完善，整体房价水平位于江宁几大板块之首（多层均价2900元左右，别墅均价4000元以上）；其次是开发区百家湖一带，目前市政配套等较为完善，但人气不是很高，主要以多层公寓为主（均价达2500-2600元）；大学城板块依靠文化教育优势，也是以多层公寓为主（均价2400-2500元）；东山板块是江宁老城区，生活配套、商业配套等最为成熟，70%为多层（整体均价2200-2300元）。
（七）城中板块：
主要地处玄武区、鼓楼区，为南京市中心城区，各方面配套设施齐全，商业繁荣，但可利用土地面积较小，住宅以小高层为主，均价在6000元左右；
该板块更多的向中心商务区为主，开发纯住宅的可利用土地很少。 （八）仙林新区板块
由于一直受交通瓶颈影响较为严重，离市中心距离较远，缺乏完善的商业配套、生活配套等设施，房地产开发也主要以“亚东”为主。但“大学城”的文化教育优势、自然景观优美等也使得该区域土地价值不断上升，特别是开通的玄武湖地下隧道，这使仙林地区到达市中心的距离缩短了10分钟，这一工程最大的受益者是“亚东板块”。
三、政府房地产发展政策
1．2005年人均住房25平方米。到去年年底为止，南京市城镇居民拥有建筑面积平均为平方米,在全国处于中等水平。在国家计委拟订的全面实现小康社会指标体系中，城镇居民住宅的基本标准为人均建筑面积为30平方米，南京目前仍差平方米。今后，南京将分两步走，来具体实现这一目标，力争到
2005年实现人均住宅居住面积25平方米。（2003年4月2日公布）
2．公积金缴存比例将提高。南京市住房公积金新标准即将出台，今后公积金的缴存比例将上调为年人均工资的20%，其中个人和单位各承担一半；目前南京市住房公积金缴存比例执行的是16%的标准，三资企业职工为20%，具体缴存时都是个人和单位各一半。（2003年8月8日公布）
3．别墅热亮出红牌。由于近记念来别墅升温太快，一些城市甚至出现买别墅甚至要排队的现象，2月初，国家的一纸禁令对别墅热亮出红牌。南京市的别墅主要集中在江宁和亚东，其中江宁区将军路沿线就收集了爱涛漪水圆、瑞景文华、翠萍国际城、运盛美之国等十多个盘子；（2003年2月23日公布）
4．10万套经济适用房为南京楼市“降压”。一项已推行9个月的经济适用房政策，日前使1200多户南京市低收入家庭圆了住房梦。未来几年内，将有约10万套经济适用房进入普通商品房价一路攀升的南京楼市。来自南京市房改办的消息说，一个总开发面积超过600万平方米的经济适用房开发规划已经实施，征地面积达9000亩。今年南京市经济适用房计划竣工面积将在去年完成20万平方米的基础上，再新增30万平方米。南京市新建住宅以普通商品房为主的单一供给结构可望得到根本性扭转。
5．住房公积金贷款额度提高。南京市住房公积金管理委员会批准，自4月1日起，提高住房公积金贷款额度，在最高可贷额度不超过购房总价80%的前提下，将最高可贷额度由一方缴存住房公积金的职工（含单身职工）最高可贷额度6万元提高到10万元，夫妻双方均缴存住房公积金的职工最高可贷额度12万元提高到20万元。这也就是说，凡夫妻双方均正常缴纳公积金的家庭届时可以到公积金贷款委托的中、农、工、建四家国有商业银行申请最高额度为20万元的公积金贷款。据悉，目前国内公积金贷款额度最高的北京为30万元，上海、广州均为20万元，省内最高的徐州也是30万元。在3月24日南京市住房公积金管理委员会向中、农、工、建四家国有商业银行发文后，南京市民就可以向银行按新的公积金贷款额度申请公积金贷款。
四、政府近五年主要城市规划
1．南京沿江交通蓄势龙腾。南京是全省惟一一座横跨长江两岸的城市，随着全省沿江开发战略的实施，突破长江天堑的过江通道及沿江交通呼之欲出——近日，南京过江通道“五桥一隧”、沿江公路“两翼齐飞”的沿江开发交通规划正式确定，即将渐次拉开建设大幕。
“五桥一隧”过江通道包括：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（2001年建成通车）；长江三桥（计划2006年建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划2006年开工，2010年建成通车）；长江五桥（梅子
洲大桥，6车道高速公路，计划2010年开工，2014年建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划2014年开工，2017年建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。
2．南京加快东部建设步伐，60亿元运作五大项目。从玄武区政府获悉，今年该区将举全区之力，加快东部地区建设步伐，融资60亿元重点运作南京珠江路软件产业园、钟山国际体育公园、聚宝山花园、仙鹤门经济适用房工程、南京现代农业科技园孝陵卫核心园5大项目。
目前，南京珠江路软件产业园建设项目已完成拆迁工作的前期准备，4月份进场拆迁，建设园区一期道路和部分基础设施。钟山国际体育公园是十运会项目，节前已做了大量的招商工作，3月份土地出让成功后，上半年开始拆迁，年内完成净地交付。聚宝山花园项目3月份动迁，6月份拆迁完毕并向投资方交付净地，下半年启动建设工程。南京现代农业科技园孝陵卫核心园现在已经开始做园区规划设计，尽快完成立项、规划等前期手续，启动部分园区改造、建设工作，开工建设园区道路。仙鹤门经济适用房项目将于2月26日举办开工仪式，今年将建成总面积10万平方米的居住房。预计全年新开工面20万平方米。
3．南京今年将投资66亿改扩建200条路。从南京市建委获悉，面对城市快速扩张以及小汽车进入家庭的迅猛发展态势，南京将进一步加大城市道路建设力度。今年全市将改扩建城市道路约200条，其中拓宽和新建150条，整治出新50条，总长度超过150公里，总投资达到66亿元左右。
从今年起到2005年十运会召开前夕，南京将建成一个高效便捷的立体化城市道路网络系统，包括全面完成绕城公路外环以及由城东、城西干道、纬三路、纬七路构成的内环建设，并在已建成的机场高速连接线及沪宁高速连接线的基础上，完成凤台南路、宁镇路、长江大桥的快速化改造，从而形成“两环五射”的格局，使南京的快速路密度达到公里／平方公里。快速内环的建设是重中之重，玄武湖隧道已竣工通车，年底完成快速内环西线建设，基本建成内环南线主体工程，同时完成内环北线西段（模范马路和模范西路）以及城东干道快速化改造的规划设计等前期准备工作。此外，还将围绕“经六纬九”的干道网规划，完成经五北上、纬九路二期、滨江大道河西段等工程。
4．南京河西新城区总体规划亮相。根据规划，新城区与外秦淮河（南河）以东地区有24条道路沟通，其中滨江路、纬三路、纬七路和绕城公路为快速通道。同时，设有地铁1、2、4、6、7号线共5条轨道交通线路。从中心结构体系来看，河西新城区又分为新区中心—地区中心—社区中心三级，新区中心和地区中心安排在主要交通走廊经四路沿线，社区中心结合服务半径和规划地铁站点，
安排在生活性干道沿线。其中新区中心在纬八路以南、油棉路以北、经四路与纬九路沿线，集中商务金融设施、政府办公设施以及具有区域服务功能的商业设施；3个地区中心服务人口15万人，分别设置在北部中保、江东门和南部地区，配套以图书馆、体育馆、地区医疗服务中心、大型超市等设施；8个社区中心服务人口3万—5万人，分别设置在管子桥、清凉门、南湖、上新河、虹苑、兴隆、沙洲、双闸等地，主要配置小型便民设施。新城区建筑以明快亮丽的浅色调为主。为保证天际线的优美流畅，河西严格控制建筑高度，将整个新城区分为超高层建设区、允许高层建设区、混合区和低层建设区。大于180米高的超高层建筑只规划在新城区中心，不大于120米的高层建筑规划在中心区周边和地区中心、经四路沿线主要地铁站附近。
5．南京，15亿元再推河西新区建设。明年年初南京将斥资15亿元投入河西新区建设，以加速构建现代化新城区框架。率先启动的“三大标志性工程”包括新城市广场、国际医院和宝船遗址公园。
据介绍，总投资8亿元的新城市广场，是参照法国巴黎、西班牙巴塞罗那和美国夏威夷等地具有国际水平的Shopping Mall而建设的一个大型的室内步行街，号称“室内湖南路”。该广场西临江东路，东至经四东路，北靠草场门大街，占地面积亩，建筑面积23万平方米。广场内设超市、专业商店、百货精品店、餐饮娱乐广场等。明年1月份，新城市广场的超市及部分商业街开业，“五一”节前，与时代华纳合作建设的数码电影院开始营业，明年底，全部商业街建成并正式开业。该广场建成后，将成为国内目前最具规模、最高档次的商业中心之一。正在规划中的宝船遗址公园设在宝船小区，占地200亩，明年下半年开工。
此外，河西新城区还将建设占地100多亩的综合性的南京国际医院，以满足当地居民的医疗需求。
6．南京确定明年城建规模投资351亿。这10大系统工程主要包括：\"一城三区\"建设：包括建设河西新城区、仙西新市区和东山、江北新市区。其中河西新城区要完成三期征地拆迁，续建、开工或改造14条主要道路；开工建设10幢标志性建筑、运动员村等；建设一批园林绿化设施和河道、泵站。仙西新市区要完成仙林大道等道路总长28公里，并建设一批园林广场和大学城中心城区。
老城整治：包括\"一环\"内整治建设小桃园、三汊河大桥-定淮门、定淮门-草场门、草场门-凤凰桥片区以及东、西长干巷沿河地区，并实施月牙湖整治改造三期。\"两区\"要基本建成鼓楼-北极阁片区、规划建设鼓楼广场西北地块和整治改造新街口中心区。\"三轴\"即整治中华路-进香河路、御道街-北安门街、中山东路-汉中路、中山北路沿线环境。\"四线\"即建设中山路-中山南路、大桥南路-城西干道景观路。\"五街\"包括建设湖南路商业文明街、珠江路科技街、长江路文
化街、太平南路商业街和王府大街饮食街。\"六片\"则是保护改造\"总统府\"片区、朝天宫片区、南捕厅历史街区、颐和路片区一期、门东、门西地区以及夫子庙片区。
城市道路建设：包括建设城市快速内环系统和一批城市主干道，包括建成赛虹桥立交、三山桥和草场门大桥加宽改造、纬九路西延一期等，并开工长江大桥交通疏导及整治工程，实施龙蟠路快速化改造，完成老宁杭路改造二期。同时，还要建设改造一批城市次干道及支路，在火车站站前地下、北极阁片区地下、太平南路杨公井地下及零星地块建设一批社会公共停车场，总泊位达1900个。
轨道交通：建设地铁一号线一期工程(含西延线)，开工建设二号线一期工程。 对外交通：建成宁杭高速公路一期，建设长江三桥主体工程等高等级公路，以及龙潭港疏港公路等一批干线公路。
水环境治理：整治外秦淮河主城段和金川河环境，完成内秦淮河截污等；完成城北污水处理系统和江心洲污水处理厂扩建一期并开工二期。
社会事业设施建设：建设为十运会配套东杨坊国际体育公园、群众全民健身中心等10个配套场馆。
生态环境建设：建设15-20米宽的环城绿色带和长54公里的绕城公路绿化带；整治建设中山陵景区、雨花台风景区和幕燕风景区等，并新、改建11座公园广场，城区移植5万株大树形成\"城中森林\"。
公用设施建设：扩建北河口水厂，购置400辆公交车辆，10万户自来水抄表到户，建成大行宫人防主体等。
住宅发展：建成300万平方米以上住宅和30万平方米以上经济适用房，在宝善、二道埂子等地区实施旧城改造。
五、城市发展中交通发展
1、地铁一号线：南京地铁一号线西延工程起于奥体中心站，出站后沿上新河路的西侧向南，至上新河路、纬九路路口左转沿纬九路的南侧向东，跨过凤台南路、宁芜铁路后接至一期工程的起点小行站。线路全长公里，其中地下线公里，高架线公里，过渡段公里，设3座地下车站。2004年元月主体工程完工。
2、地铁二号线：地铁2号线一期工程线路西起河西中和村，沿江东南路向北至江东门，转向水西门大街，经水西门大街向东折向莫愁湖公园西侧，在莫愁湖公园西北角转至汉中西路，沿汉中路向东穿过外秦淮河，经过汉中路、中山东路、宁杭公路至马群，沿途经过河西新城区、莫愁湖、汉中门、新街口、逸仙桥、明故宫、中山门、孝陵卫、马群等地。线路全长公里，设车站18座，在中和村和马群建停车场车辆段。计划2004年开工，2009年建成通车。
3、轻轨：从南京市规划局获悉，南京城市轨道交通线网轮廓初现。按照初步确定的方案，到2050年左右，南京都市发展区城市轨道交通线网规模将达到280至300公里，主城与东山、仙西、江北三大新市区之间各有两条以上轨道交通线连通，其中一条可以直达新街口中心区。
4、桥梁隧道：“五桥一隧”过江通道包括：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（2001年建成通车）；长江三桥（计划2006年建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划2006年开工，2010年建成通车）；长江五桥（梅子洲大桥，6车道高速公路，计划2010年开工，2014年建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划2014年开工，2017年建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。
5、京沪高速铁路对南京的影响：京沪高速铁路北京到上海5小时，南京到上海1小时。“一条交通线带活一片区”，对于江宁、江北的发展都是重大利好消息，特别是江宁。重要交通枢纽附近巨大的人流、车流将产生大量的需求，商业、贸易、住宅等第三产业自然蓬勃兴起，该地区会迅速成为繁华区，比如日本的新干线沿线及中央门第三商业圈。岔路口热闹起来了，会辐射带动整个江宁的地价、房价。江宁的发展将真正“提档升级成为南京的副中心”。对于将军山板块，铁路从秦淮河以北600～800米的地方经过，离该板块最近的运盛美之国等楼盘还隔一条秦淮河，属于污染圈外（污染圈约为200米左右）。另外，该铁路是向大胜关方向西进，路线几乎水平，不会危及宁南新区。
六、南京市房地产企业竞争企业状况
1．在册房地产企业约300家。
2．外行、外地、外资统称三外房地产企业进入南京，使南京房地产企业增加，并带来经营模式的多元化交流和竞争；
3．代表性外行企业，国内肉食品巨子“江苏雨润集团”成立“地华房地产”开始在南京市开发楼盘；
4．以万科为代表的外地房地产颇具实力的房地产企业在南京以成功开发数个成功楼盘，并有新的外地企业进入南京；
5．以新加坡仁恒集团的外资房地产企业在南京成功开发楼盘，并创造出出色品牌；
6．南京本土房地产借助天时、地利、人和，成功开发楼盘，涌现出一大批以栖霞建设（上市公司），长发集团为代表的成功本土企业；
七、江宁板块详细资料
（一）江宁区总体概况
☆江宁区总面积1567平方公里； ☆总人口76万,总户数24万户； ☆全区国内生产总值亿元； ☆财政收入亿元,全省排名第七； ☆农民人均纯收入4375元；
☆2001年在岗职工人均年收入元,人均GDP为元 ——据江宁区统计局2001年底公布资料显示 （二）江宁区整体楼市分析
江宁区先天拥有山水生态的自然优势，随着撤县化区、地铁的规划通达等利好政策支持，近年江宁楼市一路升涨。但楼盘的开发水平参差不齐，空置率近期有所提高。其区域性特点大致归纳为：
低价：多层房价在2500以下，2000元左右，期房更低。市区很多普通工薪阶层只能承受这样的房价水平。因此就房价的视角，江宁有其特定的客户群体。
环境：牛首山、将军山、翠屏山、韩府山、天印山（方山）等五座名山；百家湖、九龙湖、高湖三大名湖，外加一条秦淮河，共计59万亩山林，12万亩水面，为“城南绿肺”。
新区：都市发展区的次区域中心，未来发展三大定位：南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区。
交通：目前开通101、102、103刷卡公交车，但未深入老城区腹地。将军路全线贯通，使江宁到达市中心区的驾乘时间缩短近1/4，未来三到五年轻轨及地铁的通达将进一步改善交通状况。
配套设施、开发水平及入住率：配套有待进一步完善，开发水平参差不齐，入住率不高。
产业及人口移动：根据市府规划，南京市相当一部分企事业单位将迁往江宁（江宁有两个国家级的开发区），因此将带动部分人口迁至江宁。
教育氛围：目前有3万多名大学生在江宁就读。南京大学、东南大学、南京航空航天大学、河海大学及多所民办高校落户江宁，江宁大学城的建设使江宁形成浓郁的教育气氛。
（三）片区基本特征阐述 1．大学城\民营科技园片区。
处于大规模开发建设的初级阶段,各项配套设施极度匮乏； 竹山路周边社区建设初步完成,已能够满足基本的生活需要；
随着建设的推进本区域将行成高品位并洋溢着文化气息的现代型生活社区和投资区域。
2．开发区片区。
借助百家湖优越的天然环境第一轮住宅开发已基本完成； 厂区建设已初具规模,并不断的向百家湖以南伸展； 入住率低人气不足,各项生活机能极不完善；
各项配套正在加紧建设,一个满足人们休闲及享受需要的现代型消费中心正在逐步形成(东新南路一带)。
3．东山镇片区 传统小城镇生活圈；
有着完善的生活机能,但规模不大,品位不高；
人口密度较高,居住的人群以拥有稳定收入的工职人员为主；
短期内,在现有城中心的基础上,借助已有的人气优势,商业中心的位置将有所增强；
长期看,随着人们生活水平的提升,商业中心的位置可能会被东新南路一带取代。
4．岔路口片区。
以汽车消费为主体的产业链已经形成，并不断发展壮大（如朗驰集团将拆资亿建设江苏省最大的汽车物流中心）
金盛路一带住宅区的建设将形成服务于南京较低收入及年轻家庭的大型生活区
5．汤山地区。 未纳入本次调查范围
八、项目成本预算
成本估算： 序号名称费用备注 1土地费用1000元/㎡ 2基础设施费用100元/㎡
3教育附加费用10元/㎡经营性的费用：20元/㎡ 4新墙体材料基金10元/㎡
5白蚁防治费用元/㎡别墅：10元/㎡ 6人防费用48元/㎡ 7备案费（测绘费）3元/㎡
8审图费用3元/㎡ 9销售证每证5500元
10水、电、煤、有线等内部配套费用150元/㎡ 合计元/㎡
建安成本：多层为750－800元，小高层为950－1100元。
九．将军路项目SWOT分析及预见性建议
项目SWOT分析： （一）优势
1.将军山、翠萍山、牛首山得天独厚的秀丽风光，绿色健康的居住环境； 2.公司多年来积累丰富的公寓开发经验
3.周边环境的逐渐成熟，以别墅为主的竞争格局有利于公寓的推广。 （二）弱势
1.与市区距离较远，交通很不方便；
2.各种生活配套设施很不齐全，人居环境冷清； 3.公司属于三外之一，对南京本土不够了解。 （三）威胁
1.开发区板块混合型社区中的多层及小高层的威胁； 2.宁南板块小高层及多层住宅的威胁； 3.将被大量开发的下关版快、河西版快的威胁；
4.南京市政府明年将提供20万平方米的经济适用房进入市场； （四）机会
1.江宁开发区板块的多层公寓售价平均水平低于其他各板块； 2.开发区板块内，是别墅集中地区，没有纯多层社区；
3.项目在整个新区不算大盘，消化比较快。明年新区板块的宣传会继续增加。 （五）遇见性建议： 1、开发时间建议：
建议尽快进行本次项目开发，河西奥体中心、城运会场等地大量开发，预计河西板块将有400万平方米的开发量，下关宝善地块就有200万平方米左右开发
量。由于土地的大量拍卖导致开发量大增，对整个南京的市场将会产生比较大冲击。
快速循环开发有利于公司的形象塑造，并最终在南京立足发展。 2、未来投资方向
浦口地区目前对南京的冲击还不是很大，主要是由于交通原因，现在的房价在2000元左右，2005年政府规划的过江隧道如果建成，将对浦口产生重大影响，房价翻倍很有可能。
3、公司形象及品牌战略
目前南京市场逐渐向品牌化发展，一些大品牌公司的楼盘销售情况都非常好，万科的金色家园房价在8000元/平方米左右，但销售情况很好。公司的品牌和形象塑造不是靠一个楼盘、一个项目能够实现的，要想在南京立足发展，必须不断进行循环开发，逐渐树立公司的形象。
4、分析：从威胁分析
A．宁南板块由于多层价格高于江宁板块的1000元每平方的价格原因和居住环境的差距，对本次项目的威胁很小；
B．河西板块和下关板块，目前尚未开始大规模开发，预计明年下半年将进入大规模开发，由于开发面积巨大，提供的大量住宅将对整个市场造成巨大冲击；并且这两大板块由于地域原因与江宁板块同质程度较高，对江宁板块的冲击最大；
C．一直以来江宁板块在南京市各板块中以较低价格存在，20万的经济适用房有很大可能对本次项目造成冲击；
5、价格预测：
目前，江宁板块的多层住宅平均价格在2900元/平方米，如果明年南京房地产市场的继续升温，加上本次项目在居住环境的优势，在明年下半年开盘卖到3200元/平方米的价格是有可能的。
6、产品定位及目标消费者定位：
从优势分析——A.将军山、翠萍山、牛首山得天独厚的秀丽风光，绿色健康的居住环境，这是一块在南京市房地产市场，风景独特的地区。
B.公司多年来积累丰富的公寓开发经验。
从机会分析——.A.开发区板块内，是别墅集中地区，没有纯多层社区； 结合以上两方面因素，建议建造多层公寓住宅，针对那些注重居住区自然环境，但尚距离购买别墅有相当距离的人群销售；
前期调研报告 之 十一
***镇团委：
关于开展农村青年创业培训的几点思考和建议
切实加强农村青年的培训力度，充分发挥农村青年的先锋模范和生力军作用，对于做好“三农”工作具有深远而有重要的意义。根据这一实际，我们对***镇开展农村青年培训情况进行了专题调研，情况如下：
一、****镇农村青年的基本情况
20xx年11月6日由原***镇和***镇合并建镇，因********而得名。该镇地处**、**、莱芜三县市交汇处，总面积***平方公里，人口5万人，辖**个行政村，耕地面积3.1万亩。
该镇有青壮年6000人左右，在本地创业的青年有200人，从年龄上看，30至45岁这一年龄段相对集中，受自然、交通等条件影响，学历不高仍是一大现状，大部分为高中、初中学历，大专以上学历极少，知识不够丰富成为制约青年创业的“瓶颈”。
在对20多位青年本地创业者调查中，笔者发现创业项目相对集中，侧重于养殖业和种植业，如养牛、养兔、养猪和发展有机蔬菜。这此项目的特点是：一是投资少，效果明显。二是技术少，操作容易。因项目基本上属于“农活儿”，对土生生长的本地青年来讲，就没有过多的技术要求，一点就通、一学就会；三是人为少，季节决定。从事养殖业，受自然因素、气候变化影响较大，通常均为年初放养，年底贩卖，规律性强。这此项目大多数所需资金不多，两三年之内都基本上能收回成本，但由于项目过于单一、重复，产业特色不够明显，对争取政府和民间资金政策支持缺少一定的吸引力。
从全镇范围看，农村青年创业尚处于起步摸索阶段，绝大多数创业者还属于个人单干和夫妻双干，聘请2名以上人员共同创业的除有机蔬菜方面其他的很少。这就为实现以点代面，产生规模效应，继而推动全村乃至全镇经济发展带来了难度。
二、青年农民创业过程中面临的几点主要问题
1、创业资金不足。“创业开头难，资金是保障”，创业初期，青年创业者虽然手头有一定的资金，但投入到产业后，手中的“活钱”就不多，同时收回成本还需一段时间，这期间如果要扩大产业规模、改进技术，资金自然捉襟见肘，一位养猪专业户就曾对笔者反映，他将全部个人积蓄用来购买猪崽，待猪崽长大可以出售，需要百余天时间，这期间如果想多买几头猪崽，扩大规模，手中就没有余钱，只好向金融部门申请贷款，但贷款需要担保人，自己的亲戚不是在外面打工，没有固定职业，就是自家还承担着部分生产经营，自己朋友又担心风险，不敢担保，只好原地踏步。资金问题已成为农村青年创业最大的拦路虎。
2、缺乏一定技术。随着新农村建设的蓬勃发展，农村青年眼界进一步开阔，创业热情得到提高，他们愿意因地制宜，改变传统产业，引进新技术，发展新产业。但因地处山区，信息相对闭塞，交通不便，对相关技术的掌握存在一定难度，无论请师上门还是外出学艺，资金和时间就成为他们的头痛问题。
3、创业引导不够。因本地创业尚属于新生事物，无论是当地党委政府还是相关部门对引导青年创业的办法还不是很多，青年农民由于缺少经验，导致创业具有一定的盲目性，往往是道听途说，头脑一发热，就开始行动，因对创业的前瞻性思考不足，缺少信息渠道和相关的成熟技术，结果造成中途夭折或举步艰难的现象比较常见。
三、几点建议
1、利用多种形式加大对青年创业的资金支持。主要是降低信贷门槛，减少审批程序，进一步扩大农村青年创业申请贷款可用于担保的财产范围，对创业贷款利率在同等次的基础上，实行优惠。同时积极发挥党员联保制度，对符合年龄、具有完全民事行为能力、有创业愿望的农村青年，乡村两级的党员干部在其申请创业小额贷款时，充当好担保人角色。通过这些措施，力争解决农村青年创业的资金瓶颈问题，提高农村青年初次创业的成功率。
2、多部门联合加大技术培训力度。共青团、劳动保障、农业等部门应积极发挥自身职能优势，实现阵地前移，深入农村大力实施“农村劳动力技能就业计划”“阳光工程”、等培训项目，对部分返乡农村贫困青年实行免费培训，今年3月份，由**团区委、区农业局等部门针对当前全区有机农业发展，在**镇举办了农村青年春季培训班，邀请部分农业专家教授为**区南部山区青年农民80多人授课，提高其技能，收到了良好的社会效应和实际作用，增强农村经济发展活力。
3、进一步加强政府引导。当地政府需加大对农村青年成功创业事例的相关宣传，积极发挥农村青年创业致富带头人作用，力争实现以点带面的效果。由政府出面，组织本地符合条件的农村青年实地接受蔬菜产业基地建设、无公害蔬菜栽培技术、农业科技成果转化与推广、市场营销、经营管理等方面的实践培训，并且以加盟农村专业合作社的形式进行创业。同时通过政府搭台，鼓励青年创业者走集团化道路，实现“农户+公司+市场”模式，及时提供信息服务，力争进行规模化生产，进一步提升产业的影响力。
前期调研报告 之 十二
按照市政协的统一部署，近期对我市民办教育特别是民办学校的现状作了调研。下面就展开调研的对象——黄山学校的有关情况向与会的各位作一汇报。
一、概况
黄山学校创办于1998年，是黄山市第一所以英语教育为特色，集小学、初中、高中为一体的十二年一贯制的寄宿型市直民办学校。创办以来，在市委、市政府的关心扶持、上级教育部门直接领导和社会各界的大力支持下，取得了长足的发展，现有师生1500余人。
学校以陶行知教育思想为指导，以“为民办学、为国育才”为宗旨，以“正品行、健身心、求真知”为校训，坚持“质量立校、特色兴校”，坚持“优质高中”、“品牌初中”、“精品小学”的发展策略，业绩显著。学校先后获得“全国社会力量办学先进单位”、“中国陶行知研究会实验学校”、“中国陶行知研究会先进集体”、 “市文明单位”等荣誉称号，XX年被北京奥组委、国家教育部、安徽省政府共同命名为“北京XX奥林匹克教育示范学校”，XX年被评为“安徽省绿色学校”。
学校积极扩大对外交流，吸收国外先进办学理念，先后与澳大利亚昆士兰州西莫顿学院、新加坡圣尼各拉女校、花菲卫理学校、瑞典瓦拉市拉各曼中学和日本藤井寺市小学等多所国外学校，建立教育交流与合作关系，成为黄山市对外教育交流的窗口之一。
学校教学业绩显著。仅以XX年为例，XX年的高考，我校600分以上尖子生率为2.9%,位居黄山市民办学校第一，黄山市第三；一本上线率为12%，位居黄山市民办学校第一，黄山市第三；二本上线率为30%，位居黄山市民办学校第一，黄山市第四；本科上线率为43%，位居黄山市民办学校第一，黄山市第三。中考成绩又创新辉煌，初三考生以699分位居市直第二，全市第四，初三总分平均分比全市平均分高出100多分，遥居前列。办学十年来，先后为中国科技大学、中国人民大学、北京体育大学、浙江大学、上海交大、北京航空航天大学、北京师范大学、中国农业大学、同济大学等全国一流名牌大学送去一批批优秀学子。
最近三年中，每年报考我校初一的学生数都是我校录取人数的两倍多，但学校以“做精、做强、不贪大” 的思想为指导，收优生，办精品，绝不滥收学生，使学校品位迅速提升。
今年的教育教学工作中，学校一如既往的注重过程管理，认真踏实的做好每一项细节的工作，让细节的完美构筑整体的辉煌，从本学期全市高三的一、二、三模考试成绩看，我校尖子生率、一本率及本科率都名列前茅、高三艺体生专业考试成绩已全部通过。目前，学校整体工作运行良好。
二、学校的发展现状
我校现有32个教学班，学生总数1400多人，其中义务教育阶段有19个教学班，870多人，高中13个教学班530多人。义务教育阶段办学条件基本达标，素质教育、阳光体育等全面开展，学生成绩在教育局的考核评估中绝大多数学科名列前茅。
我校共有教职员工150人。其中教师90人，学历都在大专以上，学历合格，其中35岁以下的教师占50%，他们都是从师范大学一毕业就在我校工作，有些教师的教龄和黄山学校的校龄一样长，他们正是黄山学校教育教学的栋梁。还有一些老教师和中年教师，他们一起构成了黄山学校老中青结合的较合理的教师队伍，年轻教师的职称正步入正轨，中年教师的职称由于受多种因素的制约，还停留在离开公立学校时的职称。黄山学校从办学初期开始就逐步为教职员工办“五险”，到XX年元月开始给所有教职员工都办了“五险”。依法为教职员工解除了后顾之忧，使教职员工的稳定性大大提高。
目前，学校正在市教育局和区教育局的正确领导下，规范办学，健康发展，正逐步享受法律赋予的全部权力和义务。
三、学校发展中的问题及成因分析
学生是民办学校的生命线。招生受阻将直接影响民办学校的发展。我市教育主管部门规定接受义务教育的毕业生，中考时必须回报考学校的户籍所在地考试，否则不准报考相应的省示范高中，这一规定无形之中为民办学校学生的就学和学校招生设置了障碍，而《中华人民共和国民办教育促进法》明确规定：民办学校有不受区域限制的自主招生权，自由录取权，我市的相关文件明显与《促进法》相抵触。
公、民办学校教师流通不畅、养老保险不平等成了民办学校发展的又一桎梏。这一问题在中心城区表现得尤为明显，许多优秀教师，被民办学校的感情、待遇和事业所吸引，心向往之，但财政编制成了一道“紧箍咒”，教师由公办学校进入民办学校，则意味着放弃了“有保障”的“财政编”，因为由民办学校返回公办学校，则是一条“不归路”，优秀教师对民办学校的“望而却步”，直接影响了民办学校的健康永续发展。甚至求取公办学校教师到民办学校兼课，也只能“暗渡陈仓”。
民办学校学生的“两免一补”没有享受，这与《民办教育促进法》中公民办学校的学生享有同等的待遇不符。
四、建议
1、建立合理的教师流通渠道。呼吁政府及相关部门出台类似政策：凡从公办学校招聘到民办学校带有财政编制的教师，其公办教师身份不变，工资关系保留在原单位，教师工资由民办学校给付。教师调离民办学校由教育部门重新安排。在民办学校工作的教师，在考核、职评、晋级、评优等方面享有公办学校教师同等待遇，建立一条公办、民办学校教师流通的顺畅渠道。
2、民办学校教师依法享有与公办学校教师同等的权利和义务。民办学校的教师和公立学校的教师一样从事义务教育事业，民办学校与公立学校一样是不以盈利为目的的事业单位，在教师的养老保险上不应与企业同等待遇，应该与公立学校教师同等待遇。
3、以黄山市市直初中学校为例，民办学校数已占33.3%，民办学校的学生数有2211人，占总学生数的29%，民办教育为社会做出的贡献和为政府分担的责任是显而易见的。但民办学校学生的义务教育保障经费有吗？在哪里？如果没有的话，为什么不能享受党和国家的阳光雨露？请求政府和教育主管部门在规划“优先发展教育”的决策时，把民办学校纳入教育统筹的盘子，在资金和政策方面，依法给予相应的兑现、扶持和奖励。
4、取消招生中的任何保护，完全由市场选择，由学生选择，由家长选择，让适者生存的自然法则在教育竞争中普遍遵守，让黄山市的教育发展更快。
5、民办学校的收费受学校质量的制约，受市场的制约，受学生家长的制约，受物价上涨的制约。放宽民办学校的收费自主权，严格按《民办教育促进法》的规定，只需报主管部门备案和物价部门批准备案公示。
6、民办学校的校产属于民办学校，可以作为学校发展时的贷款抵押，以促进民办教育的发展和规避办学风险。
XX年六月五日
前期调研报告 之 十三
20xx年4月16日至20日，市局组织全市邮政物流部门人员赴江西兴国县龙岩漳平市邮政局开展农资配送考察调研，我随团参加了此次的考察调研活。通过此次的考察调研，我感觉颇深，受益匪浅。我认为：农资配送业务市场广阔，大有可为。邮政部门应依托网络优势参与服务“三农”市场工程建设，加快农资配送业务发展，做大做强农资配送业务。现将考察调研情况报告如下：
一、兴国、漳平邮政农资配送业务基本情况
兴国县、漳平市邮政局都紧紧围绕中央提出的“鼓励邮政系统在农村发展现代流通业”这一政策优势，把工作的重心放在农村市场，把工作的重点放在服务“三农”上。他们高度重视农资配送业务的发展，把农资配送业务作为服务“三农”的最佳载体，规范配送渠道，提高配送水平，不断丰富农资配送产品的种类，拓宽“三农”服务网点的业务范围。扩大网络覆盖面。同时，加强对农资配送业务发展的组织、指导，建立了农资业务发展领导小组，并制定了农资配送发展规划，以及相应的激励考核办法，有力地促进了农资配送业务的健康、有序发展。
（一）兴国县邮政局农资配送业务发展情及具体做法
兴国县邮政局20xx年销售农资化肥400多万元，利润达89万元。今年计划实现利润150万元。
该局农资配送业务的高效发展得益于以下几点做法：
一是领导员工思想认识到位，二是机构人员管理到位；
三是业务宣传到位；
四是组织培训到位；
五是网络渠道健全；
六是奖励考核到位；
七是售后服务到位。
（二）漳平市邮政局农资配送业务发展情况及具体做法
漳平市邮政局认真贯彻落实省、市局工作会议精神，以“六个到位”为保障（即：思想到位、机构到位、人员到位、措施到位、宣传到位、激励到位），大力发展农资配送业务。今年1—3月份，全市共销售种子18855斤，完成计划63%，销售其他农资产品17021元。他们的具体做法：一是思想高度重视，组织支撑保障有力；
二是强化业务宣传，注重三农品牌提升；
三是突出工作重点，以点带面促进发展；
四是创新激励机制，调动员工发展积极性；
五是规范销售、配送制度，注重网络和队伍建设。
二、关于农资配送业务发展的几点思考及建议
邮政发展农资配送业务的优势在于遍布城乡的邮政网络和投递队伍，建设并逐步完善这个覆盖密度大、触角广、并且具备一定服务深度的邮政服务基础网络，关系到农村物流业务能否健康发展。这既是邮政的网络优势，更是邮政的核心竞争力。
1．要把发展农资、日用品配送作为农村物流发展的重点
农村农资配送市场潜力很大，非常适合邮政物流的运作特点。特别是在广大的农村地区，邮政更具有不可比拟的优势。因此，邮政要继续立足于服务“三农”，将加快农村商品流通、加速高新农资产品推广应用为己任，把发展优质农资、日用品配送作为农村物流发展的重点，下大力气抓实抓好，把农资和日用品配送业务做大做强。
2．继续完善农资产品、日用品配送网络的建设
农村邮政网络是邮政农资配送和日用生活品配送的优势所在，是我们占据农村市场的最具份量的砝码。因此，继续完善农资产品、日用品配送网络建设是业务发展的前提和基础。一方面，要进一步完善县—乡—村三级物流网络；
另一方面，要大力推广“连锁经营”的现代经营模式，做到统一品牌、统一进货、统一价格、规范服务，真正发挥出邮政的网络优势，为农民增产、增收和提高生活动水平做贡献。
3．建立“专家型”农资配送和农技服务队伍
发展农资配送，除了要靠农村邮政工作人员之外，还要大力发展农村推广员，把在农村威望高、有影响、号召力强的“种田大户”、“科技示范户”、“致富能手”、“小诸葛”，整合到邮政农资配送推广员队伍中，聘请当地的农技推广人员组成“专家型”的农技服务队伍，推动农资配送业务的快速发展。
4．融入现代农业供应链，更好地服务于“三农”
经过近几年的经验积累，邮政在农资产品的供应方面已经有了较为成熟的运作模式。下一步，邮政要逐步融入现代农业供应链，积极探索农村“双向物流”模式。针对农业生产的产前、产中、产后三段过程，开展农业供应物流、生产物流和销售物流，即：面向产前种子、肥料、地膜等农业生产资料供应，产中农业生产资料的调配、农产品的包装入库，产后的运输、储存、销售等环节，提供全过程、一体化的物流服务，使优质农资和生活日用品下乡，绿色农副产品进城，架起农村沟通城市的桥梁，政府联系农民的纽带。
5、思想认识到位，组织支撑保障有力。
农资配送业务是一项名利双收的业务，是邮政部门参与社会主义农村建议的切入点，是当前农村支局所扭亏为盈、增加员工收入、稳定员工队伍的必由之路。为此，要统一思想，提高全体干部职工对该项业务的认识，增强发展的信心和决心。同时，要及时成立农资配送机构、加强对农资配送的组织和管理，提高农资配送从业水平，提高市场竞争力，确保邮政农资配送业务健康发展。
县邮政局
20xx年5月26日
关于兴国、漳平邮政局农资配送业务的调研报告
20xx年4月16日至4月20日，市局组织全市邮政物流部门人员赴江西兴国县、龙岩漳平市邮政局开展农资配送学习考察活动，我随团参加于考察，通过此次的'学习考察，我感受颇深，我认为加快农资配送业务，对于转变企业经济增长方式，提高企业经济运行质量和效益都具有重要的战略意义。同时，我还深深地感受到农资配送业务发展大有作为。
一、兴国、漳平邮政农资配送基本情况。
兴国县邮政局、漳平邮政局高度重视农资配送业务的发展，他们都把农资配送作为企业经济发展的支柱业务的新的业务增长点，加强对农资配送业务发展的组织、协调和指导，局领导都新自抓农资配送工作，还建立了农资配送业务发展领导小组，并制定了农资配送发展规划，以及配套的扶持政策。这些举措有力保证了农资配送业务的快速发展。
据兴国县邮政局领导介绍，该局去年全年销售农资化肥400多万元，利润达到89万元。今年全局计划完成利润150万元。该局农资配送业务的高效发展得益于以下几点做法：一是领导员工思想认识到位；
二是机构人员及管理到位；
三是宣传到位；
四是组织培训到位；
五是网络健全；
六是基地示范点健全，七是奖励考核到位；
八是售后服务到位；
以杰村支局为例：支局人员5人，全村人员1.69万人，支局吸储余额达2千万，报刊5万多元，农资销售5万多元，一个投递员月工资为2百多元，但销售农资的奖励就可得到1千多元，他们的支局长为组长投递员、营业员为销售联络员，健立了村代销流动点，流动点年销售额近10万元。又据漳平市领导及物流“三农办”经理介绍他们在农资配送业务上注重以下六点工作：
一是加强农资市场调查；
二是加强业务管理创新；
三是加强新业务宣传；
四是加强业务渠道建设，五是加强部门协调。六是加强“农办”机构健全。以漳平市邮政局永福支局，支局13个员工、1—3月已销售农资额5000多元，种子5500斤，支局员工月工资收入多几百元。他们以点带局以村带村，以先进典型来带动营销。
二、关于发展农资配送的几点建议
（一）提高认识，统一思想。要高度重视农资配送业务的发展，把农资配送作为邮政业务又一新的增长点来抓。
（二）建立农资配送组织、健全各项规章制度。要及时成立农资配送机构，加强对农资配送的组织和管理，提高农资配送从业水平，提高市场竞争力，保持邮政农资配送业务健康发展。
（三）加大业务发展激励考核要到位，有效调动全局干部、职工发展农资配送的积极性。
（四）加大邮政农资配送业务的宣传力度，充分利用商函广告、悬挂宣传广告标语方式，深入乡村、田间地点进行业务宣传，力争做到家喻户晓。
（五）加强农资进货渠道和配送网络建立，由支局优选确定村级流动联络营销点，通过市场调查，了解各个时节农民农资化肥需求情况，统一进货渠道，确保产品质量，做到销迫于进。
（六）加强售后服务，产品销售后要实行跟踪制度，做好产品使用登记及反馈记录。
广阔农村，大有作为，邮政服务“三农”新业务才刚刚要起步，我们要突出服务重点，确保产品质量、价格，强化人员素质，加强“三农”市场的开发，以优质的产品、价格服务农民，让农资物流配送新业务尽早走上轨道。
前期调研报告 之 十四
2019年，本人在公司领导和部门的分管领导的大力关怀和正确指导下 ，围绕着本职岗位工作职责，立足岗位，兢兢业业，踏实工作，较好的完成各项任务，现将个人工作情况具体汇报总结如下：
一、工作总体情况
（一）思想进步，态度端正
参加工作以来，本人在思想上严格要求自我，利用业余时间，不断加强自我的思想理论学习，关注时政，通过加强学习，努力提高自我的思想觉悟，提升自我的内涵素养，拓展视野，让自己更好的与时俱进，适应社会和岗位发展需求。
（二）严于律己，真诚待人
本年度，个人能够认真学习公司的各项规章制度，认真领会公司各项决议。在工作中，严格遵守公司的各项规章制度，立足本职，团结同事，尊重领导，服从组织工作安排，在工作中能够严格要求自我，同时，与同事相处真诚相待，学习他们身上的品质和精神，不断提高自我的综合素养，更好更快的促进自我发展和提升。
（三）立足本职，做好工作
目前，我的主要工作内容为项目前期谋划，报批。在平时的工作中有些安于表面，缺乏工作的主动性、进取心和责任心，更多时候只是奉命行事，落实任务，存在有主观性、局限性和片面性，不能站在全局的高度来思考问题、处理矛盾。通过领导的的指导和同事的帮助，我认识到创新工作方法的重要性，慢慢学习抓住问题的主要矛盾和关键环节，求真务实，努力强化工作措施。在日常工作中我要求自己肯动脑筋，肯动笔头，将要办理的事件列一列，思考一下解决的方法和途径；完成的事情列一列，总结经验和教训；没完成的事件列一列，分析一下原因，探讨解决的办法，逐步完善工作方法，力争使自己的工作能力得到有效的提高。
回顾一年来的工作情况，我在思想、学习和工作方面都取得了新的进步，这离不开领导的关怀和同事的帮助。在新的一年的工作中，我将继续发扬自己的优点，努力改在自己的缺点和不足，不断加强政治理论学习，创新工作方法，提高工作效率和质量，加强自身建设，提高服务能力，树立求真务实、乐于奉献的精神，真正做到自重、自省、自警、自励，时刻以树立良好的形象为自己行动、处世的准则，力争使自己各方面的综合能力再上一个新台阶。
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