⬣ 项目研究报告
一、问题的提出
我在课外班上，有几个同学都姓王，他们经常在讨论王氏是怎么来的，我也加入他们的讨论。有一次，老师说是同一个姓氏的人，祖先是一家的人。于是，我们开始调查王姓的历史和现状。
二、调查方法
1、上网调查
2、阅读书籍，了解王姓的历史和现状
三、结论
1. 王姓历史久远，加之支系众多，世族繁盛，代代名人层出不穷。如战国时期授苏秦、张仪纵横术的“鬼谷先生”王诩。西汉古代四大美女之一王昭君，琅琊的王羲之、王献之父子的书法千古留名。唐代，有著《滕王阁序》的“初唐四杰”之一的王勃；有“诗中有画，画中有诗”的大诗人王维、。现代的名人……我们为王姓祖先创造的辉煌感到自豪。
2. 王氏的众多分支中数来仍以源自周文王姬姓子孙的那一支名气最大。这一支王姓源自原来的周朝，也即今天的甘肃、陕西西安一带，其后来的主要分封之地在今山东省境。根据考证，福州王氏发源于山东琅琊王氏，以王审之为福州王氏的祖先代表。
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项目总论，是本可行性报告的第首要部分，在写作中主要是综合叙述可行性研究报告中各个部分的主要问题、内容，以及研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，放在整篇可行性报告的第一部分，使审批者更方便地进行查看和审批。
（一）项目背景
项目名称、项目的承办单位、项目的主管部门、项目拟建地区和地点、承担可行性研究工作的单位和法人代表、研究工作依据、研究工作概况、项目建设的必要性…..
（二）可行性结论
（三）技术经济指标
（四）存在的问题与建议
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一、把握目标，加强培训，保证课题实验工作顺利开展
本课题是在对进一步落实全国亿万学生阳光体育运动保证学生每天一小时的体育锻炼时间基础上，结合我校为一所农村中学，正规的体育场所和设施缺乏，群众体育活动较落后。但随着改革开放、社会经济的不断繁荣，学生的观念已经有了很大的转变，以往的课间操组织形式和活动内容，已经对学生没有任何的兴趣，学生对课间操产生了敷衍的做法和厌烦的情绪，更有甚者产生了恐惧心理。但这不能说明课间操已经一无是处了，到了该取消的时候，而是提醒我们要转变对课间操的认识，转变课间操的.组织形式、活动内容，加强对课间操的管理和评价工作，把学生对课间操的兴趣重新找回来。xx年3月我校把传统的课间操进行改革，并申报了州级课题。
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这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、旅游地产项目建设背景
(一)国家产业政策鼓励旅游地产行业发展
(二)旅游地产市场前景广阔
二、旅游地产项目建设必要性
(一)进一步推进我国旅游地产行业发展
(二)进一步提升我国旅游地产工业技术水平
(三)……
三、旅游地产项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性
⬣ 项目研究报告
网络硬盘文件系统的实现技术有多种,可以采用传统的客户机/服务器型的B/S型架构,即文件内容放在远程的服务器上,用户通过在其他计算机上登陆服务器。进入网络硬盘系统。由于受条件所限制，数据库服务器端采用大型数据库系统,这有利于缩短大批量数据的吞吐时间,使整个系统管理规范化,数据的完整性、安全性得到保障.应用服务器端采用中间件计算模式),分模块层次结构,多模块分立,允许系统的分布处理,以提高系统的工作效率。所使用的技术主要是S2SH（struts2、hibernate、spring）以及javascript、jquery、css、html，这些技术都已经开设过课程，我也已经掌握了。开发系统的计算机硬件已经非常普及，所以完全没有问题；现在的计算机各方面的技术都非常成熟，相对来说开发此系统的技术也要求比较简单，因此在技术方面是可行的。
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近年，我国的包装业正面临着极好的发展机遇，外包装市场需求量随着消费品行业的迅速发展而激增。在纸、塑料、金属、玻璃四大包装材料中，纸包装材料的价格最便宜，故纸制品的产量增长很快，所占比例是最大。但是，纸质包装质量良莠不齐，纸盒、礼品盒用胶等环保问题成为包装行业发展中亟待解决的问题。为了“十五”期间的生态建设和环境保护目标，预计全国“十二五”期间,年环保产品市场和需求总量约为7000亿元，市场空间很大。
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一、 公司现状
1、公司成立时间、开工时间、投产时间
2、最近年度经营状况（产值、销售收入、利润、税金）
3、主要产品、应用领域和用途
4、现有人员状况。
二、 增资目的、原因
三、 新增产品的市场（销售方向、主要客户）
四、 新增产品的生产工艺或工序
五、 增资后公司的生产规模及销售规模
六、 投资总额、注册资本及出资方式
七、 原材料 、能源、运输的情况（（耗电、耗水）
八、 环保情况（工业废水、生活污水、废气、固体废物、噪音等
的处置）
九、 经济分析和经济效益
1、增资的投资分配
2、销售计划（未来几年的销售收入计划、销售产品明细）
3、财务分析
4、进口设备清单
⬣ 项目研究报告
本课题从20xx年12月开始通过文献分析，掌握班班通应用效益相关资料，利用调查研究法、访谈法，首先对学校管理、软硬件环境、资源共建共享、应用研究、教师培训等方面进行分析研究，为问题解决提供前期准备工作，再到20xx年4月开始依据上一阶段得到的制约因素，借鉴国内外相关研究成果，进入课题申请和研究阶段，利用系统方法构建出班班通应用效益与传统教学融合的具体策略，通过讨论研究、论文撰写和课堂实践描绘出推进班班通效益的模型。在得知课题得以立项后，本课题组所有成员欣喜若狂，学校领导特别重视，马上组织了开题大会，邀请了县市级专家和课题组成员一起研讨今后课题研究步奏和具体的实施过程。经过将近一年半的贯彻实施，具体深入地开展教学研究活动，在一次次学习、实践、研讨、交流、改进、调整等实实在在的工作中，我们真实地听到了自己成长的脚步声。
凭借一线教师的有利条件，以课堂为实验基地，通过学习交流及在语文、数学、英语课堂教学上进行探索和实践，找到与班班通最为和谐的交汇点，从而更好地开展新课改，促进课堂教学质量的提高。本学年我们进入了课题研究的实施阶段，如何结合新课程教学理念，以更多方式深入地进行课题研究，从多方面具体地体现和展示本课题的实验情况和效果，是我们这一年课题研究的工作重点。我们工作虽紧张，可却感觉很充实，虽然很忙碌，可我们却在不断成长，成功的喜悦与研究的困惑并存着。现将我们课题组的工作进展及成果、课题组活动做法及体会汇报如下：
一、搜集资料，理论准备
研究课题，就必须多途径地学习理论知识。于是本课题组在开题之初就组织实验教师学习了《义务教育学科课程标准（20xx版）》；《新课程中的教学技能的变化》；《课程研究方法论》、《基础教育课程改革纲要》、《多媒体学习环境的构建》（王清、黄国华）、《媒体组合和学习步调对多媒体学习影响的眼动实验研究》（王玉琴、王成伟）等理论书籍。
通过理论学习使实验教师深刻地认识到将“班班通”正确灵活地使用的教学和传统教学模式的优势互补打造真正的教师省力，学生轻松的优质课堂。
二、培训设备，操作准备
为了“班班通与传统课堂的融合”课题的顺利开展和研究，以及让多媒体技术更好地为日常教学服务，提高教师利用“班班通”设备和资源进行课堂教学的能力，我校在多媒体室于20xx年6月5日进行了班班通应用的培训。学校领导十分重视此次培训活动，第一时间为课题组请到班班通设备厂家和县一小的班班通使用专家到校授课，本次培训全校组织中青年教师共有30名教师参加，参培率达100%。
培训过程中培训老师热情饱满，老师们倾听认真，讨论热烈，改变了一部分教师对信息技术的畏难情绪。尤其一体机的直观性和易操作性，以及多种教学软件的介绍，使大家感到长了许多见识，教学思路灵活了，兴趣浓了，对自己的教学也有了新的目标和方向，为教师的教学进一步提升奠定了基础。
在班班通使用于课堂中，精美而内容丰富、实用的课件能给完美实现班班通环境下的教学和传统教学的融合起到非常重要的重要。在6月底，本课题组又积极联系县计算机专家到校讲课，为全体成员和学校中青年教师培训课题制作的技巧。在授课专家的倾力传授和悉心指导下，全体参训成员认真学习，用心摸索，在课件制作方法上有了长足进步。
三、课堂磨练，探索总结
一切真理皆源于实践。20xx年9月省电教馆举办了江西省第四届中小学教师“班班通”教学资源应用成果展示活动。本次活动从校级、镇级、县级、市级到省级层层选拔。本课题组认为这正是我们磨练自己的在班班通环境下的教学与传统教学融合，达到优势互补，创建优质课堂的良好时机。在学校领导的大力支持和尽心组织下，本课题组全体成员群力群策，认真备课，反复修改，反复磨课，将之前积累的理论和实践知识结合。最后，本课题负责人兼课题组长邹利群顺利进入20xx年宜春市中小学教师“班班通”教学资源应用成果展示活动荣获语文组一等奖并获得省级三等奖。课题组副组长张美华在20xx年全县中小学教师“班班通”教学资源应用成果展示活动中获小学数学组三等奖。
有了这次的磨练，本课题组所有成员在理论和实践中都有了一定经验，创建优质课堂的能力有了长足提高。在接下来20xx年10月至12月的宜丰县“教坛新秀”选拔赛中。本课题组所有成员认真学习《新课标》、《基础教育改革纲要》《教育学》、《心理学》等理论知识和计算机软件使用，以理论指导实践。学校教导处组织课题组成员和学校几位有经验的高级教师和特高教师集体备课，认真专研教材，并通过反复练课、评课。最后本课题组几位主要成员皆取得不俗的成绩。其中课题负责人邹利群在第一轮理论知识笔试中荣获二等奖，在之后的计算机技术比赛、说课比赛和上课比赛中均获得一等奖，最后荣获宜丰县语文组
“教坛新秀”称号。课题组成员李青也在本次比赛中获得综合组多项一等奖和二等奖。
通过几次比赛，本课题组对于“班班通”的'认识有了更深层次的认识和体会。它是实现传统与现代教育结合的一款全新的、功能强大的高科技教学工具，它既继承了普通黑板这一教学手段的优点，又整合了现代多媒体教学的优势，特别是它在交互式学习、合作式学习、启发式学习等方面具有独特优势。它的多功能性为教师授课和学生学习提供了崭新的舞台，发挥“班班通”的辅助教学优势，将更有利于实现课堂教学方式的变革和教师自身专业化的成长。
活动总结后，成员们积极思考今后应如何更好地将班班通和传统教学模式更好地融合，探索一条实用性和操作性强的优质课堂新路子，撰写了一些论文并获得多项市级殊荣。
四、研究成果
1、教师利用班班通资源上课的能力得到很大的提高。
2、课题组教师在理论和实践上对于班班通环境下与传统教学的优势互补有了更深的认识和理解，并撰写了一些优秀论文，制作了一些精美的优秀课件。
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一、课题背景及界定
1、课题研究背景
一个好的情境可以调动学生已有的经验，在兴趣的驱使下，主动参与到学习活动中去，使学生容易掌握数学知识和技能，使原来枯燥的、抽象的数学知识变得生动形象、具体。但在学校开展的几次公开课教学活动中，我发现有些教师创设的情境过于哗众取宠，不利于学生对数学本质的理解；有些情境过分追求生活化，缺乏“数学味”；有些情境过多的依赖信息技术演示，忽视学生思维的深刻性。
因此，通过本课题的实践研究，使教师在数学教学中所创设的情境更加有效合理，既能起到激发学生学习兴趣、好奇心和求知欲又能激发起学生探究、思考数学的作用。使学生积极主动地投入到数学学习过程中，从而使教学情境服务于课堂教学，提高课堂教学的'效率。
2、课题界定
“数学情境”是指教师根据教学内容、教学目标、学生原有的认知水平和学生的心理特征，创设的学生感兴趣的、有利于学生发现数学知识和通过自主探究活动来学习的“情境”。“数学情境”可以是富有时代气息的生活情境、具有探究意义的问题情境、学生喜欢参与的游戏情境等。
本课题主要研究课堂中创设情境的作用、学生需要一个什么样的课堂教学情境、如何创造性的使用课本中的情境、课堂中创设情境的策略等。
二、理论依据及意义
1、《全日制义务教育数学课程标准》
“让学生在生动具体的情境中学习数学”是小学数学新课程教学的重要理念。《数学课程标准》在课程实施中明确指出：数学教学要紧密联系学生的生活实际，从学生的生活经验和已有知识出发，创设生动有趣的情境，为学生提供从事数学活动的机会，激发学生对数学学习的兴趣以及学好数学的愿望。
2、建构主义理论
建构主义认为：学习是学习者在一定的情境即社会文化背景下，借助他人的帮助，利用必要的学习资料，主动建构知识和积极思维的过程；学生是知识建构的主体，教师应成为学生知识建构的促进者。因此，教师要着力建构有利于知识内化的问题情境，帮助学生建构所学知识的意义，引导学生积极主动地学习，促进学生的学习方式向自主、合作、探究型转变。
3、有效教学理论
有效教学指教师遵循教学活动的客观规律，以尽少的时间、精力和物力投入，实现教学目标和学生的个性培养与全面发展，取得尽可能多的教学效果。该理论的核心要求学生在课堂上有三方面的参与：行为参与、认知参与和情感参与。
三、研究的目标、内容、方法、步骤及过程
1、研究目标
（1）通过本课题的研究提升课题组教师的理论水平，更新教师的教育观念，学会在实践中进行研究反思。
（2）使教师在课堂中创设的情境能激发学生学习兴趣、丰富学生感知、启迪学生思维、唤起学生生活经验、加强学生的情感体验。分析、归纳、总结大量的案例，明确创设情境的方法。找寻影响课堂情境创设有效性的因素，探究达成有效教学的策略，提高课堂教学效率。
2、研究内容
（1）小学生数学学习心理特征的研究。
（2）小学数学课堂中创设情境的作用。
（3）如何创造性使用课本情境。
（４）小学数学课堂中创设情境的策略。
3、课题研究方法
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一、项目概况
1.项目法人： 北京*房地产开发有限公司
2.项目名称： 北京花园
3.地块位置： 地块位于北京东北部顺义区河南村西，北面紧邻潮白河
4.占地面积： 455104平方米
5.建设用地面积： 322704平方米
6.规划容积率： 0.36
7.总建筑面积： 15.39万平方米(其中会所等配套设施6000平方米)
8.规划用途： 别墅
9.地块现状： 农田，还未三通一平
10.建设期： 本项目建设期为3年，计划20__年12月动工
二、项目建设必要性
（一）、发展北京房地产的需要
北京在新世纪要率先实现现代化，首先必须加快产业结构调整，优化升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力，积极发展附加值高、关联带动大的支柱产业。目前房地产业已成为经济发展的支柱产业之一，按目前经济所处的发展阶段（即入均GDP低于8000美元，城市化水平在30%--60%之间），房地产将属于快速发展阶段。特别是加入WT0，北京申奥成功，意味着北京房地产业将立足北京，面向全国，通向国际，进入新的发展阶段，建设本项目对发展北京房地产也无疑是一个有利推动，也为拓展地区房地产市场起到积极作用。
（二）、区域发展的需要
中国加入WTO后，会有更多的国际公司来到北京，相应对高档物业的市场需求量将肯定放大，而这些企业的高级管理人员恰恰是别墅市场的目标客层，而顺义区正好是别墅发展比较成熟的区域之一。由于20__年奥运会水上项目和马术项目在顺义潮白河地区举办，政府将会在本区域投资25个亿来建设奥运场地及相应设施，相应的市政配套将会更加完善，这无疑为本区域的别墅外部环境带来利好。同样在此建造别墅也有利于首都该区域整体环境的建设。
顺义区政府在新的五年计划中制定的战略目标是尽快创造出潮白河休闲度假旅游基地著名品牌，建设以现代大旅游为主的综合产业带，集中发展旅游、观光农业、房地产、休闲度假业及文化、体育、会展等产业，创建餐饮、购物、娱乐、健身等于一体的休闲度假中心。建成服务全区、服务首都，并适应于企业国际化运作的高度开放、高效运转的第三产业服务休系。京承高速顺义段进展顺利，预计道路主体工程10月底竣工，此道路的建设将成为顺义区的发展增添新的活力，另外顺义空港物流园经过几年的发展己引吸了日本jVC、索尼、松下等国际知名公司的进入。顺义工业区的发展将会借带动对高档住主房的更多需求，特别是别墅的需求。在此发展别墅项目正是满足了此地域发展的要求。
三、北京市、顺义区别墅市场分析
（一）、北京市别墅市场基本分
北京别墅市场经过长时期的沉积，近年来随着北京房地产大势发展再度升温。市场供应与需求总量都出现了明显的.放大，产品类型也不断推陈出新。
北京别墅市场在政府放开控制后于1999年开始逐渐复苏，呈现供销两旺局面，一些高档别墅项目价格出现较大提升。如翠湖别墅20__年8月重新开盘后，销售均价由8500元/平方米上涨到9600元/平方米，销售率达60%以上:玫瑰园一期现房1200美元/平方米，二期环湖别墅2750美元/平方米，不环湖别墅也在20__美元/平方米；碧水庄园一期均价1400美元/平方米，而二期环湖别墅2500美元/平方米，这一方面由于中国将要入关便很多外籍人士进入中国，牵动市场需求提升；同时也是别墅类物业消费在受到长时间限制后，随经济复苏而回暖的必然趋势。根据中原物业提供的数据，截至今年上半年北京别墅项目己达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米，主要分布在东北京顺路、正北的亚北和西北海淀区。七八月间又有3个项门总计50万平方米推出，别墅供给的增长速度远高于需求上升速度，已经出现市场过热的迹象。
随着市场发展，别墅客户群体也在逐渐改变。以前购买别墅主要是位于:金字塔顶尖的国内外成功人士，较早京顺路边的裕京花园销售时并没有按揭，足见当时买家购买力的强大。京顺路沿线的高档别墅业主主要为欧美人士，达客户的7O %，多数是跨国公司的C E O ，也有一些国内房地产开发商等顶级人士:而北京西北和北部的别墅业主多为受工作与居住交通条件影响，具有一定购买能力的I T新贵、知名学者与留学归国人士:随着市场的发展和T O W N H O US E的涌现，别墅市场客户群体趋于年轻化，一些从事金融、证券和I T等行业的年轻白领脱颖而出，逐渐成为中档别墅的主要消费力量。据金网络公司提供的资料显示，购买T OW N H O U S E的客户38%是三资企业管理人员，24.5%是私营、民营企业主。在别墅客户中，外籍人士、海外归国人员对别墅环境质量和设计风格最重视:国内买家更为注重别墅的面积和户型，在强调生活品质外，更认为拥有别墅是身份与地位的象征。
当前别墅市场重要问题在于缺少有特色和个性的高档项目出现，项目品质普遍较低，这种的况下，少数低容积率、高绿化率的项目有不俗市场表现就不足为怪了(附表为京北部分热销项目的基本指标)。近期推出的橘郡虽然容积率偏高、区位稍远，且过于强调功能细分，却凭借产品鲜明特征和完善的营销于段，也取得巨大市场成功。
T O W N H O U S E的兴起是今年别墅市场的最大动向，具代表性的橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得很好市场业绩，其市场火爆有其必然因素。别墅市场由于长期两极分化，外销别墅价格较高，而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，总价150万元左右，6000-8000元/平方米的中档别墅市场出现空档，T OW N H O U S E的出现正迎合了这部分客户的需求。
虽然T O W N H O U S E来势凶猛，但对别墅的影响主要体现在对中低档别墅客户群的瓜分。由于客户群体存在差异，不会对高档别墅产生太大冲击。T O W N H O U S E是别墅中一种普通的产品，适合一般中产阶级，满足别墅基本功能，只能算"别墅中的经济适用房"，随着收入的提高，市场更细分化，会涌现比联排更好的产品，双拼或独栋以适应更高层的市场需求。
1、供量: 5000套以上新增别墅面市
到了20__年中期，人们忽然发现周围的TOWNHOUSE都已经悄悄升级，许多别墅如玫瑰园三期、橘郡三期、国际使馆村、顺义潮白河别墅带的枫桥别墅等项目迅速出现，并开始抢占市场。目前北京市共有别墅项日超过150个，总建筑而积不下千万平米，4万多套别墅单位，其中20xx年新开发别墅项目就有13个之多，新增别墅现房供应量约为65万平方米，8000套别墅单位，20__年的供给量较小，而今年估计会有5000-8000套的新增别墅单位面市，其中以总价500万到800万的别墅项目为主，市场竞争将变得愈加激烈。
2、布局: "一山二河三线四高"
从分布格局上看，北京市别墅目前已经形成了"一山"“二河"、"三线"、"四高"的概念。"一山"指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；"二河"指潮白河、温榆河两河流域别墅带；"三线"指立汤、京顺、京通三条线；"四高"则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中"三线"和"四高"是传统概念的别墅区域，而"一山"和"二河"则后来居上，成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。
3、品质: 追求差异性
为体现产品的差异化和别墅品质，目前很多发展商都比较注重产品的定位，并在规划设计上强调实用功能空间分布，试图从生活方式的角度作为营销的卖点，东北部的别墅为迎合成功人士、海归人士所追求的“归属感”，更多的会倾向于与优美的自然环境浑然天成的做法；面在远郊的怀柔、密云一带今年将会出现一些满足城里人度假的低容积率、乡村艺术化的亲地型别墅；商城则会出现一些以设计取胜，创意性很强的别墅。
4、客户: 国内增量超过国外
从市场需求来看，依旧是以国内客户需求为主，而国外客户的增长估计不会有大的变化。依据相关资料统计，以1997年作为分水岭，北京别墅的销售对象出现了较大变化。1997年之前，70%的别墅购买者持国外护照，而其中的港澳台客户占很大比例，约占整体购买者的50%以上:而近几年别墅购买者以国内人士居多，这一需求群体除了海外归国人士外，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家。此外都市新贵族范围也在逐渐扩展，尤其是中关村高科技企业区域内，依靠IT起家的企业家、高级技术工程师及其他高级从业人士，他们完全有能力而且很迫切需要京城周边区域内，可以作为他们的第一住所或二次置业的别墅项目，这部分人既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，强烈的改善居住条件的愿望，使经济型别墅填补了这一市场空缺，别墅市场的潜在购买力在不断增强。而国外客户由于受到国际经济不景气的影响，明年将不会有大的起色，东北部区域仍然是他们的首选。
5、价格: 市中心向外递减，东向西递减
如相关数以统计，20xx年北京市别墅的平均售价约为人民币8400 元/平方米左右，其中市区内别墅数量少而价格较高，平均售价在20__美元/平方米左右，约合人民币16600元/平方米，其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为3000美元/平方米。除市区外，位于机场路顺义地区的别墅售价也较高，均价在1300美元/平方米，约为人民币10790元/平方米。别墅售价超过人民币1万元/平方米的还有亚北一昌平，大兴，丰台地区。而售价在人民币3000-4500元/平方米的则分布在海淀土地、通州地区。价位在人民币20__-3000元/平方米的低档别墅则分布在颐和园地区。目前西北区域别墅价格也直追东北区别墅。
据北京九力市场研究公司的分析资料显示，随着中国经济的增长，特别是在申奥成功、加入世贸等利好环境下的北京经济的发展，别墅市场的发展环境将得到进一步的优化，如果说20__年是别墅市场发展的新起点，那么20__年将是别墅市场得以成熟的一年，优雅得体的造型，个性化的户型设计和完善的配套环境，将是别墅取胜的关键。
（二）、北京别墅市场区域分布分析
截止到20__年为止，北京市场总体来看，别墅总量达到约150个，总建筑面积1100多万平方米，约4万多套别墅，目前在售约有80个别墅项目。有关分布见下表:
从上表可以看出，西北部和东北部是别墅较为集中的区域。
十年转瞬过去，再看北京的房地产，别墅已经不再是什么"罕见之物"。从郊区别墅的兴起，到城市别墅的热销，京城别墅可以说是"芝麻开花节节高"。有数据显示，到目前为止，北京市的别墅项目已经超过150个，4万多套别墅单位，总建筑面积不下千万平方米。
别墅项目的大量涌入势必带来一场市场争夺战。在京城别墅的聚集地一一东北和西北(数量占到京城别墅总量的三分之二)，这场战火已经点燃，并呈蔓延之势。仅东北部的朝阳公园，像棕榈泉国际公寓、东润枫景这样的"城市别墅"就多达10多个，机场路至顺义区的几十个别墅项目更是壮大了"东北军团"的阵容:而近年来，别墅发展相对缓慢的西北部也奋起直追，继香山别墅之后，位于西山的门头沟区又会有九家地产开发商征用千亩左右的土地兴建1500套左右的别墅，它们将与香山板块、碧水庄园、玫瑰园、翠湖别墅、水印长滩等几十个别墅项口一起构成强大的"西北军团"。异军突起的"西北军团"正与"东北军团"形成抗衡之势。
1、相邻燕莎商圈、国留商圈东北区别墅打造“商务城市别墅”
东北部是北京开发最早，数量最多的别墅区域。由于东北别墅区北通首都机场，南抵北京东部传统的涉外商务使馆区，距离东北三环只有十几公里，办公、购物十分方便，地理位置较为优越。区内首都机场高速公路、京顺路两大交通干线，道路等级较高，提供了安全、便捷的交通条件。目前，东北区域绿化面积较大，种植的树木多已成林，是京城绿化环境最好的地区之一。温榆河、潮白河两大河流贯穿全堤，构成了区域内独特的水面环境；且具有北京高尔夫球场、北京乡村高尔夫球场等高档配套设施，这都为高档别壁开发提供了有利条件。北京市最早的别墅大多建于该区，别墅市场已经具有明显规模，很多高品质别墅如棕榈泉国际公寓、京润水上花园、嘉林花园、香江花园、龙苑别墅等都分布在此区。
"东北区别墅的最大优势在于它与东三环燕莎商圈、国贸商圈等涉外商务使馆区相邻，而CBD区内的公寓又大多数是商住两用，忙乱与紧张很难为高节奏的商务人士提供一个宽松、舒适的居住环境。东北区别墅正是以毫不逊色的商务气息和更胜一筹的生活舒适度成为CBD和燕莎商圈内国际人士首选的居住区。东北军团"代表作棕榈泉国际公寓开发商曾伟先生坦言，棕榈泉国际公寓的客户绝大部分都是有国际生活背景的人士，其中很多是国际大公司的行政人员。
在位于京城东北部的京顺路沿线的高科别墅业主中，70%是欧美人士，多数还是跨国公司的CE0，国内房地产开发商等顶级人士在此置业的也不在少数，这为东北区别墅带来了相对稳定的高利益回报。
正是鉴于此，许多开发商纷纷抢滩京城东北，特别是朝阳公园周边，短短的一两年时间果，棕榈泉国际公寓、国际使馆村等十几个"城市别墅"项日已经将朝阳公园周边地产打造成一个较为成熟的豪华别墅区，无论是建筑形式、湖区景观、户型设计、会所功能等均已具有了精品别墅的特质。看来，正如曾伟先生所说的那样，如今的别墅随着国际文化交流和新时代观念的冲击，已经从以往的彰显身份、标榜财富，成为现在的追求富于健康、品位与文化的生活方式。
由于东北区域的地产项目基本上都定位为高档别墅，这从某种程度上带动了京城东北地产项目的升级。以朝阳公园周边为例，近两年，从景园大厦到博雅园，再到棕榈泉国际公寓，朝阳公园周边地产正在不断升级。一度热销的博雅园，虽然项目规模、规划设计都难以与现在的棕榈泉国际公寓相匹敌，但推出后即以朝阳公园和高尔夫球场为卖点，成为东部高价楼盘最旺销的典型物业之一，棕榈泉国际公寓的推出无疑又使中央公园主题社区达到了一个新的高度。据悉，在朝阳公园东风桥东侧的一处待建别墅项目的预售价将达到每平方米3000美元，有可能创下朝阳公园区域地产项目的天价。
2、依托IT产业西北区别墅营建"新经济"别墅
由于经济、政府政策和需求等方面的原因，西北区别墅发展相对滞后，曾一度出现了仅有玫瑰园、翠湖、碧水庄园等几个高档项目的局面。然而，近几年随着政府的支持与开发政策的完善，加上别墅市场整体回暖，西北区域别墅市场开始升温。
先是香山板板的崛起让人看到了蓄积已久的西北区别墅购买潜力，紧接着就是西山的门头沟区在今年底明年初也将会有大片别墅项日破土动工，西北区别墅再一次成为人们关注的焦点。据了解，目前西北区域将近20__套的供应量已经开始叫板东北别墅的老大地位，价格也直追东北别墅。如翠湖别墅20__年8月重新开报后，销售均价由8500元每平方米上涨到9600元/平方米；玫瑰园一期现房1200美元/平方米，二期环湖别墅就成倍涨至2750美元/平方米，即使是不环湖别墅也在20__美元/平方米；碧水庄园一期均价1400美元/平方米，环湖别墅达到了20__美元/平方米，而二期环湖别墅已经高达2500美元/平方米:最近入市的姜庄湖出现了3000美元/平方米的高价，基本上与东北区别墅不相上下。
"西北部在地理区位上与中关村科技园关系密切，随着政府对IT产业和新经济的倾力支持，地区经济迅速发展，也造就了一批依靠知识技能快速积累财富的精英，这部分人群给西北区域内的别墅市场提供了巨大的市场需求，并且这种需求正在加速发展之中。"业内人士这样分析西北区别墅市场。
北京西北部位于京城"上风上水"也是其别墅市场迅速崛起的一个原因。据记者了解，除了本身的自然条件优越外，西北区域大面积绿地和林带正在建设，良好的绿化环境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水阵、上庄水库、十三陵水库等湖泊，自动调节着西北区域的小气候。西北区别墅市场的"环境牌"丝毫不亚于东北区别墅。
其实，一直以来，交通都是西北区别墅市场发展的一个瓶颈，然而，西北部地区正在迅速完善的交通设施正在缩短它与东北别墅群的"交通差距"。目前，从京昌高速公路的市区起点马甸桥或健翔桥到达东部CBD或使馆区、金融街和中关村西区都不过三十分钟的车程，北四环路、公路一环、臼颐路、学清路、轻轨铁路、地铁五号线以及从西直门到北四环的城市快速公路、公路一环联结京昌高速与机场高速段都将使西北部道路畅通。正是由于政府的这种投资改造，迅速提升了西北区内市政条件，使得道路交通更加便利。
"种种迹象表明，西北区有可能成为别墅市场潜力巨大的热门区域。"业内人士普遍这样认为，区域高档别墅供应有限的现状也使得西北区别墅具备充分的升值潜力及发展空间。
（三）、顺义区别墅市场基本分析
1、供应情况
顺义、机场路周边有20几个别墅，规划总供应量达到230万平方米，约5400套别墅；
温榆河畔将有近8000亩的土地用于别墅项目；
去化量:目已经售出的别墅量应在3000套左右，已建未能售出量约为600套左右；
本区域未来潜在供应量约有1500多套。
2、需求分析:
本区域别墅客层是以外籍人士为主，欧美、港澳台占60%以上，包括驻华使馆人员，国际知名公司高层主管人员，如香江花园和龙苑别墅欧美人士占75%以上。
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随着经济的发展，国内人士购买力在持续上升，重点是金融、IT行业造就的新贵，高科技产业的知本家，房地产业的精英，海外回国人员，国内高收入的管理人员。
投资客数量增多，特别是国内投资客日益增多。
客层特征:收入丰厚，经济实力强，追求生活品质，讲究个性，基本上都有国外经历，对别墅有一定的理解，特别是对环境、交通考虑比较高。
3、本区域别墅价位因素分析
市场价格由市区向郊区递减，东北部别墅价大多集中在1000－3000美元之间，平均售价以城区为中心，由里向外递减，东北四环附近的平均售价在2700美元/平方米左右，首都机场附近约为20__美元/平方米，马坡地区约为1200美元/平方米。由此可见，别墅的区域位置仍然是影响别墅价格的决定性因素。
同一区域的别墅的设计风格、配套设施及会所、绿化等水面等环境质量、别墅单体类型对价格有重大影响。如首都机场8个项目，售价最高为3300美元/平方米，最低为1000美元/平方米。
别墅的内装修程度对别墅租金的影响较大。
（四）、北京别墅市场前景展望
北京别墅经历了五六年的低谷，从20__年下半年开始出现转暖，特别是20xx年的TOWNHOUSE项目，更是使市场迅速升温，有关人士分析，近年来京城出现的别墅开发热，主要是由于我国加入世界贸易组织和举办20__年奥运会两大利好的有力推动及中高收入群体的不断扩大，二次置业者的不断增加。前些年北京最早的别墅发育地温榆河畔和机场路附近的别墅，大部分被在京工作的外国人作为第一居所使用。而近年来，别墅的购买群体已开始逐步扩大到国内人士。比例结构己由过去的境外占70%，国内占30%，发展变化为目前的国内占80%左右，境外占20%左右，将别墅作为第二居所的国内购买群体大量增加，说明北京的别墅市场结构正在逐步发生变化。未来别墅市场前景看好。
据有关方面透露，20__年京城还将有30余个别墅项目开发，区域涉及昌平、门头沟、密云、怀柔、大兴、海淀、房山、通州、顺义等地，别墅开发热己蔓延到东南西北各个区域。
从上不难发现，未来京城别墅项目竞争的焦点还将集中在京城东北和西北两大区域。但是，随着京城别墅市场的扩容，别墅项目的大量涌入及多区域的供应局面，依据北京别墅市场势必会有一场激烈的竞争大战。别墅项目的开发商们彼此面临的不仅是来自本地开发企业间的竞争压力，而且还有来自外省大的地产开发集团、国外大财团等一些机构的介入所带来的无形压力。一般的环境、一般的品质、一样的风格、一样的特色的项日将被市场无悄淘汰。
未来别墅将由以往单纯的比地段、比价格，上升至比环境、比个性、比品质、比文化。高档精品别墅的无可替代性就在于它的价值纯粹。自然环境、建筑规划、品质、价格的纯粹性，其间所渗透的生活理念、居住品位、文化内涵、建筑精神无不隐含着地位、财富、尊贵与时尚。这类别墅将在未来具有较强的竞争力。
对于北京这样的国际大都市而言，高档精品别墅在房产市场引领时尚是必然之势，而低价低质的别墅产品终将被市场所淘汰。
（五）、 周边部分个案销售情况分析
市场调研结论
湖景式设计风格的别墅热销，平均入住率为85%以上。
高档配套设施齐全的别墅市场需求较大，目前大部分高档别墅都有网球场、游泳池等设施，会所的发展趋势是服务设施的多功能化。
高档式别墅开发应以独立式别墅为主，目前滞销的别墅以联排别墅居多，原因是在园区内位置和环境较差，没有充分保证别墅生活的私密性和环境的优美。
精装修是别墅是市场的主流，如香江花园、丽京花园等都为精装修别墅，销售业绩都非常好，正对不同买家品位的精装修别墅，具有很大的潜在需求。
外籍人士都是别墅需求的主体，东北部别墅以外销为主，随着经济形势的好转，外销市场有升温迹象。
别墅市场的内销需求明显上升，一些别墅已被房地产精英、金融界人士、高科技产业造就的都市新贵族购买。
市场价格受地段、设施网络、配套设施及会所、绿化景观、单体类型影响，东北部别墅价格集中在1000-3000美元/平方米之间。
别墅总价在300万以下，面积在400平方米以下为需求重点，总价在500万以上，面积在500平方米以上需求也有所增加。
客户购买门的主要有居住(第一居所、第二居所)、投资和商务公关。
客户最注重的方面是户型设计、地段位置和与园林景观设计。
⬣ 项目研究报告
委托方，地址，
受托方，地址，
依照中华人民共和国民法典及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，就甲方委托乙方编制项目市场调查和可行性研究报告编制的相关事项，甲乙双方协商一致，订立本合同。
一、项目概况
项目名称，项目项目估算投资，_万元
二、工作内容
甲方委托乙方对本项目进行市场调查和可行性研究，提出合理性建议，编制并出具可行性研究报告，具体内容及要求详见附属文件。
三、合同期限及编制成果的提交
1、乙方为本合同项目提供的服务至本项目编制成果经甲方及有关主管部门审查通过为止。
2、编制成果文件的份数及提交日期
四、合同价款及支付
经双方商定，本合同编制费以包干的形式计取，甲方向乙方支付本项目的可行性研究报告编制费用为__元整，本费用为固定费用，在乙方全面履行本合同义务的前提下，上述费用为甲方应支付给乙方的全部费用，计费说明详见附属文件。
1、本合同签订生效后元。
2、乙方向甲方提交符合本合同约定的可行性研究报告初稿后，日内，甲方向乙方支付款项元。
3、乙方向甲方提交符合本合同约定的可行性研究报告定稿后，经甲方书面认可且可行性研究报告通过审查之日起工作日内，甲方向乙方支付元整。
4、乙方应在甲方付款前向甲方提供合法有效的发票，否则，甲方有权延期支付该期款项，直至乙方提供发票为止。
五、甲方的责任和义务
1、甲方应在合同签订之日起个工作日内，提供与本项目相关的数据和资料，乙方收到甲方提供的数据和资料之日起个日历天内一次性告知甲方需要补充的材料。
2、甲方不得要求乙方违反国家有关标准进行编制。3、配合乙方的现场调研工作。4、配合乙方完成相关编制工作。
5、在乙方提交编制成果后，应尽快呈报相关部门审查。
6、因甲方对项目提出重大变更致使可行性研究报告必须进行重新编制的，双方应另行协商确定费用和出具报告书的时间。
7、甲方对乙方可行性研究报告编制服务的进度享有知情权与监督权。8、甲方不提供乙方派驻施工现场的工作人员所需的工作及生活条件、通讯及交通工具及必要的劳动保护装备等，费用由乙方自理。
六、乙方的责任和义务
1、依据有关政策和实际情况，对项目进行综合研究、提出建议，按合同约定的内容、时间及份数向发包人交付编制成果，并对提交的编制成果的质量负责。
2、出具的编制成果，应体现甲方要求，必须达到国家标准、行业标准及国家有关技术规范深度要求;乙方完成编制初稿后应按甲方提出的审查意见和修改意见无偿进行修改，直至获得甲方及有关主管部门审批通过。
3、对编制成果出现的遗漏或错误负责无偿修改或补充。
4、交付编制成果后，按规定参加审查，并根据审查结论做必要的解释说明和调整补充，调整补充已包含在合同工作内容中，不再计付费用。
5、乙方的编制成果不得侵犯他人的知识产权，否则所引起的一切纠纷由乙方负责解决及承担责任，乙方为本项目所完成的编制成果的所有权、知识产权归甲方。
6、未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下的工作全部或部分转委托给任何第三方。
七、保密条款
1、乙方对于甲方提供的一切信息及资料负有严格的保密义务，不得以任何名义以此进行牟利活动，不得发表，也不得向任何第三方透露，否则应赔偿由此给甲方造成的损失。
2、任何一方及其工作人员，对在就本项目进行洽谈接触及其后的工作开展过程中，所知悉的对方未公开的.信息与资料，均应保密，否则，应赔偿对方因此遭受的经济损失。
八、违约责任
1、因甲方原因，未按合同约定时间提供本项目相关的数据和资料，交付编制成果时间相应顺延。
2、因甲方原因，未按合同约定时间支付相应阶段款项，每逾期一天，按应付款的1‰支付违约金。
3、因乙方原因，乙方逾期提交可行性研究报告的，每逾期一天，应向甲方支付合同总价款1‰的违约金;迟延达到7日，甲方有权单方解除本合同，乙方应返还甲方已支付的所有款项。
4、乙方提交的可行性研究报告不符合同约定标准，乙方应无偿修改至甲方确认为止，经两次修改仍不符合约定标准的，甲方有权解除合同，且乙方应返还甲方已支付的所有款项。
5、由于乙方错误造成质量事故损失的，乙方除负责采取补救措施外，应免收直接受损失部分的编制费。损失严重的，应根据损失的程度和乙方责任大小向甲方支付赔偿金。
九、争议解决
本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成可依法向甲方所在地人民法院起诉。
十、其他
1、本协议书一式肆份，经双方签字并加盖公章后生效，其中甲方及乙方各执贰份为凭。
2、未尽事宜，经双方协商一致，签订补充协议，补充协议与本协议具有同等
效力。
十一、附属文件
1、编制计费说明
2、乙方资质文件
3、甲方编制任务要求
4、乙方编制工作方案
甲方，法定代表人，开户银行，银行帐号，开户名称，电话，日期，
乙方，法定代表人，开户银行，银行帐号，开户名称，电话，日期，
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